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高负债并购扩张 有激进房企资金链承压
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年5月25日9:11 上海证券报

大举并购、快速扩张,给房企带来的不仅有大量土地储备,还有相对高企的债务。上证报记者梳理发现,去年房地产行业最为突出的“并购狂人”——以阳光城、融创中国为代表的高扩张房企,其净负债率均排名行业前列。

依赖高杠杆大举并购

某地产研究中心监测的55家重点上市房企年报显示,净负债率的高低与房企的扩张速度和发展战略密不可分。其中最明显的是A股公司阳光城。可以说,2016年是阳光城的并购大年,甚至称为业内新晋“并购王”。记者从阳光城2016年年报中发现,2016年阳光城全年新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平方米,同比增长高达210%。其中,通过收购共计获得13个项目(55宗地块),并购价款为124.96亿元,计容建面835.90万平方米,靠并购而来的土地占据新增土地储备大半江山。

然而,大举扩张虽然给阳光城带来了可观的土地储备,也导致债务高企。年报数据显示,2016年阳光城净负债率高达256.82%,位居55家上市房企净负债率排行榜第二高位,同比上升了86.18%;有息负债总额为674.9亿元,同比增加了81.21%,在55家重点房企中排名第12位。

从总有息负债排名来看,房企的债务规模与销售规模一般呈现正相关,企业规模越大,有息负债也会相对越高。然而,阳光城的销售规模在55家房企中仅位列第28位,2016年报告期内总营收196.98亿元,同比下滑了12.43%,显然与其负债规模和增长速度不成正比。

从平均融资成本来看,阳光城年报显示,报告期内公司平均融资成本为8.42%,在监测的55家重点上市房企中排名第六高;公司2016年财务费用同比大幅增加79.27%,公司称就是利息及融资费用增加所致。事实上,2016年受益于宽松的融资环境,大部分企业的融资成本呈现下行趋势,根据统计,监测房企平均融资成本由2015年的7.37%下降至6.39%。虽然2016年阳光城完成86亿元公司债券的发行募集工作,令公司平均融资成本同比降低了1%,但仍高于行业平均水平。

除了阳光城,H股上市房企融创中国也因2016年的大举并购而负债率高企。2016年年报显示,融创中国净负债率为121.52%,在55家房企中排名11。但值得注意的是,在计算上市公司净负债率时并未将永续债计算在内。事实上,融创中国截至2016年年末共有100亿元的永续债,由于永续债并无债务到期时间,因此在财务数据统计时并未将其归为债务,而是作为权益计算。因此“明股实债”的永续债实际上暗藏了财务风险,融创中国的负债压力实际上比净负债率体现出的数据更高。

 去化不畅负债压力陡增

“在为企业后续增长"蓄势"的过程中,高负债率在所难免。但在金融创新和融资渠道拓宽等因素影响下,企业债务结构大大改善,短期债务压力不大,总体债务风险可控。”房地产研究中心分析师房玲表示。

不过,也有业内人士认为,激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张,其资金链能否承受重压,关键在于手上的货值能否顺利去化。而在目前如此高压的“政策市”下,要实现快速销售、回笼资金,不容乐观。

阳光城年报显示,公司现有土地储备总计2285.2万平方米,分布在福建、长三角、京津冀、珠三角区域以及长沙、成都、郑州、西安、太原几个战略城市。其中,福建区域中的福州项目占绝大多数;珠三角的土地储备全部集中在广州;战略城市中西安项目最多,其余分布在长沙、兰州、太原、郑州等二线省会城市;长三角和京津冀土地储备量相对较少,且基本分布在上海、北京、杭州、苏州等一、二线城市。可以看到,阳光城土地储备绝大多数集中在一、二线城市,土地储备的质量较好,但在今年的楼市调控下,一、二线城市限购、限贷压力最大,市场成交量急速下滑,这对于阳光城这样一、二线城市布局极重的房企来说,影响颇大。公司有项目分部的城市中,仅石狮、漳州、晋江少数三、四线城市未受调控影响。

阳光城一季报数据显示,一季度公司营业收入为24.23亿元,同比仅微增3.86%。同时,利息和融资费用的大幅增加,令阳光城一季度财务费用同比大增553.35%;部分长期借款将在一年内到期,致使一年内到期的非流动负债同比上涨250.41%。多重因素影响下,一季度末,阳光城净负债率继续大幅攀升,达到惊人的316.5%。在公司重点布局的一、二线城市,目前对预售新房的价格严格控制,有些城市新房预售证也控制发放,在一、二线城市普遍进入“四限时代”,价格卖不高、新盘卖不了的情况下,极度依赖快速去化才能周转顺畅的高杠杆扩张型房企,资金链承压或将难免。

在5月22日融创中国股东大会上,融创中国董事局主席孙宏斌坦承,去年“9·30新政”以来的这一波调控严峻程度超过以往任何时候,调控对融创的影响主要是北京及上海两个城市,特别是一些商住项目。“现在销售越来越难批,更难批的是价格,每个公司面临的问题都一样。”孙宏斌表示,可以预见的是,下半年开发贷、住房按揭等银行贷款将继续收紧,再加上销售速度放缓,开发商的日子将更加艰难,现金流也会更加紧张。“因此,现在融创的逻辑是,要能够快速卖掉,哪怕只赚一点钱都可以,至少没亏本。”孙宏斌称。


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