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楼市销售压力渐增 上海试探性推盘减压
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年5月16日8:35 21世纪经济报道 唐韶葵

上海楼市的成交或因供应量回升而有所回暖。

上海链家市场研究部监控显示,商品住宅的成交在持续下滑。以5月1-7日这一周为例,一手商品住宅成交16.53万平方米,环比下跌12.79%;新增供应8.12万平方米,环比下跌3.98%。这已是上海住宅连续第五周成交量处于20万平方米以下;供应量更是连续第二周处于10万平方米以下的低谷。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,房企一边关注拿地与收并购机会,一边也要想办法去化,扩张需要现金流,只有通过销售实现现金流回收,那么下半年或许会出现个人购房的窗口期。

销售压力渐增

业内人士指出,房企在近期拿地热情不减,对现金流需求上升,与此同时,近期市场销售不理想,令房企现金回笼压力增加。

以豪宅为例,数据显示,2016年4月一线城市10万元/平方米以上的豪宅共成交345套、6.68万平方米,成交较3月减少96套,成交面积环比增加0.31%;而与去年同期相比,成交套数同比增长133%,成交面积也增加59%。

另一方面,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门等城市纷纷出现房贷利率上调。统计数据显示,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

张宏伟指出,控制房贷额度、收紧房贷利率是迎合本轮楼市调控的需要;而银行也是企业,需要盈利,既然自去年10月开始房贷的放贷额度大幅缩水,那么,对冲放贷额度缩水导致的利润损失的方法也只有提高利率,也就是银行的房贷盈利由去年10月之前的“薄利多销”转为“厚利少销”。

此外上海近期出台整顿市场的政策,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

多方压力之下,上海房企现金流不容乐观,也倒推房企加速销售并适时拓展项目储备。

然而,房企手上可售货值与土地储备能否支撑其发展?以禹洲地产为例,该公司董事局主席林龙安此前透露,禹洲地产计划于2020年实现千亿目标。近一两年禹洲地产已将发展重点转移到上海,并成立上海中心。其2016年新推盘260万平方米,新开盘占比59%,现有盘占41%。其中合肥占33%,厦门占25%,上海、福州各占9%。2016年,禹洲地产销售金额232亿元,而2017年销售目标近280亿元,其中上海只有一个在售项目丁香里和即将开售的雍贤府。

因此,如何在当前环境下按照预期完成目标,成为中小型房企面对的关键问题。

试探推盘价格持平

如前所述,4月份一线城市10万元/平方米以上的豪宅成交量价皆涨幅微小。究其原因在于,去年10月开始的限购仍在加码,这使豪宅市场的部分投资客户进入观望状态;限购政策中提升二套房首付比例等政策也削弱了一些人群的购买力。

但具体来看,一线城市单价超十万的成交中,上海占比近5成。

在此环境下,部分中小型房企在上海也开始试探性推盘,以消散部分现金流压力。但囿于限价等政策,开发商们也在摸索定价逻辑。

进入5月,上海市的招商中环华府、正荣府、禹洲雍贤府等多个项目将逐渐入市。

5月10日,位于上海宝山的招商中环华府开盘,均价5.7万元/平方米,新一期开盘价格与前一批持平。上海中原地产数据显示,该项目周边的二手房项目,定位与之接近的小区单价也在5.5-5.7万元/平方米。

中原地产市场分析师卢文曦透露,近期在售的仁恒世纪公寓均价12万元/平方米,星河湾11万元/平方米,银亿公园壹号均价12万元/平方米,这些价格相当于项目所处板块平均水平。“关键是现在推盘不再像以前一样挤牙膏,而是两三百套一起放出。”卢文曦指出,这样同一批发售产品的价格落差也会缩小。

业内人士预计,接下来或许随着上海增加供应,土地成交量也会有所上涨。

张宏伟则预计,接下来几个月一线城市豪宅市场调控政策仍将继续深入,上半年可能呈现成交量回落态势。

“如果通过‘降价’等措施还没有办法解决企业的资金需求问题,那么,企业极有可能步入卖股求生的地步。”上述业内人士认为。


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