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楼市“后限购时代”考验刚开始 限购作用正弱化
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月28日8:32 中国证券报
    近来,楼市松绑限购“蔚然成风”。有机构统计,目前全国已有23个城市不同程度地松动限购,占所有46个实施限购城市的一半。从楼市调控角度看,“去行政化”无疑是较科学的决策,但在供需关系逆转的大背景下,解除“限购令”不能一劳永逸地解决问题。在市场形态发生剧变的“后限购时代”,如何稳定房地产市场、消除土地财政依赖将是各级政府面临的更大考验。

    过去几年,“限购”一直被视为楼市调控的标志性政策。2011年以来,楼市从“短缺时代”过渡到“过剩时代”,一定程度上得益于限购政策的“以时间换空间”。时至今日,对于北、上、广、深等供需关系仍紧张、投机和投资欲望强烈的城市来说,“限购令”仍有存在的价值。

    对广大二、三线城市来说,“限购令”似乎显得多余。在土地财政的驱动下,众多城市的房地产投资连续多年维持高增速,导致楼市供需关系逆转。今年以来,楼市成交持续低迷正是这一大背景的产物,这也是多个城市松绑限购、刺激需求的诱因。

    那么,松限购果真能刺激楼市吗?

    需要注意的是,与一线相比,二、三线城市的限购政策原本就普遍存在范围小、门槛低的情况,实际效果有限。同时,由于执行层面存在松动情况,很多城市的“限购令”实际上已处于名存实亡的状态。也就是说,“限购令”松绑至多会影响楼市预期,不能真正刺激楼市。指望松绑“限购令”一劳永逸地解决问题,显然并不现实。

    可以说,在供需关系逆转的大背景下,“限购令”的作用正弱化。房地产市场已告别爆发式增长阶段,呈现出一些新的特征。例如,房地产投资高增速终结,房价告别大起大落,房地产业在国民经济中的比重下降。在“后限购时代”,这些特征将逐渐凸显,给房地产市场带来真正考验。

    首先,如何弥补政策的缺口?行政化调控手段退出后,必然需要市场化手段来顶替。但与“限购令”的迅速退出相比,长效机制的构建速度不尽如人意。未来一段时间内,如何尽快实现个人住房信息系统联网、完善不动产登记制度、构建房地产市场调控长效机制等等,将给政府部门带来考验。

    其次,如何消化过剩库存?很多城市房地产库存已严重积压。既然取消“限购令”的作用有限,如何进一步刺激需求、消化库存、防止区域楼市“崩盘”风险,是地方政府面临的课题。

    再次,如何破除对“土地财政”依赖?房地产市场告别爆发式增长意味着“土地财政”将逐渐终结。对于习惯了以土地出让金作为重要收入来源的地方政府来说,不啻经历“断奶”的阵痛。在市场的倒逼下,如何度过阵痛期将给地方政府带来考验。

    最后,如何维持经济的增速?在国民经济结构中,房地产业曾享有“支柱产业”的地位,但过去12个月,房地产投资增速一直低于全社会固定资产投资增速,说明该地位已名不副实。房地产业“退潮”后,上下游的数十个产业可能面临收缩,进而影响经济增长。地方政府如何扶持其他产业、培育新的经济增长点,同样是一项重大课题。


关键字:楼市 限购时代 考验 作用

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