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自家的别墅拆了原址重建难 须过二关做到四不变
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2016年11月15日8:55 解放网 李东华

  

  昨天,晨报报道了青浦区赵巷镇业辉路86弄中海翡翠湖岸别墅四期88号业主,擅自将市场价逾千万元的独栋别墅夷为平地。

  昨天,赵巷镇就业辉路86弄88号业主自行拆除建筑问题召开专题协调会,要求各相关职能部门加强对该处问题的跟踪,密切部门间的联系沟通,严格按照法定职责落实部门责任,避免“执法真空”。

  严格落实审核、监管职责

  昨晚,赵巷镇政府发布了《关于赵巷镇业辉路86弄88号业主自主拆除建筑专题会议的情况说明》,就88号业主自主拆除建筑一事作了详细说明。

  经梳理,事实情况如下:10月17日左右,赵巷镇城管中队接到辖区居民咨询电话询问,赵巷镇业辉路86弄88号房屋私自拆除,城管是否有管辖权。城管中队接到电话后于10月18日派队员去现场核实。现场发现,该处别墅已经拆除了一半,正在拆除车库和部分门头,且没有相关施工手续。根据部门职责,城管中队对拆除房屋行为无管辖权,房管部门也确认根据相关法律法规,房屋产权权利人拥有对房屋的处置权,业主自行拆除自己房子的行为,无需向房管部门报备,遂告知物业公司未经批准不得私自违建,要求物业公司落实管理监督责任,同时要求物业公司提供业主的联系方式,但物业迟迟未能提供业主的联系方式。城管队员口头告知施工人员,不得搭建违法建筑,不得破坏房屋外貌。10月20日上午,城管队员再次赶到现场复查,发现该处房屋已基本拆除完毕,镇城管中队通过多次与物业的沟通,于10月21日取得业主联系方式,电话告知其未办理相关审批手续不得私自建筑,要求约谈。业主称由于地下室渗水,所以准备拆除重建,但目前本人并不在上海,抽空来上海约谈。

  10月24日上午,镇城管中队正式约谈业主,告知其新建重建房屋需要办理审批文件,否则将视为违法建筑依法进行拆除。同时,赵巷镇督促中海物业加派人手24小时监督该施工现场,在未办理出相关审批手续前不允许继续进行施工。11月14日10:30,镇网格化中心首次接到12345市民热线投诉电话,投诉人称业辉路86弄88号业主将房屋全部拆除,可能马上就要进行违法搭建,希望管理部门制止违法建筑搭建。10:45,网格化队员赶到现场查看,现场建筑确实已被拆除,部分建筑垃圾堆在原处,但并无新建建筑。

  会议要求,各相关职能部门要加强对该处问题的跟踪,密切部门间的联系沟通,严格按照法定职责落实部门责任,避免“执法真空”。同时及时向区级相关部门汇报最新情况,积极请求上级部门的指导,确保合法合规地严格落实各项审核、监管职责。

  88号工地已停止施工

  昨天上午,记者再次来到中海翡翠湖岸别墅四期,88号工地已停止施工,几名工人正在清理垃圾。据保安介绍,早上镇里工作人员已到工地查看,再次明确要求对方不能施工。同时,物业公司也接到了通知,如发现对方存在施工行为,应及时汇报。

  赵巷镇分管住房及城管的副镇长表示,“该业主的意图就是要翻建,但要申请,批了之后才能重建。在没有申请的情况下(推倒重建),我们建设部门意见是统一的,今后不能形成一个坏的先例。”

  自家别墅能不能拆?

  职能部门:无具体规定不让拆,重建、改扩建很难

  自己家的别墅能想拆就拆吗?

  在采访中,各方管理人员向记者表达了类似的观点:从现行法律来讲,确实很难找出具体的规定不让业主拆,但如果要重建、改建或扩建,就不那么容易了,因为已经涉及到其他业主的利益。

  据上海市城管执法局一名负责人介绍,城管部门管的是违法建筑,违法建筑是指未依法取得建设工程规划许可证,在道路、绿地和其他公共场地以及房屋用地范围内搭建的建筑物、构筑物。那么拆除自家别墅属于“拆”这一行为,并不是违法搭建,因此,在实际查处中,拆违实施部门只能将监管重点放在“重建”上。

  市规划局一名工作人员表示,房屋拆除后重建,必须报规划部门审批。上海对改建、重建房屋规定很严,因为每栋合法建筑都是城市整体规划的一部分,正常情况下不会无缘无故把好端端的房子拆掉,拆掉通常是为了扩大面积,或者改变房屋结构。如果谁都可以任意拆、任意建,整个城市规划就会乱套。

  按照《上海市旧住房拆除重建项目实施办法》,合法建筑经过鉴定为房屋建筑结构差、年久失修,或被房屋安全专业检测单位鉴定为危房或局部危险房屋、无修缮保留价值的可以申报拆除改建,但必须由有资质的检测中心出具“上海市房屋土地资源管理局危险(局危)房屋审定书”,拿到鉴定结论后,再向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请,审定通过后,再向建设行政主管部门办理报建手续,并领取施工许可证,方能拆除。

  拆掉后还能建回来吗?

  律师:须过二关、具备四证、做到四不变

  中海翡翠湖岸别墅四期这幢已经拆掉的别墅,还能再建回来吗?

  据上海海华永泰律师事务所高级合伙人贺强律师介绍,88号业主的重建之路可谓困难重重,首先需要过二关:业委会同意,职能部门通过;其次必须具备四证:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;而且还要做到四不变:地址不变、建筑面积不变、高度不变、使用性质不变。

  贺强分析称,根据《物权法》的规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应由业主共同决定。因此,除了需取得规划审批、施工许可审批,88号业主要重建别墅还要取得小区业主的同意。如果没办妥这些手续就擅自建设,属违法建设,城管部门有权制止并进行处罚。

  贺强说,就申报资质来说,88号业主以个人名义也不具备申报资质:“因为小区作为整宗地块,是由开发商办理规划审批许可的,88号业主所买的别墅,只是其中一小部分,业主不能以个人名义,申请在这块地上重建房屋。”

  如果解决了资质问题,88号业主同样还需取得小区业委会的同意,因为该地块的使用权属于全体业主,在取得业委会同意后,才能到建设、规划部门办理相关手续。

  那么如果该业主认识到自己的错误,能否将房屋恢复原样呢?

  贺强认为:“业主只能恢复原样,但同样必须获得相关审批才能动工。业主此举肯定得不偿失,希望小区其他业主不要模仿。拆时容易,再建难!”


关键字: 别墅 原址 重建 二关 四不变

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