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首套房贷利率连续4月上升 沪首套房贷九折窗口渐关
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年5月9日8:54 国际金融报

作为楼市调控的晴雨表,首套房贷利率已连续4个月上升。进入5月,表现如何?

记者注意到,房贷利率收紧仍是5月主旋律,首当其冲是北京。5月1日起,北京市房贷利率普遍提高:首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;二套房执行基准利率上浮20%。

至于上海,《国际金融报》记者采访了解到,五大行首套房利率的九折窗口依然在,不过,随时可能关闭;浦发银行只有优质客户享有一定折扣;而之前以“办房贷前买理财”变相85折的平安银行,如今也只有95折;民生银行则表示,“可以给1到2个百分点的优惠,不过要等。”

北京:首套回归基准

据记者了解,这已是北京地区银行年内第三次集体上调房贷利率。今年1月1日起,各家银行将首套房贷利率从原先的最低基准利率8.5折上调至9折;楼市“3·17新政”之后,各家银行再度将首套房贷款利率上调至最低9.5折,二套房贷利率执行的是基准利率的1.1倍。

此轮上调始于4月底,招商银行、北京银行两行率先以“首套不优惠,二套房120%”的利率助攻,随后,5月初,五大行、中信等纷纷响应,新房、二手房概莫能外,残存数月的“9折+110%”托底组合几乎一扫而光。

具体来看,北京市主要商业银行以网签时间为节点,5月1日及之后网签的,首套房房贷执行基准利率,也就是4.9%(5年以上贷款基准利率)的年利率,不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍,即5.88%/年。

政策一经调整,会给购房者增加多少成本呢?

中原地产分析师算了一笔账:以首套房为例,在北京本轮调控前,最高贷款年限为30年,利率最低8.5折。而此次新政后,贷款最长25年,最低利率为基准利率。据计算,每100万元贷款购房者月供将增加915元。如果按照北京购房者平均200万至300万元的贷款额来算,购房者的月供增加将达到2000多元。

对于二套房购房者来说,调整前的利率为5.39%,100万元25年期月供为6075.4;调整后利率涨为5.88%,每月月供6369.9元,即每月应多还294.5元。

上海:五大行徘徊九折

同为一线城市,上海房贷市场又是何种表现?

5月3日,《国际金融报》记者致电兴业银行上海分行询问房贷利率是否还有折扣,得到的回复是:“早就没优惠了!”

民生银行则表示,“可以给1到2个百分点的优惠,不过要等。”至于“等”多久,民生银行方面的回复模糊,“看你是选1个百分点还是选2个百分点,当然也看额度”。

《国际金融报》记者采访了解到,不少股份制银行的政策趋同,顾客出价高,银行积极配合,出价低,“光审就要审一个多月”,甚至无款可放,比如中信银行。

另外,浦发银行、上海银行“看价还看人”。浦发明确表示,只欢迎“优质企业+稳定收入+征信良好”的客户。

上海银行还在玩“擦边球”:“单次办理我行的30万‘现金转账分期’,手续费5.18%办满3年,另外还得有我行一年以上的30万元综合资产。”简单来说,在上海银行办房贷必须捆绑一个30万元的信用卡分期,贷100万元需要按130万元付息。房贷9折利率4.41%,又搭售了一个利率5.18%的30万元,冲信用卡业绩的同时又可以变相提高房贷利率。

而之前以“办房贷前买理财”变相8.5折的平安银行,如今也只有9.5折。记者梳理发现,今年以来,银监会系统发出的罚单中,罚款金额最多的是平安银行及其分支机构,高达1770万元。其中,“私售理财”和“贷款流向房市”恰恰是银监会这一波罚单的关键词。

至于五大行,据记者了解,首套房利率在9折左右,二套房目前还留守在上浮10%的层面,尽管“不排除步北京后尘的可能”。

跟进:市场化运作考量

随着楼市调控升级、市场利率上行,有分析认为,未来或有更多热点城市跟进房贷利率的调整。

事实上,房贷从4月开始已出现明显的收紧趋势。根据融360数据,在全国35个城市533家银行中,4月份有122家银行首套房利率折扣上升,占比达到22.89%。其中,提供9折以下优惠利率的银行有42家,较上月减少了66家,下降61%。同时,有12家银行停贷。

二套房方面,融360数据显示,除12家停贷银行外,共有511家银行执行基准利率上浮10%,为当前二套房贷款的主流利率。首付方面,执行二套房首付四成及以下的银行共有283家,较上月减少了17家。其中,深圳、广州二套房首付比例达70%,南京、苏州方面首付比例更是达80%。从整体看,目前执行五成、六成、七成以及八成的银行数分别达到55家、84家、51家和34家。

融360分析师李唯一认为,资金成本攀升,银行间同行拆借成本增加,房贷业务回笼周期长,收益能力低于目前新兴的消费金融一类业务。因此,房贷利率上调可能性大,同时额度趋于合理。

对此,上海中原地产分析师对《国际金融报》记者分析,各银行“配合”与否完全出自市场化运作的考量。近期Shibor持续飙高,隔夜价位比年初暴涨70个基点,加之吸储放贷两头竞争愈发激烈,中小银行难免钱荒。“所以,鉴于仍以息差为营收主力的现状,中小银行一方面提高杠杆,比如逢季末推出收益可观的理财产品,一方面迫切需要将稀缺的资源投进回报最高的项目上。再者,某种程度上北京地区更加顾忌风险敞口,中小银行先行猛涨以确保抵押品安全,收束和筛选需求,稳定自身市场。”而大银行不差钱,流程规范,除非央行开个吹风会通知它们涨价,不然不会因为市场上一点风吹草动失去定力。

对于未来房价走势,业内认为,徐徐回调是主旋律,反弹、回暖的基础反而不牢,“2008年这种内忧外患的叠加局势短期内难以重演”。

《国际金融报》记者从上海链家市场研究部了解到,4月,上海市一手商品房成交量67.68万平方米,环比下降8.83%,同比下降30.38%,成交量创4年新低;供应面积为57.33万平方米,同比下跌56.39%。


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