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房企转型掀新一轮“造镇”运动
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2016年12月14日8:44 一财网
  住在杭州的李霏(化名)一直希望可以过一种“大隐隐于市”的生活。

  在李霏心中,她可以每天在杭州市区上班,但是下班并不住在市区。就像很多美剧的情节,主角住在一个郊区小镇的别墅里,每天开车1个小时去纽约上班。在故事里,主角既享受了大城市带来的工作机会,又享受了小镇安静宜人的环境。

  “我一年前从市区搬到了郊区,希望享受另外一种生活方式。”李霏告诉第一财经记者。

  小镇已经开始成为一种新的业态。随着交通便捷,远郊小镇可以提供给城市人群一种新的生活方式。当房地产业从粗放时代过去后,房企和消费者都在寻求更加多元的发展模式。当然,仅仅承担居住、生活功能,只能说是刚起步。打造升级版的特色小镇,需要进入产业、进入城市,完善自我造血和辐射功能。

  12月11日,国务院参事、曾任杭州市市长和住建部副部长的仇保兴向媒体介绍了特色小镇在浙江实践的四个版本:1.0版,小镇+一村一品;2.0版,小镇+企业集群;3.0版:小镇+旅游休闲;4.0版:小镇+新兴经济体(并进入城市),成为城市修补、生态修缮、产业修复的主力军。

  从1.0版升级至4.0版,“小镇故事”不只是造城那么简单。

  大城市边上的小镇生活

  几年前,李霏就已经在杭州西郊的良渚文化村买了一套房子,那个时候这里的房子和市区价格几乎没有差别。从业内的角度看,那个时候这个离市区约20公里的地方就已经产生了产品溢价。

  不仅有居住出行的便利,“这里有养老看护机构,儿童有游乐场,父母和孩子同样会觉得很舒服。”李霏说。

  “良渚文化村的养老业务已经有了7年实践,基本构造了多层次养老服务体系,并实现服务闭环,但是这个养老社区并不脱离整个大社区。”万科杭州公司总经理李嵬告诉第一财经记者。

  李嵬认为,养老社区既是良渚文化村的一个补充,又是良渚文化村的一个特色,这使得小镇有了一个全年龄段的服务体系。“老人不希望离子女太远,这是养老的一个基本诉求。”李嵬说。

  李霏正在逐步适应成为“村民”的生活方式,除了离市区有点远以外,她已经很满足这里的生活,同样住在杭州的王峰(化名)则把良渚文化村作为一个周末的好去处。

  很多时候,王峰会开车10公里来到这个小镇,有时候来跑跑步骑骑车,甚至就是为了来吃一家特色的餐厅。“这里的进口超市很多东西在市区也买不到,我和我妻子都特别喜欢这里。”王峰告诉记者。

  房企淘金之路

  越来越多的房企也看到了小镇的商机。

  “中国中产阶层已经达到了2.25亿人。中产阶层大规模崛起,意味着他们的消费理念与他们对城市的期待欲望是完全不一样的,而特色小镇提供的这种模式,正好是中产阶层消费的主流场所。”南京大学社会学院教授闵学勤此前在接受记者采访时表示。

  政策同样支持房企在环一线城市周边不断造“镇”。今年10月,住房和城乡建设部公布了第一批中国特色小镇名单,进入这份名单的小镇共有127个。而在今年7月,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

  一时间,特色小镇迅速被敏感的房企捕捉到,这是一个巨大的社区和特色资源的结合产物。这些小镇很多依附城市,同时又区别于城市,有着自己的生态系统,更像是一个“桃花源”。

  蓝城集团董事长宋卫平表示,将在未来十年内打造100个复合型生活小镇。他理想中的小镇,有田野农庄、教堂、健康管理中心、幼儿园、颐乐学院等内容,每一座小镇都规划了一个“小镇中心”,有食堂、茶吧、书吧、餐饮店、电影院等完善的生活配套。

  不只是宋卫平,碧桂园同样不断寻找小镇机会。今年10月,东莞市黄江镇政府与碧桂园进行了“科技小镇”合作签约,这也是碧桂园签下的第四个“科技小镇”。碧桂园的规划中,未来的小镇地面都是公园,外墙长满植物,采用立体分层交通和垂直绿化系统,同时具备自主研发、成果转化、孵化育成、产业融资及科技创新公共服务、科技人才综合服务等功能。

  参考国外,最著名的莫过于距纽约一小时交通圈的格林尼治对冲基金小镇。格林尼治是美国康涅狄格州的一个面积只有174平方公里的小镇,目前集中了500多家对冲基金。格林尼治的发展,依托的是财富管理中心纽约曼哈顿。它距离曼哈顿约50公里,拥有较低的税收优惠,吸引了大量华尔街精英前来定居。

  “对于房企而言,通过小镇的开发运营可以获取更加低廉的土地,并在后续运营中可以继续获取稳定的现金回报。”易居智库研究总监严跃进说。

  碧桂园做的科技小镇同样属于上述类型,其也表示小镇将成为优质土地和优惠政策的重要来源。

  三四线城市突围

  房企在三四线城市突围找到了新的砝码,某些被忽略的城市逐渐受到关注。

  “三四线城市的总量的确是过剩,但是并不意味着没有市场机会。三四线城市楼市相对稳定,无论是行情好坏都有一定的销售量,受到政策的影响较小。”祥生集团总裁赵红卫对第一财经记者表示。

  事实上,随着楼市宏观调控的发酵,中国的一二线城市普遍出现价量齐跌的效果。根据中国指数研究院数据,2016年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12938元/平方米,环比涨幅较上月回落0.77个百分点,其中一二线热点城市大部分房价呈现回落态势。

  相比之下,这些被一二线城市挤出的资金和购买力,正在将目光聚焦到中国的三四线城市。

  “去年滨江的房价大概7000元/平方米,最近这个区域的房价已经涨到了10000元 / 平方米。”家住安徽芜湖的何小姐告诉记者。

  2015年,安徽芜湖因为高库存房地产市场一度滞销,而随着一二线城市楼市购买力的外溢,很多来自合肥、南京的投资客开始进入当地市场,推动房价上行。

  “我们选择三四线城市有几个标准,第一是(位置)在大城市经济圈,比如昆山、太仓、嘉兴、嘉善;第二我们要求城市人口不低于50万人,年销售规模超过50亿元。同时我们关注成长性好的城市,比如舟山。”赵红卫说。

  赵红卫认为,选对城市,进入合适的区域,做好产品是必需条件,如果都可以做到,三四线城市依然有机会。“把一二线城市的产品和居住理念带到三四线城市,适度领先当地,就会有5%~10%的利润率。”

  普华永道日前出炉的一份报告显示,由于城市中心土地稀缺,在“大都市圈”(包括邻近城镇和郊区)投资已经备受欢迎。人口特征的变化趋势一直向都市迁移,中央商务区的地理空间有限,容纳不下更多人口,因此造成一种有利于向非 CBD区域转移的长期结构性特征。

  万筑投资董事长张瑜在易居沃顿的内部论坛上表示,中国房地产市场还过于单一,目前90%的房企战略趋同,都聚焦在一二线城市及销售型住宅。中国房地产是个超级大海洋,所以未来中小房企,只有结合自己优势和资源,才可以寻找到自己未来一个中长期的细分市场和模式。

  “目前江浙两省县级城市有103个,这个市场还有很大的掘金空间。”赵红卫说。

  不过,针对有些地方一哄而上发展特色小镇的情况,中国城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在近期的一次研讨会上提醒称,这需要引起高度的警惕。

  冯奎特意提到,在宏观经济进入新常态的大背景下,工商企业特别是房地产开发商,会从大城市转到特色小镇、小城镇,以寻求转型发展。当前,有很多所谓的特色小镇、小城镇,基本上都还是在搞物理空间建设,这一点需要高度警惕。而地方政府为了寻求经济增长,也会迎合它们的这种要求。

  冯奎说:“如果对于特色小镇的发展思路没有改变,很容易导致过热情况的出现。”

关键字:房企,造镇

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