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三月上海二手房指数报告:成交回归正常 价格窄幅震荡
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年4月10日11:23 房产之窗

    成交回归正常 价格窄幅震荡    

20173月,上海二手房指数为3981点,比2月上升28点,环比上涨0.64%。伴随着成交量的明显上升,价格指数在连续三个月微幅下行后又见微幅上行,呈现窄幅双向震荡。

3月,上海二手住宅成交19400余套,环比上升93.2%,同比下降61.8%。成交量在持续三个月的低位后,环比上月近乎翻番,重新回归至正常年份的月均水平。房价在四个月的窄幅双向震荡中上行,尚不表明市场转向。上海二手房指数办公室认为,市场特征表现为:一、3月成交量依然是2013年以来同期成交最低的月份,未呈现出楼市小阳春的情景。二、新兴城区占成交大头,占比全市66.5%,其中近郊城区占全市半壁江山,为53.2%,远郊城区占比13.3%;而中心城区占比全市33.5%。三、随着成交量回升,成交结构发生变化,全市非普通住宅成交占比30.45%,环比上升3.3个百分点,普通住宅成交占比则缩小到69.55%。改善购房比例扩大,300-500万元房源成交占比24.02%,环比上升3.03个百分点;500万元以上房源成交占比12.14%,环比上升1.8个百分点;而300万元以内的房源成交占比63.84%,环比下降4.83个百分点。四、中大户型成交上升比例超过小户型,90-140平方米房源成交4100余套,环比上升98.5%140平方米以上房源成交1100余套,环比上升120.2%,而90平方米以下房源成交14100余套,环比上升93.1%。五、部分板块一二手房价格“倒挂”是表象,实际上,一手房开盘价受预售严控,二手房挂牌价无政策限制,二手房往往是高价挂牌、议价成交,让价幅度甚至达5%。六、本轮货币宽松进入末端,银行商业贷款放款速度普遍在一到三个月,对连环单置换客造成一定压力,但成交回升显示了持有购房资金的需求正从观望转为入市。截至20173月底,全市二手住宅挂牌量为167910套,较上月下降0.84%。其中,内环内、内外环分别为37811套、86033套,下降0.26%1.88%;而外环外为44066 套,上升0.77%。表明随着成交量上升,内环内、内外环去化速度有所加快。

329日住建部召开电视电话会议,要求各地持续整顿房地产市场秩序,重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断房源,操纵市场价格;二是造谣生事,误导市场预期;三是提供虚假证明,扰乱市场秩序。住建部同时指出,加强二手房市场管理是调控当务之急,各地要因地制宜、综合施策,尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为,必须严厉打击,出头必打。

改善房源成交回暖

20173月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格整体上涨0.71%,其中内环内整体上涨0.81%。浦东内环以0.86%领涨,杨浦、长宁上涨0.72%,黄浦上涨0.71%,静安、普陀上涨0.70%,虹口、徐汇分别上涨0.69%0.61%。 

3月,中心城区共成交6500余套,环比上升93.8%,成交量占比全市33.5%。其中内环内成交2600余套,环比上升87.1%。普陀、杨浦、徐汇成交领先,均在1000套以上。浦东内环、静安、长宁成交分别为850余套、840余套、740余套。而虹口、黄浦成交较少,分别为500余套、320余套。统计显示,内中环及中环附近板块成交集中,杨浦黄兴、徐汇田林、普陀光新、徐汇上海南站成交量均在240-300套,成交主力为300-400万元、50-70平方米二室户型。另外,一些板块90平方米以上中、大户型房源成交明显上升,如徐家汇、静安大宁绿地、浦东联洋环比上月出现了1-3倍的增长。其中,浦东联洋2月成交仅10余套,3月扩大至近60套,改善需求释放明显。

中心城区内环以内黄浦、静安、杨浦、浦东的板块,成交量分别为280套、280余套、290余套、850余套,环比上升122.2%97.2%90.9%88.9%。统计显示,学区房板块成交领先,成为区域拉升房价的动因,如杨浦鞍山、浦东洋泾、黄浦老西门、静安曹家渡,月成交量分别在220余套、170余套、90余套、70余套。热门学区房由之前可议价1%-2%,转变为小幅上涨,部分小面积房源价格出现了2%-3%的涨幅。如俗称“第一阶梯”学校所在的陆家嘴、徐家汇的板块中,500万元、70平方米以内的房源成交集中,分别为340余套、300余套,其中三四成是学区房成交。另外,一些学区对口小区的政策发生变化,房源挂牌价迅速反应,部分房源上涨达3%-5%,实际市场效应将在以后显现。另据调查显示,内环内1000万左右的中大户型改善房源成交回暖,如闸北大宁、浦东塘桥、普陀武宁板块,三四成的成交房源皆为此类,一些热门小区的月成交达10余套。

20173月,新兴城区中,近郊城区整体价格上涨0.55%,远郊城区整体价格上涨0.63%。其中,闵行、奉贤、崇明、浦东内环外、宝山涨幅略大,分别上涨0.64%0.62%0.59%0.58%0.55%。松江、嘉定、金山、青浦,分别上涨0.48%0.47%0.43%0.40%

近郊城区共成交10300余套,环比上升92.6%,成交量占比全市53.2%。成交量领先的浦东内环外、闵行、宝山,分别为3480余、1970余套、1720余套。全市成交排名前20的板块中,近郊城区占12席。统计显示,奉贤南桥新城成交领先,为590余套,区域内以200-300万元,90平方米左右的次新房成交集中。随其后的如浦东金桥、浦东三林、宝山顾村、青浦新城,成交量在360-380套,主力为200-350万元,50-70平方米的房源。其中不少为首套购房者,门店带看量也升1倍以上,一些零成交门店恢复成交。而90平方米以上的中、大户型改善成交也迅速升温,局部地区以价换量取得明显效果,如闵行古美罗阳、闵行金虹桥月成交在100余套,环比上升2倍左右。一些去年挂牌至今的房源也陆续成交,实际成交价往往下调3%-5%

远郊城区全部11个板块共成交近2600套,环比上升93.8%,成交量占比全市13.3%。金山新城、临港新城、嘉定城区成交领先,占比远郊城区54.3%,价格分别上涨0.69%0.86%0.91%。其中,金山新城板块成交780余套,位列月度上海板块成交榜首。这些板块中,200万内、80平方米左右的房源成交集中。究其由,交通及生活配套较为完善,虽距离市中心较远,但低价仍吸引大量自住客选择购入。

    板块成交逐旬上升 

20173月,全市130个板块中,上涨板块92个,占比70.8%;持平板块21个,占比16.2%;下跌板块17个,占比13%

上涨板块价格平均上涨0.87%,涨幅环比扩大0.76个百分点。3月楼市回暖,全市上旬成交5240余套,中旬成交6290余套,下旬成交7900余套。随着带看量的逐渐增多,一些卖家开始试探收回议价,或仅在挂牌价上给出1%-2%的让步。中心城区成交集中的如徐家汇、徐汇上海南站、杨浦黄兴公园、陆家嘴,成交量均在在240-340套,价格分别上涨1.11%1.10%1.05%1.05%。需求主力为首套刚需客或学区房买家,成交多为400万元以内的一、二室户。而新兴城区成交领先的浦东三林、浦东金桥、青浦新城、宝山顾村,成交量都在370套左右,价格分别上涨1.02%0.94%0.79%0.52%。购房者逐渐入市,优质房源价格坚挺,而一些略有瑕疵的房源,实际成交价格较挂牌价有1%-3%的议价空间。

持平板块较上月减少7个,为21个,在于转涨的板块增多。其中,中心城区板块8个,如普陀真如、长宁仙霞、虹口凉城,成交多为售后公房。而新兴城区的宝山淞南、嘉定丰庄、闵行梅陇、浦东北蔡,成交量均在100-150套,成交集中在300-350万元、70平方米左右的房源,成为刚需或刚改的首选。

下跌板块价格整体下跌0.17%,跌幅环比缩小0.47个百分点。随着带看量和成交量的回升,一些卖家降价揽客,如徐汇龙华、普陀甘泉宜川、静安大宁绿地、杨浦新江湾城,分别下跌0.24%0.21%0.16%0.14%。目前银行办理个贷时间较长,部分持有售后公房的连环置换客选择下家客户,通常有付款比例要求,面对高首付客户也愿意给出更多的议价空间,甚至5%幅度。一些板块内的中、大户型成交上升,往往以价换量,尽管板块均价出现上涨,但房价水平不涨甚至是下跌的。而一些远郊板块或近郊偏远板块成交稀少,价格波动微幅向下,如松江新桥、青浦华新、金山枫泾分别下跌0.25%0.19%0.14%。板块内,一手房低价开盘,二手房卖家为争抢客户,无奈只能降价。 

上海二手房指数办公室认为,3月二手房市场成交回升至正常年份月均2万套的水平,总体价格在波动中微幅上行,乃窄幅震荡而非价格反弹。其中改善型房源及高端房源成交比例大幅上升,显示了市场在经历回调后,购房者对政策利空逐渐消化。部分板块均价上涨幅度较大,只是反映成交结构的即时变化,并不表明房价过快上涨再现,短期均价不代表房价的真实水平,否则会误读市场。一二手房价格“倒挂”也只是表象,是预售政策下的新房开盘价与二手房挂牌价之比,实际成交价并非如此。 

 3月,上海二手房市场迎来去年底成交下滑后的首次回升,而新一轮40多个城市的加强版调控正在拉开。上海周边地区楼市调控收紧,使得之前外溢的购房需求转回本地。目前上海一手房供应紧缺,需求分流至二手房市场,3月二手房成交套数是同期一手房的3.38倍,作为楼市成交主体,二手房走势更能体现市场的变化。预计未来楼市,4月成交量会显示传统市场“金三银四”的轨迹,但热销旺季不会出现。在政策从紧的大环境下,市场缺乏大幅反弹的支撑,价格将延续窄幅震荡。房地产市场由调整期转向平稳发展期,需要很长的时间。

(上海二手房指数办公室)


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