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租房市场再度升温 两会代表建言完善租购并举
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年3月9日8:55 21世纪经济报道

我国大城市、特大城市仍呈现较强人口聚集态势,流动人口数量持续上升,住房租赁仍将是解决居住问题的主要手段之一。

3月8日这一天,某网站一项关于“你愿意和丈夫租房结婚持续多久?”调查显示,仅有7.28%女士表示可以一辈子选择租房;39.02%的女士表示一天都不愿意;其余53.7%比例表示,可以在某个时期内选择租房结婚。

自2015年以来,租房已呈扩大趋势。链家研究院院长杨现领认为:“从未来需求看,到2030年我国房屋租赁人口将达到2.7亿,如果按照人均20平方米的租赁面积,总租赁面积54亿平方米,而未来缺口至少30亿平方米。一方面,可以吸纳大量的闲置房屋、库存住宅,直接助推房地产去库存的进程;另一方面,为住宅开发提供更多的空间,存量市场无法满足的需求,必然要通过新增开发实现,这为房地产投资稳定增长提供新的空间。”

2016年12月26日,全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部部长陈政高明确提出:“加快推动住房租赁市场立法,推进机构化、规模化租赁企业发展,努力构建购租并举的住房制度。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。”

两会期间,构建购租并举的住房制度再度成为热议话题。

 租房不易

随着房价攀升,租房市场规模正在逐步扩大。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在她的两会建议中指出:“随着我国一二线房价持续攀升,城镇居民租房占比正逐年增加。在一线城市中,近六成住户都在租房。未来,由于我国大城市、特大城市仍呈现出较强的人口聚集态势,流动人口数量将持续上升,预计2020年增长至2.91亿人左右,住房租赁将成为解决居住问题的主要手段之一。”

以北京为例。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年,北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易量大幅增加,环比2015年全年增长27.5%,自2012年以来第一次环比增长超过两成,仅次于2011年28.8%的环比增长率。

尽管租房市场被动扩大,但租房市场不稳定的诸多现实因素颇多。中原地产分析师张大伟以现实因素指出,买卖市场平稳下,才可能会有稳定的租赁需求,否则租房者会越来越不安。从过去十几年楼市发展看,租售比很低,但房价上涨的速度导致租赁市场的上下游波动明显。如果未来房价平稳了,那么房地产市场的规模将大幅度减小。但从中国城市化发展速度看,购买依然是主要的解决居住方式。

吴亚军援引相关官方数据表示:“2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查显示,由于市场上能租到的中小户型住房较少,很多人只能合租,合租比例达到50%。而在热点城市部分地区,房源数量与租客数量更是相差悬殊。供需矛盾助推房租持续上涨,国家统计局发布的数据显示,2011-2015年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势,年均涨幅达3.6%,远高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上广深四个城市,蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30%。对于作为租房需求主力的应届毕业生及中低收入群体,这一支出已成为沉重的经济负担。”

吴亚军指出,我国租房市场存在的问题包括:第一,市场供给不足,租金高居不下;第二,房源主要由个人提供,缺少统一规范管理,“群租房”等违规租赁形式广泛存在;第三,租赁市场尚未建立严格法律法规,承租人合法权益难以得到保障。

加大培育租房市场力度

中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,同时也被作为两会热点再度提及。

吴亚军的建议是,第一,增加土地供给,鼓励开发企业兴建商品租赁住房,建立稳定供应主体;第二,建立商品租赁住房运营企业资质认证体系,向满足条件的运营企业提供税收优惠;第三,对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴,增强其支付能力。建议各地政府结合当地实际情况,建立分级租房补贴体系;第四,将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系,实现与购房者均等化享有社会服务。

吴亚军提出,在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域,向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块,仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。此外,参照商业用地改建为租赁住房的规则,对于目前闲置或半闲置的工业用地,如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求,允许将其土地性质调整为住宅用地,按照规定建设租赁用房,避免资源浪费,规划调整后保持土地使用年限和容积率不变,用水、用电、用气价格则按照居民标准执行。对于目前空置的商用住房,允许开发企业将其盘活,改建为长租公寓,进而增加商品租赁住房房源供应。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为,租房本身就体现“房子是用来住的”重要功能。他建议,政府方面,应该进一步加强政策引导,尽快让租房者和买房者在公共服务方面享有同等权利,尤其是在普遍关注的教育、医疗等方面。同时,可尽快落实金融、土地、财税等方面的支持政策,培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

优客工场、共享际创始人兼董事长毛大庆也建议:“在一线城市及人口密度较大的二线城市,政府应尽快完善租赁房的相关法律法规,一方面对企业建设用于居住目的的租赁房给予税率优惠,并鼓励众创空间升级,优先供应此类空间用房及政策扶持;另一方面,舆论导向上应强化以租代购的城市居住新观念,鼓励现有房源的租赁房改造工程,盘活存量资产,助推地产转型。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受21世纪经济报道记者采访时表示:“从中央层面,已经有将近两年时间,去推动整个事件的发展。包括最近的租售并举,以及‘房子是用来住的,不是用来炒的’观点的提出。可以看出,从中央到地方政府的决心和推动力是非常大的,将闲置空置的房源推到租赁市场上来。最近租赁规模化经营,即长租公寓也是近两年资本市场的一个热点,很多大的开发商也进入这个领域,作为自己产业转型的试点。整体比较热闹,但实际上,从中央政府到住建部虽然文件发文很多,但是在地方政府执行层面,他们推进组织实施的动力和具体落地方面还不是很给力。租赁规模化试水的成分比较大,但真正形成规模和持续发展,从而能盈利,支撑整个行业发展的大型企业并不多。与之相配套的产业政策和金融创新,包括市场规范和秩序也不是很完善。”

胡景晖认为,长期来讲是要在全国范围内形成产业人口的合理布局。我们地域辽阔,有很多二三线甚至四线城市有着很多新的经济内增长的动力,如果能够实现产业人口和教育、医疗等公共资源的合理布局,实现均衡发展,不管是买新房、二手房还是租房都不是问题。


关键字: 租房市场 租购

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