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拿地占比逾九成 上市房企角力一二线城市
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2015年3月19日8:59 上海证券报

    正如“互联网”之风在A股劲吹,一、二线城市的土地现今也成了房企们争抢的对象。而当地产商们都逃离普遍过剩的三、四线城市,寻求到一、二线城市避险时,拥挤甚至肉搏便不可避免。

    据北京中原地产统计,截至3月16日,销售额排名前20位的上市房企,今年在一、二线城市拿地比例创历史纪录,占比达92.5%,历史上首次突破九成。与此同时,是管理层对涉房再融资的“松绑”,仅近期的A股房企定增就已呈井喷之势。一方面是资金来源的充分扩张,一方面是拿地取向的高度趋同,一、二线城市的地价是否也将如网络股一般飞升,是否会由此产生新的过热风险,亦尚未可知。

   边圈钱边去大城市圈地

    刚公布2014年年报的保利地产,同时也抛出了募资高达百亿的定增方案。从公告看,公司本次定增募资主要集中用于南京、珠海、成都、福州等二线城市房地产开发建设。

    而翻看保利年报,可以清楚看到其加码二线城市的逻辑。公司去年实现营收1090.56亿元,实现净利润122亿元,分别较2013年上升18.08%和13.52%。但迈入千亿销售门槛的保利地产,仍然面临压力,其业绩增速远低于龙头万科、绿地,同时,保利地产去年销售额9.09%的增速也较2013年的23.15%大幅下挫。销售增速承压之下的保利去年销售的最大亮点就在部分二线核心城市,从年报来看,公司在青岛、天津、合肥等地销售额均大幅攀升。由此,加速在二线核心城市布局,也符合保利的发展逻辑。

    其实,随着监管层对于涉房再融资的“松绑”,自今年1月以来,房企定增呈井喷之势。仔细观察房企资金投向就能发现,几乎所有再融资均集中投向一、二线城市的项目。

   除保利地产外,中弘股份3月18日发布定增预案,拟定增募资不超过39亿元,用于开发建设北京、济南的三个项目。同时,华发股份的定增方案,亦将大多数资金投于广州、珠海等五个项目的开发。而今年以来募集资金最多的泛海控股定增方案更是将所募资金120亿元中的35亿元投入上海泛海国际公寓项目,15亿元投入武汉泛海国际居住区桂海园项目。

    核心城市上演房企肉搏战

    不仅是房企再融资方案中透露出大型房企加码一、二线城市的共识,近日来频频发布的上市房企年报及业绩交流会,亦传达出这一明确信号。

    昨日富力地产主席李思廉在业绩交流会上表示,今年国内房价会趋于平稳,不会有大跌的可能性。供过于求的情况主要集中在三、四线城市,并没有在一、二线城市出现。接下来,富力地产未来的业务重点将更集中于一线和二线城市,预计不会参与三线和四线城市的土地收购。“如有十分合适的土地收购项目,集团只限于考虑北京和广州等一线城市。”李思廉表示。

    而景瑞控股联席主席闫浩也在公司业绩交流会上表示,景瑞今年的可售货值中,60%是在一、二线城市,而随着景瑞聚焦战略转型,未来一、二线比例会不断加大。聚焦一、二线核心城市是景瑞2015年的核心战略,未来景瑞将加大对上海这样基地城市的投资。同时,在他看来,苏州、杭州、重庆、宁波、天津这样的城市依然具有潜力,未来希望在这几个核心城市深耕,南京则作为景瑞今年的突破城市。

    招商地产董秘刘宁在谈到今年销售计划时也透露,招商今年可售货值1000亿,新推货值700亿,其中一线城市占比30%,二线城市占比50%,三线城市仅占20%。

    据北京中原地产的数据统计,截至3月16日,销售额排名前20位的上市房企,在一、二线城市拿地比例创历史纪录,占比高达92.5%,历史上首次突破九成。其中,在一线城市拿地高达62.5%,这一比例也是历史最高。相比2014年的38.8%上升明显。

    “针对三、四线城市的明显过剩风险,标杆房企已全面回归一、二线城市。”北京中原地产首席分析师张大伟表示,从全国楼市看,市场已经严重分化,一、二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,从2014年四季度以来的市场情况看,一、二线城市明显呈快速复苏。一、二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下,一、二线城市房价易涨难跌,因此被标杆房企一致看好。

    不过,也有市场人士对房企扎堆一、二线城市表示担忧。业内表示,房企扎堆进入一、二线城市,必定推高土地成本,同时产品竞争压力加大,也增加了开发商的营销成本,降低开发利润率。而且目前很多房企虽然在一、二线城市拿地,但其实都是一些郊区用地,此类地区供应量大、需求相对较弱,依然有空城迹象,也就是说很多一、二线城市郊区人口导入情况并没有预计那么好。在房企抢地、地价助推房价上涨的情况下,一、二线城市房价上涨亦会成为阻滞销售去化的因素,高房价背后高居住成本以及发展空间收窄的问题,都将成为破坏一线楼市开发盈利性的重要因素。


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