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楼市调控需“随行就市”
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月23日8:47 中国证券报
    自2010年北京率先启动限购开始,全国已有数十个城市陆续执行楼市限购政策,但近期地方政府取消或松绑限购的情况开始不断涌现。与出台限购政策时相比,当前楼市环境已经发生改变。随着市场进入“量价齐跌”新阶段,楼市调控政策也需要随市调整、对症下药。

    今年以来,已经有包括呼和浩特、济南、无锡、天津在内的多个城市对限购政策调整甚至取消。业内普遍预计,未来还将有更多城市加入到政策调整的大军中,楼市已经迎来限购退出的“窗口期”。

    地方政府之所以会有放松限购的冲动,与当前楼市的现状密不可分。继五六月传统销售旺季“爽约”后,7月份楼市整体环境依然不容乐观。相关统计显示,7月前二十天全国54大城市合计住宅签约11.12万套,尽管较6月同期小幅回升,但仍然低于前几个月的平均水平。部分城市在购房落户政策到期后,成交量出现明显下滑。以天津、成都为例,两大城市6月份的成交量分别环比下降了66%和58%。

    正是由于成交量的持续低迷,令市场参与各方的预期发生改变,开发商开始通过“以价换量”的方式加快项目周转。资金和销售所面临的压力,也让开发商拿地态度更加谨慎。7月全国一二线城市合计成交土地546宗,其中底价成交的土地占比高达80%,“地冷房冷”的现象不断蔓延。随着房地产市场全面降温,地方财政紧张的问题开始浮出水面,也正是由于地方财政收入与楼市乃至土地市场的关联紧密,令不少地方政府调控松绑的欲望强烈。
 
    显然,受制于土地财政压力,松动调控的城市还将不断涌现。然而松动限购能否改变楼市现状和预期,后续政策如何跟上,将是未来需要考量的重要问题。

    事实上,本轮楼市“由盛到衰”折射出不少行业深层次问题,部分城市供应量过大、房价出现过快上涨导致风险积累、前期大量成交透支需求等。特别是部分三四线城市,由于经济发展放缓、人口流入减少,导致房地产整体需求增长陷入停滞,再加上前期大量供地迎来市场供应高峰,令部分城市的楼市供求出现严重失衡。再加上市场整体流动性收紧,让这些问题集中爆发。

    总体来看,一线城市由于需要人口控制,且对于房地产的经济依存度相对较低,限购政策在短期内还难以出现松动,而二三线城市可能将逐步放松限购,城市间的分化也会更加明显。因此在当前市场环境下,楼市调控政策也应该遵循差异化的方向,减少“有形之手”对市场的过度干预。特别是对于库存量高企的城市,需要尽快化解供给过剩问题,刺激需求有效提升。要达到这一目标,不仅仅是放松限购,针对个别供给严重过剩的城市,可以放缓甚至暂停土地出让,加快消化库存。对于需求量较大的一二线城市,还需要引导市场预期,合理把握供地节奏和供地规模,同时加快保障房的建设。


关键字:楼市 调控

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