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取消限购将是大势所趋 楼市泡沫慢慢破比较好
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月23日9:12 新闻晨报 林劲榆
    据不完全统计,截至目前,南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整,呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。目前全国仍然严格执行限购政策的城市约十个,主要是一线城市。

    “取消限购将是大势所趋。”昨天,多位专家接受记者采访时表示,呼和浩特、济南等先期取消限购的城市,并没有受到上级行政管理部门的压力,说明今年两会关于房地产调控“分类指导”,党的十八大提出的“让市场发挥决定性作用”,正在落实到政策层面,在挤出房地产行业泡沫的同时,还是要防范系统性风险。

    [专家观点]

    中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军:

    缓慢挤出房地产业泡沫

    “如何挤出房地产行业的泡沫,同时防范系统性风险,是今年中央关注的重点。”中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军说。

    刘胜军刚刚从北京回来,参加了李克强总理主持召开的经济形势座谈会,他告诉记者,房地产调控是会议讨论的重要内容,有专家提出,中国房地产的泡沫已经相当大,但要慢慢挤。泡沫迅速破,容易引发金融危机。从各地相继退出限购且得到中央默许来看,刘胜军认为,中央更倾向于缓慢挤出房地产行业的泡沫。

    “十年上涨推高的房价要趋于合理化,也将是长期的过程。”刘胜军说,限购本质上不符合市场经济的规律,所以取消限购是大势所趋,但是在房价依然有上涨压力的城市,短期内仍然会有限购。目前的关键是,各地要建立起市场调控的机制。房地产市场调控要从四个方面入手,首先是改变土地财政的模式,地方政府的资金来源不能依靠土地出让。其次,货币政策要去杠杆。从货币政策的角度看,房地产市场过去十几年吸纳了大量的货币,避免了通货膨胀,但是大量货币囤积在楼市,必须寻找合理有效的的方式流出,同时避免系统性风险。再次,是收入分配体制改革,在房地产市场做好保障民生的工作,避免少数人持有大量房产。另外,对持有环节进行征税,在这方面要加强人大的立法工作。

    华师大房地产研究中心主任华伟:

    楼市低迷成定局

    “无论是否取消限购,今年,中国楼市都不会出现太大的变化,低迷已成定局。”昨天,华师大房地产研究中心主任华伟表示,地方解除限购是顺应市场规律的行为,市场可能略有好转,但不值得期待。

    解除限购可以看作是房地产政策的投石问路。但是,目前房地产行业遇到的主要问题已经不是限制交易,而是金融层面的收紧。华伟说,目前在金融体系内,房地产行业很难获得贷款。但是房地产企业有很强的担保能力,所以依然能够从市场获得贷款,这在某种程度上挤压了中小企业、民营企业的融资渠道,也抬高了融资成本,所以房地产行业的问题涉及到整个宏观经济,金融体系和货币政策。

    “下一步,要看金融政策对房地产行业是否会有信贷方面的松动。”华伟表示,目前银行对于二套房、三套房的限贷政策还没有任何的松动,仅仅放开交易并不能促使市场回暖。信贷对于房地产的支持面临的是两难的局面,如政策出重了,在没有其他更好的投资渠道的情况下,房地产业仍然对资金最具有吸引力,在成本推动下,房价还将继续上涨。政策出轻了,没有效果,楼市还将继续低迷。所以,如何理顺银行业的资金流向将与房地产调控密切相关。

    [记者手记]

    限购退出,不意味着市场调控开始了

    一位朋友前年在济南买下了一套新房,因为不符合限购政策,所以一直没有办理过户手续,直到最近,当地取消限购,他才去交易中心完成了买方的所有流程,拿到了产证。朋友说:“买房时,就坚信,限购一定会取消。”

    朋友很有眼光,饱受诟病的限购政策正在中国楼市大规模退潮。

    近期,全国楼市掀起了大规模救市行动,二十多个城市取消了限制购房的行政措施。有些城市大张旗鼓出台政策:“随便买。”有些城市出台政策,又收回去,看看没人批评,又抛出来了。还有的城市明明已经放松限购了,就是不贴布告,还要购房者自己承诺:“第一套房,第二套房。”最重要的是,不查询。

    为什么各地退出限购,身段各不相同,有些还相当扭捏呢?原因很简单,没有了行政调控,一旦面对房价上涨的压力,地方政府还有其他办法吗?虽然内心期待着房价上涨能够为土地财政贡献大量白花花的银子,但是房价带来的民生问题仍然是悬在各地政府头上的利剑。在没有有效的市场调控机制的前提下,地方政府对于解除限购心里的忐忑是可以理解的。

    解除限购容易,建立起市场化调控的机制却相当不易。地方政府在房地产行业中扮演的角色要彻底改变。在中国房地产业,房企和地方政府的关系相当微妙,他们共同在楼市上涨中获利,也常常互相指责对方推高了房价。地方政府必须退出土地财政模式,可是未来,没有了土地出让,地方财政资金从何而来呢?对房地产持有环节征税,也已经说了很多年了,可是除了小规模试点,天量的存量房并没有成为缴税对象,在中国持有房产成本很低。对房产持有情况进行调查、立法、建立缴税机制,都是系统工程。

    限购退出,不意味着市场化调控就开始了,市场化调控是长期任务。


关键字:限购 楼市

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