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上海楼市进入“焦灼期” 高品质改善需求仍旺盛
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月29日8:48 新闻晨报
    在二、三线城市相继发出楼市限购“松绑”的信号后,这一股“解禁”之风也在近日刮到了上海,但在7月18日上海市政府新闻发布会上,新闻发言人徐威否认了此传闻,并表示,上海一直以来严格执行有关房地产政策,不存在所谓的限购“松绑”。

    数据显示,7月第三周,商品住宅成交不足15万平方米,与上周商品住宅25.83万平方米的新增供应形成明显的落差,可见楼市观望情绪之浓,开发商和购房者之间陷入焦灼。有业内人士表示,这样的局面或将是未来三个月市场的主流表现。

     无条件看涨跌都错误

     上周,上海市政府新闻发布会上公布的数据显示,上半年上海房地产业增加值为554.89亿元,同比增长1.2%,增幅回落了13.3个百分点。房地产开发投资为1338.01亿元,比去年同期增长5.4%。市统计局总经济师严军介绍,上半年全市新建商品房销售面积同比下降了18.6%,其中商品住宅销售面积下降了17.1%。在商品住宅当中,市场化住宅的销售明显下降,降幅达到37.2%,存量房买卖登记面积下降了45.3%。

    “当前房地产市场确实出现了一些新情况和新变化,但我认为还是要全面客观地加以分析。”严军表示,“2013年全年,上海全市商品房销售面积增长超过25%,商品住宅销售面积增长达到26.6%,存量房买卖登记面积增长了78%,存量住宅买卖登记面积翻了一倍。”“在这样的背景下,上海今年的房地产市场出现一定程度的调整,既是房地产本身发展的需要,也有利于整个国民经济的持续健康发展。”他认为,“总体来看,上海房地产市场的发展态势还是平稳的,下一步如何发展还需要进一步观察。”

    对此,金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚也认为,依照目前的运行态势,后市虽然价格下行压力继续加大,但在上海等一线城市依然限购的情况下轻言崩盘,同样不切实际。后市若开发商愿意给予“充分”优惠,成交量就可能有所提升,成交一旦放量,价格也就能企稳。因此,后市要观察影响楼市的各种主要因素的变化,成交量和价格是各种因素博弈下“合力”的结果,后市无条件看涨和看跌都是错误的。

    高品质改善需求仍旺盛

    数据显示,成交面积前5名楼盘均为刚需项目,而成交金额前5名的则均为改善型项目。花木绿城·锦绣兰庭、绿城·上海御园、新江湾中凯城市之光、绿地海域笙晖等市区楼盘的抢眼表现,表明置业者对于高品质楼盘的改善需求潜力非常大。

    但在10万元/平方米以上的顶级豪宅成交前十位来看,其市场分化表现在加剧,除3个项目成交表现尚佳外,其余成交套数均不超过3套。总体来看,顶级豪宅还未出现真正的领军项目。

    “超低价的楼盘没能出现在榜单前列,取而代之的是高品质的紧凑刚需产品和舒适改善产品。表明楼市已经进入品质致上、户型精品化、细分化状态。”业内专家表示。

    事实上,从笔者上周末走访的宝山、闵行区内高端新品项目的售楼处注意到,现场来访客流数量确实相当可观,但当下实际有意向的置业者并不多。笔者随机采访了一位来访者徐女士,询问其购房意向,她表示,现在多以看房为主,实际购买意愿并不强。有些楼盘由于地块的楼板价偏高了,感觉项目的性价比并不突出,而有些楼盘从整体区域看,价格还有下行的空间,加之目前楼市在一轮轮的限购过程中,已经压制了投资、投机的置业者,接下来应该将关注点聚焦到自住需求的年轻一代上了,所以个人认为楼市应该很快有新的政策动向,房价还有议价的空间,现在这个阶段先来多了解项目本身品质、户型等情况。

    城镇化语境下房地产仍值得期待

    置业者的理性不无道理,但从置业者的口中也能感受到他们或将楼市的短期调整后,再次入市的积极性。的确,若从远期来看,上海作为长三角的龙头,还有较大的成长和上升空间。全国政协常委、上海市政协副主席周汉民就在“中国改革论坛2014”上指出,上海的未来发展,一定要以全球化进程为导向,在长江中下游以及整个长江中心城市中担当起龙头城市的重任,这是由中国的城镇化和大城市群主导的城市化浪潮所决定的。

    今年5月6日,上海新一轮总体规划编制启动,上海市城市规划设计研究院副总工詹运洲就表示,上海要做有影响力的全球城市,新一轮特大城市发展趋势将强调人本化、生态化和区域一体化,把城市群的协同均衡发展作为整个城市发展的平台。用产业结构调整来引导人口结构的优化,进一步加大对新城和新市镇的投入力度,突出复合社区发展理念。完善其公共服务设施,发挥产城融合对人口的吸引作用。

    未来上海城市的定位或将是由南洋理工大学社会科学院刘宏提出的“网络上海”,网络的意义不仅仅是经济关系,还有很重要的是人才吸引,不仅仅是聚集全国的人才,而是聚集亚洲的人才,在这个聚拢的过程中,将对周边的区域、周边的国家既有辐射作用,也有联动的效应。由此可见,在上海新一轮规划中,城市影响辐射规模将进一步扩大,人口的导入不仅在量上进一步扩张,在质上也将有所提升,而一旦有了人口聚集的吸引力,楼市也必将存在一定规模的需求市场,上海的房产市场依旧令人期待。


关键字:上海 楼市 改善 需求

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