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10月上海二手房指数:成交再现缩量 房价稳中趋降
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年11月10日11:12 房产之窗
  2017年10月,上海二手房指数为3991点,比9月下降6点,环比下降0.22%,同比下降0.16%。上海二手房指数下行,呈现窄幅波动。

  10月,上海二手住宅成交套数接近破万套关口,较上月减少1930余套,环比下降15.26%,同比下降46.98%;以成交面积计,环比下降14.48%,同比下降49.97%。上海二手房指数办公室认为,“银十”成色俱失,未延续9月成交量上升的走势,国庆长假期间交易同比下降85.97%是原因之一;而占比四成以上的板块价格跌幅大于占比近四成的板块价格涨幅。市场的特征表现:一、价格下跌新兴城区在前,所涉及的9个区仅浦东内环外跌幅未超过全市整体水平,其中含有远郊板块的奉贤、金山跌幅最大;中心城区全部7个区及浦东内环跌幅均未超全市整体水平。二、小户型房源价格相对稳定,初级改善型跌幅最大。从监测的7个面积段房源成交均价看,50平方米以下跌幅仅为0.13%,而70-90平方米跌幅高达6.71%。其余50-70、90-110、110-140、140-200及200平方米以上分别下跌2.60%、3.86%、0.73%、0.75%、1.53%。三、成交量按区域统计,新兴城区近郊下降18.26%,中心城区及浦东内环下降14.45%;按环线统计,内环内、内外环、外环外分别下降17.91%、16.17%、12.81%。从板块统计看,全市130个板块中100个下降、24个上升。其中成交量下降三成的为新兴城区16个、中心城区13个;成交量上升三成以上的为新兴城区(均外环线以外)6个、中心城区2个。从面积段统计看,90-110及200平方米以上房源成交分别下降10.42%、10.98%;而140-200平方米房源降幅最大,为18.62%。四、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊2席,中心城区2席。其中远郊的金山新城以290余套居榜首,宝山顾村、浦东周康新晋前十,以270余套、260余套分列二、三位;中心城区的徐家汇、陆家嘴均以170余套分列九、十位。全市成交TOP10小区中,9个位于新兴城区。其中浦东航头、宝山顾村板块各占2小区,小区动迁配套房源成交活跃,70平方米房源最为热门。截至2017年10月底,全市二手住宅挂牌量为149328套,较上月下降4.51%。其中,内环内、内外环、外环外分别为32050套、75637套、41641套,环比分别下降5.73%、4.61、3.55%。挂牌意愿降低,撤牌数量扩大。

  10月18日,习近平总书记在十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,定调房地产市场。10月22日,住建部部长王蒙徽表示,调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。

  近郊价格率先下跌

  2017年10月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.12%,其中内环内下跌0.06%。长宁、普陀、黄浦、徐汇分别下跌0.17%、0.15%、0.08%、0.06%。中心城区全部65个板块中33个价格上涨,20个下跌。下跌板块如静安彭浦、普陀甘泉宜川、徐汇龙华,分别下跌0.82%、0.74%、0.59%;上涨板块如静安南京西路、长宁虹桥路、普陀长寿路,分别上涨0.21%、0.17%、0.15%。

  10月,中心城区成交环比下降14.45%,为3650余套,其中内环内成交下降17.33%,为1460余套。从中心城区成交结构看,70平方米以内房源成交占比66.03%,为成交主力,其中杨浦此面积段成交最多,占比本区75.08%,为470余套。从成交变化看,70-90平方米的房源成交下降幅度最大,为22.76%;140平方米以上的大户型房源成交降幅次之,为16.61%,表明中心城区改善客需求有所减弱。中心城区全部65个板块中,成交量增长的板块为9个,其中虹口北外滩、普陀桃浦、长宁古北,分别增长64.29%、34.09%、25%,为23套、118套、30套,价格分别为下跌0.39%、持平、下跌0.67。虹口北外滩、长宁古北成交以90平方米以上的改善型房源为主,普陀桃浦成交以70平方米以内的小户型房源为主。

  内环内板块中,杨浦的板块成交量下降幅度最小,为5.8%,成交190余套。黄浦、长宁的板块成交量下降幅度最大,分别为27.84%、25.5%,成交120余套、110余套。对内环内全部35个板块成交统计,70平方米以内房源成交占比60.44%。此面积段中的学区房、低楼层房是成交热门,其中,内环内成交量前三的小区,潍坊九村、鞍山四村、玉田新村分别成交14套、12套、9套,分别位于陆家嘴、杨浦鞍山、虹口曲阳板块,而三板块价格分别为上涨0.14%、持平、下跌0.86%。成交案例以30-50平方米、300-400万元的小户型学区房为主,挂牌后1月内可成交。在内环内大户型方面,140平方米以上的房源成交162套,占比中心城区此面积段的64.54%,显示高端改善需求集中内环内。调查显示,1200-1500万元的大三房需求最多,议价幅度在30-50万元。

  2017年10月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.33%,远郊价格总体下跌0.21%。成交量前三的浦东内环外、宝山、闵行,价格分别下跌0.14%、0.41%、0.36%。价格跌幅较大的奉贤、金山、崇明,分别下跌0.58%、0.54%、0.47%。新兴城区全部65个板块中,36个价格下跌,17个价格上涨。其中下跌板块如嘉定南翔、闵行七宝、宝山通河,价格分别下跌0.82%、0.77%、0.44%;上涨板块如青浦重固、宝山上大、浦东川沙,价格分别上涨0.18%、0.14%、0.08%。

  近郊城区成交环比下降18.26%,为5660余套,是成交降幅最大的区域。其中奉贤、松江、青浦、闵行近郊,分别下降27.73%、24.7%、23.62%、22.37%,为300余套、570余套、260余套、1020余套;浦东内环外成交下降19.41%,成交量居新兴城区之首,为1810余套;宝山近郊成交量降幅最小,为5.78%,成交1060套。从近郊城区成交结构分析,刚需、改善购房较为均衡,70平方米以内、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分别为38.59、31.43%、29.98%。以各区成交结构看,宝山近郊70平方米以内房源成交最多,占比本区52.66%,区域需求以刚需主导;奉贤近郊90平方米以上房源成交最多,占比本区50%,区域内改善需求显现。从板块表现看,近郊54个板块中成交量下降43个,上升10个。如浦东航头、宝山罗店成交接近翻番,分别为230余套、110余套,价格均现持平。而奉贤奉城、宝山大华成交环比下降45.76%、37.1%,分别为32套、39套,价格分别下跌0.84%、0.83%。

  远郊城区成交环比下降9.27%,为1260余套,是成交量下降最少的区域。在全部11个板块中,成交量环比五升六降。如青浦朱家角、金山枫泾成交环比上升57.69%、28.57%,300万元左右的房源成交占半数,价格分别下跌0.57%及持平。成交量居前的金山远郊、崇明全境分别成交470余套、330余套,但环比分别下降9.01%、10.98%,区域内主城及新城范围成交较畅,如金山新城、崇明新城成交290余套、110余套,价格分别下跌0.52%、0.42%。而松江、奉贤远郊成交降幅最大,分别下降40%、24.74%,为20余套、70余套。交通、配套等原因,外区进入需求较少,多为本地。代表性板块奉贤海湾价格下跌0.49%、松江小昆山走平。

  上涨板块幅度微弱

  2017年10月,全市130个板块中,价格下跌板块56个,占比43.08%;上涨板块50个,占比38.46%;持平板块24个,占18.46%。涨跌板块幅度比较,价格上涨幅度远小于下跌幅度,
  下跌板块价格总体下跌0.65%,跌幅环比扩大0.38个百分点。其中41个价量齐跌,26个位于新兴城区;9个价跌量升,7个位于新兴城区。新兴城区降价现象扩大,以置换交易为例,降价出售成主流,一些普通房源以较大幅度降价换取带看及签约。闵行浦江、青浦赵巷价格分别下跌0.94%、0.81%,成交环比下降30.17%、40.74%,区域内以300-400万元、70-90平方米的房源成交为主,分别占比本板块53.25%、43.75%;但110平方米以上的中高端改善房源下降六成和四成。少数板块价跌量升,如宝山顾村价格下跌0.73%,成交环比上升33.66%,作为动迁大居板块,70-90平方米的房源成交较热,占比本板块43.7%,调查显示买家多为刚需和首次改善客,300万总价的房源热销。而中心城区一些板块价量齐跌,如普陀曹杨、静安曹家渡板块价格分别下跌0.58%、0.74%,成交环比减少30.77%、30%。以70平方米以内房源成交案例统计,普陀曹杨成交下降20%,为40套;静安曹家渡下降46.15%,为14套。两板块成交以70平方米以内小户型为主,占比本板块分别为88.89%、50%。

  价格持平板块24个,较上月减少1个,12个位于中心城区,价格或涨跌互抵,或相对平稳。中心城区一些板块需求减少,如杨浦中原社区、黄兴公园分别成交160余套、140余套,成交环比下降22.79%、33.03%;松江小昆山、青浦华新成交减少40%、52.08%,均为20余套。但价格最终呈现持平。

  上涨板块价格平均上涨0.13%,涨幅环比缩小0.27个百分点。价格上涨幅度远小于下跌板块的下跌幅度,买气不旺是主因。其中44个价涨量跌,6个价量齐升。一些热门改善或学区板块涨幅稍大,如静安江宁路、浦东花木、陆家嘴价格分别上涨0.20%、0.18%、0.14%,区域内学区房成交占比三五成,但非学区房价格下跌,行情差距明显。价涨量跌的板块如浦东外高桥、浦东塘桥,整体价格分别上涨0.16%、0.12%,整体成交量环比下降37.21%、22.86%,为81套、54套。如浦东外高桥的中、大户型房源成交上升,拉动板块整体价格上行,而50-70平方米、50平方米以下的刚需房源出现四成下降。浦东塘桥在初级改善客支撑下房价上行,其中50-90平方米房源环比上升40%,而50平方米以下刚需房源需求减弱,环比下降38.1%。两板块其它房源成交降多升少,拉动整体成交下降。价量齐升的板块,如长宁中山公园价格上涨0.07%,成交量环比上升9.52%,为269套。区域内90平方米以内中、小户型成交环比上升21.95%,占比本板块72.46%。

  上海二手房指数办公室认为,10月二手房市场价量下行,“银十”未现,国庆长假交易同比大幅下跌是原因之一。市场整体表现为,中心城区量价走势略好于新兴城区。中心城区以小面积刚需为主,新兴城区近郊刚需、改善需求较为均衡。从价格表现看,适销对路的房源挂牌价格相对坚挺,多数房源议价空间放大。总体上,价格上涨板块幅度远小于下跌板块幅度。

  市场在政策作用下正在回归居住属性,伴随着年末房贷额度减少及利率上扬,成交依然处在筑底期。限购限贷、去杠杆的调控没有放缓,年底两月作为传统销售淡季,价格在成交量下行的作用下,将呈现稳中有降的走势。(上海二手房指数办公室)

关键字:上海二手房指数,10月

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