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十大关键词看懂2015年楼市
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2015年12月30日8:36 理财周刊 甄爱军
   2015年注定又是房地产市场一个值得铭记的年份。在这一年里,一线及重点城市被压抑的市场需求随着各项刺激措施的出台而彻底激发出来,而三四线城市则因为供需结构失衡而积弱不振。重新梳理2015年楼市发展脉络,有助于我们更加深入了解即将到来的2016年楼市。

  【关键词1】政策宽松

  政策持续宽松,中国房地产市场迎来了又一个政策宽松时期。

  2015年3月30日,中国人民银行联合几个部委发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。随后,一系列配套政策及地方政府执行细则密集出台,包括信贷、税费、财政等多个方面措施,诸如首套房首付比例下调至2成,房产营业税“5改2”等。政策支持力度之大,堪比2008年金融危机之后的“救市政策”,不仅仅只是针对首次置业者,还惠及改善型需求。各项刺激措施在很大程度上降低了购房门槛,同时税费、利息方面的调整也减轻了购房成本,加上行政干预措施退出如大多数城市限购取消,由此促成了2015年楼市的反弹。

  【关键词2】连续降息

  连续降息,对2015年楼市走势起到了极其重要的作用,从某种程度上来说,降息直接推动了市场成交活跃程度的回升。

  2015年10月23日央行再次宣布降息0.25个百分点,这是2015年第五次降息,申请住房按揭贷款最新年利率降至4.9%利率(5年以上)。如以2014年11月22日最后的利息调整日期计算,购房者所负担的利率从2015年的6.15%下降到4.9%,下降幅度达到20.3%。降息对降低购房成本起到了非常明显的作用。假设以申请100万元20年期的商业贷款为例,与利率高位时期相比,月供可减少707元。购房成本的下降,激发了市场购房热情,购买力得到释放。

  【关键词3】量增价涨

  根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2015年1~11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%,环比于5月止跌,同比于8月止跌。新房成交方面同样也在政策刺激下出现快速升温现象,成交创新历史同期新高。据初步统计,2015年1~11月,50个代表城市住宅月均成交量接近2900万平方米,同比增长近三成,绝对量为历史同期最高水平。

  【关键词4】市场分化

  强者恒强,2015年房地产市场走势再次验证了这个说法。

  一线城市累计上涨了15.1%,二三线城市累计下跌,跌幅在1%左右。不同城市间仍分化明显,深圳累计上涨33.92%,领涨全国。

  一线城市及部分住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强,二线重点城市改善型需求释放明显,高端项目热销,房价上涨过快。而部分库存偏高的三四线城市由于需求疲软,房价呈现下降趋势。未来一段时间内,政策还将发力“去库存”,并力图改善三四线城市的市场供需结构。

  【关键词5】地王频现

  最近一次上海土地拍卖会上,中铁建以总价38亿元摘得上海奉贤区南桥镇一幅地块,溢价率高达219.65%,楼板价为19179元/平方米,已接近地块周边在售楼盘均价。自2015年年初以来,包括北上广深等一线城市以及以南京、杭州等为主的重点城市,土地市场火热异常,单价、总价等各类“地王”频现。数据表明,2015年1~11月,全国房地产开发投资87702亿元,增速比1~10月份回落0.7个百分点。“地王”现象集中出现在一线城市及重点城市,在全国房地产投资景气并未得到好转的大背景下,说明开发商的战略布局出现了调整。
  【关键词6】豪宅热销

  豪宅市场大热,成交量出现爆发性增长。

  有市场研究机构跟踪监测结果显示,截止到2015年11月,上海单价超过10万元/平方米的顶级豪宅已经成交490套,超过过去3年的成交总和。顶级豪宅需求出现井喷。此外,包括北京、深圳、杭州等城市高端住宅市场,成交量同样出现大幅增长情形。

  豪宅市场趋热,原因是多方面的。政策的宽松,激发了改善型需求的购买欲望。此外发生在2015年6月份的股灾事件,以及房产价格的不断走高,让富裕阶层在资产配置中有意识提高了不动产的比重。

  【关键词7】互联网+

  2015年是“互联网+”在房地产行业全面深化的一年。在金融领域,众多房企发起众筹,推出众筹买房、众筹投资等不同类型产品;万达[微博]也顺势借助房产众筹产品开启了“轻资产化”转型之门。在营销方面,万科与淘宝合作买房。此外,互联网还与二手房中介行业、家装行业等实现“联姻”,为消费者带来了新的体验。在互联网时代,房地产行业与之融合,是大势所趋。不管是房地产行业+互联网,还是被互联网所“+”,能够让消费者获得实惠,才是王道。

  【关键词8】存量时代

  一线城市房地产市场出现了一个显著的变化,即进入存量房时代。

  二手房方面,整体成交大幅回暖,超过新房市场。数据表明,2015年1~11月,十大城市二手住宅总体成交99.04万套,同比大幅增长66.02%,增幅高于新房。二手房市场整体好于新房市场,尤其是上海、北京表现得更为突出,三季度二手房交易量大幅超过新房,一线城市步入存量房时代。这样的变化,不管是对房地产开发商,还是对房产持有者,都意味着新的机遇与挑战。

  【关键词9】强强联手

  随着楼市步入“白银(13.94, 0.01, 0.07%)时代”,房企之间竞争进一步加剧,除了并购,还有一种方式就是强强联手。

  在2015年5月份,住宅开发巨头万科与商业地产巨头万达的联合,让行业直呼“万万没想到”。除了开发企业之外,二手房中介公司也出现此类情形,北京链家与上海德佑以股份互换的形式,实现进驻上海的目的,同时也在布局全国上面迈出了重要一步。在利润率变窄的情况下,通过强强联手,是行业规模企业通过合作来对冲这种变化的一种务实选择。这种合作,也将成为其他企业借鉴的样本。

  【关键词10】创业热潮

  2015年地产界掀起了一股创业热潮,一批重量级职业经理人加入了创业者的行列,使得这一年的职业经理人创业现象变得不同寻常。

  2015年3月初,万科高级副总裁毛大庆辞职创立了优客工场;此后,接连传出有重量级职业经理人辞职创业的消息,如原协信集团总裁刘爱民、原世茂地产副总裁蔡雪梅等,都开启了各自的创业人生。在互联网+和创业大潮的双轮驱动下,加上地产行业已经进入平稳发展时期,这样的变化或许是一个必然结果。

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