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10月上海租赁指数:传统淡季来临 租金小幅下行
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年11月10日11:14 房产之窗
  2017年10月,上海房屋租赁指数为1933点,比上月下降5点,环比下跌0.26%;同比上涨0.36%。10月,上海房屋租赁指数波动向下,淡季因素使然。

  四季度伊始,上海房屋租赁市场进入淡季调整期。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、买卖市场成交量持续低位并未导致转售为租成潮,持房观望成为多数准卖房者的选择,租赁市场自然人出租供应未见明显上升。二、抽样统计显示,面对淡季来临约二成出租人坦然应对,降价幅度多在3%-5%。三、租金普遍下行,三档分市场整体租金跌幅接近,未见以往大的差异。具体走势为,高端市场跌幅环比扩大,中、低端市场由涨转跌。其中新兴城区三档租金跌幅均大于中心城区。四、对板块户型租金变化统计,高端市场一室户型租金相对坚挺,租金出现上涨的占二成;中、低端市场降价现象扩大,中端二、三室和低端一、二室户型中租金出现上涨的占比均不足一成。五、在中、低端市场中,合租、分租成为新租客主流消费方式,房东分割出租的量价指标均有上升。大户型毛坯或简装房源分割出租更多,此类需求在淡季下依然不减。而整租的新增量及换租率有所下降,平价续约增多。

  10月18日,习近平总书记在十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。49个字言简意赅,定调房地产市场。10月22日,住建部部长王蒙徽表示,目前在抓紧推进住房租赁市场立法工作,解决租房市场目前存在的痛点。之前的10月12日,上海市规土局透露,在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地。

  高端郊区降幅扩大
 
  10月,高端市场租赁指数下降0.27%,降幅环比扩大0.15个百分点。其中,一室下降0.26%,二室下降0.25%,三室下降0.29%。
 
  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,47个下跌,3个上涨。新兴城区板块的跌幅多数大于中心城区板块的跌幅,如新兴城区的青浦徐泾、闵行龙柏金汇、浦东三林板块,租金分别下跌0.42%、0.41%、0.37%;中心城区及浦东内环的陆家嘴、普陀光新、黄浦五里桥板块,租金分别下跌0.19%、0.17%、0.07%。中心城区范围内成交趋好,其中中小户型租赁需求超过大户型。如黄浦淮海中路板块租金小幅上涨0.02%,其中一室、二室户型租金分别上涨0.09%、0.06%,平均租金分别为12051元、14529元;三室户型租金则下调0.09%,平均租金为18212元。在新兴城区的一些板块,大、中户型租金跌幅小于小户型,调查显示新兴城区高端租客群体以家庭类为主,青睐交通便利的新社区板块,成交案例中精装通常能按挂牌价出租,普装及以下则大多议价3%-5%。在浦东唐镇、金桥两个板块,租金分别下跌0.33%、0.21%,其中一室户型租金下跌0.41%、0.34%,平均租金为8500元、9050元;二室户型均下跌0.29%,平均租金为12833元、13500元;三室户型分别下跌0.29%及持平,平均租金为15050元、15001元。上述两板块中,以需求集中的二室户型显得紧俏,仅分别占比总挂牌量的7.3%和17.3%。
 
  中端租金由涨转跌
 
  10月,中端市场租赁指数下降0.26%。其中,二室下降0.25%,三室下降0.27%。  
 
  除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌,共90个板块中,83个下跌,7个上涨。上涨板块都在中心城区及浦东内环范围内,如内环内黄浦淮海中路、浦东塘桥租金分别微弱上涨0.03%、0.01%。在新兴城区,松江、奉贤均下跌0.37%,宝山、青浦分别下跌0.33%、0.32%;在中心城区及浦东内环范围内,徐汇、普陀、虹口、静安分别下跌0.29%、0.26%、0.24%、0.22%。中端市场的租金相比上月由涨转跌,需求下跌是主要原因,其中租金跌幅较大的板块多在新兴城区。如新兴城区的松江城区、闵行七宝、宝山通河,租金分别下跌0.44%、0.42%、0.39%,部分房东为避免年底空置过久,主动下调租金,但成交起色仍不大,其中二室户型平均租金分别为4821元、5586元、5045元;三室户型租金跌幅更大,成交案例中3%-5%的降幅多见。内环内有的板块租金小幅下跌,如黄浦老西门、浦东花木租金分别下跌0.15%、0.11%,其中浦东花木板块二室户型平均租金为7180元,三室户型平均租金为8521元,成交案例显示,300-500元的降幅较为普遍。对部分内环内板块调查,一些租客由新兴城区换租至中心城区的商品房小区,以小区环境佳、车位充足、生活及交通便利等条件为选择,即使承租成本上浮1500-2000元仍然出手。
 
  低端需求内坚外弱
 
    10月,低端市场租赁指数下降0.25%。其中,一室下降0.24%,二室下降0.26%。 
 
  所监测的全部16个行政区全部下跌。低端市场全部114个板块中,102个下跌,12个上涨。租金下跌呈现跌幅由外向内逐渐缩小特征:新兴城区远郊的金山、奉贤、崇明租金分别下跌0.38%、0.37%、0.35%,近郊的闵行、宝山租金分别下跌0.26%、0.22%,中心城区的普陀、黄浦、虹口、静安分别下跌0.20%、0.19%、0.17%、0.16%。上涨板块中,走势尚现坚挺的黄浦打浦桥、静安新客站、徐汇万体馆租金分别上涨0.06%、0.04%、0.03%,其中热租的一室户平均租金分别为4053元、3989元、4158元,两人合租分摊租金在2000元左右。上述三个板块,一室户挂牌供应较少,占比分别为各板块的17.3%、28.4%、25.6%,都不足20套。在新兴城区近郊奉贤南桥、松江泗泾、浦东川沙板块,租金分别下跌0.33%、0.31%、0.29%,挂牌量在140-280余套,房东通常降租3%上下。而远郊板块金山石化以及崇明区,均下跌0.35%,区域内租客多为外来务工人员。

  上海房屋租赁指数办公室认为,10月租赁市场进入传统淡季首月,量价小幅下行为季节性调整,但仍有局部热点显现。不同租赁需求导致租金相应波动,高端市场向下调整幅度加大,但中心城区小户型、新兴城区大户型需求仍畅;中端市场改善型换租客主导热点;低端市场内外分化加大,行情迥然相异。
   
  在顶层设计的大背景下,上海今年以来新政频出。国企将在发展租赁市场中扮演供应主体的角色。互联网公司开始进入租赁行业,支付宝在上海等地试水信用免押金租房,为租客提供更多的选择。随着进入年末淡季,预计租赁市场的租金变化、租客流动率将稳中有降。市场在下一个旺季来临前,仍呈现整体相对平稳的格局。不过,在不同需求主导下,细分市场乃至户型的行情分化仍会延续。 (上海房屋租赁指数办公室)



关键字:10月,上海租房

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