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开发商“70年自持”的玄机是啥?
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年6月27日9:7 理财周刊

  地产龙头万科最近在土地拍卖市场又玩出了新花样:建好的住宅1平方米都不卖!70年内都不卖!在楼市调控的新背景下,这种达到极限的“自持”行为是“作秀”还是“创新”?

 “顶格”自持震惊楼市

  6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上100%所有的物业,自持期限达到70年!据悉,这是佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9483元,而且土地拍卖的“一限两竞”规则也比较少见。

  具体而言,该地块给出最高限制地价每平方米15300元,在此后如果有一位以上开发商接受这个价格,则要进入“两竞”环节。首先是竞“自持面积”,当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。

  这幅地块吸引了保利、世茂、越秀、华润、万科、碧桂园等众多开发商,经过约一个小时的竞价,最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平方米1.53万元,自持面积100%,自持年限70年。

  也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有,而且持有年限达到70年!这种“双顶格”的自持也创下了无人能打破的纪录。

  所谓“禁售期”的土地拍卖新规,是今年3月厦门首创的。刚开始是2年,后来有不少城市模仿,延长到3年。再后来,保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法,跟此次佛山都没有办法相比,佛山这块地把“禁售期”也引入竞拍机制,没想到被万科一举抬高到极限——70年不卖。

  土地拍卖市场针对开发商的“一限两竞”规则,与针对购房人的限购、限贷、限售、限商一样,都是来自需求端的调控政策。

  万科的“顶格”自持给楼市带来震惊,也引发进一步的思考。如果除了万科,还有一位有实力的地产巨头也接受“自持面积100%、自持年限70年”的极限条件,那是要难倒土地出让机构了。再要加赛就必须脑洞大开——也许还要继续比拼“土地出让金支付速度”、“项目开工速度”。

  “限制性”政策达到极限,而开发商为获得宝贵的土地还是甘愿忍受种种“皮肉之苦”,而且承受能力似乎还未达到极限——这正是需求端调控的尴尬之处。

  是否会成为主流?

  “开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式?这是“佛山南海”地块带给业内的思考。不妨从“短期”、“长期”两个视角来看待这个问题。

  从短期视角看,增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。

  房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控,各地政府还在调控手段上竞相比“狠”。在这种背景下,土地拍卖市场单一的“竞价”演变出“竞自持面积”、“竞自持年限”。调控政策时间会有多长,谁也不知道,而开发商要保持企业的运营必须竞买土地,因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。

  另一方面,对购房人一系列限买政策已经奏效,各地销售大幅度下降。

  根据“克而瑞研究中心”的最新数据:2017年5月,大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例,2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%,环比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,环比下降了16.5%。如果从城市角度看,北京新房成交同比下降了38%,上海下降了28%,南京下降了大约60%。

  楼市在这个夏季可谓“步入寒冬”。在实际销售大幅下降的背景下,开发商恐怕不得不放慢发展速度,持有一定比例的物业也是一种应对策略。事实上,万科已经不是第一次拿有“自持”要求的地块。今年4月,万科就在广州拿过两块类似的土地,自持面积一块是50%,另一块是55%。

  总而言之,短期内,有实力的开发商还是会“被动”地拿下“自持”地块,而要求必须以“自持”方式出让土地的还属于个别地方政府,尚不具有普遍性。

  但是,如果从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题,开发商逐渐“主动”增加自持比例,也是一个必然趋势。

  中国房地产市场在经历了高速发展的“黄金时代”后,目前进入到“白银时代”,开发商的模式也必须有所改变。未来,继续快速周期滚动开发的地产模式未必还是最好的模式。

  2016年6月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确培育和发展住房租赁市场,从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体,并将加大政策支持力度。

  2017年中央经济工作会议报告也明确提出,加快机构化、规模化租赁企业的发展。因此,商业化的“长租公寓”一定是未来房地产企业转型的方向之一。

 开发商能盈利吗?

  万科此次拿地70年、全部自持,这在国内非常**,万科这一举动引发了业界的争论。

  据悉,这块地的具体用途还未明确,但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定。根据万科的转型战略,养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等,都是这块70年自持地块有可能出现的项目。

  至于70年、100%自持,房企到底还有没有钱赚?市场普遍认为,如果只是简单作为租赁,回笼资金的时间成本很高,自持地块实现收益将是一个难题。

  对此,克而瑞广州首席分析师肖文晓认为,在楼市调控的背景下,随着房企利润率持续走低,主动拥抱微利,总比未来被动转型要来得积极,年度销售几千亿元的万科目前只是在几块地上作自持尝试,并不会给企业业绩造成“伤筋动骨”。

  此前,万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时也曾指出,假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,目前租金回报率大概只有3%;如果加上税收20%,最终的租金收益率只有2.4%;如果再加上管理费用、维护费用,这样低的租金收益显然不可行。

  从目前房地产企业面临的金融环境来看,住宅开发的资金来源除了自有资金外,主要就是银行贷款,而国外有房地产信托基金(REITS),所以国内房企在融资成本较高的情况下做长租公寓的确是一件“吃力不讨好”的事情。

  不过,国泰君安的一项研究报告指出,在许多发达国家和地区,机构提供的商业性出租房源往往能占到租赁市场总供给的25%~30%。即使按照20%这一较低的比例,我国商业出租房源每年也有2000亿元的市场需求(租金收入),而目前这个市场刚刚起步,供给远远不够。

  该报告还指出,由于长租公寓面向的客户群体以中高端为主,且与普通租赁住房相比提供更加多元化的增值服务,使得长租公寓相较于周边租赁房有着更高的溢价。例如,60平方米以下的户型中:“You+”北京苏州桥店每平米溢价率为115%;“优客逸家”成都市辖区溢价率为50%;“蘑菇公寓”上海徐汇区溢价率为151%;“新派公寓”北京CBD旗舰店溢价率为48%。

  此外,根据中原地产二手住宅租金指数的数据,在上海、北京、深圳、广州、天津五大城市中,近9年租金增速最高的为上海(近7.9%),其余城市在5%~6%的增速。

  预期租金持续上涨,加之长租公寓本身的租金溢价,如果房产商再解决好融资问题——长租公寓还是有可能赚钱的。

 是否会变相推高房价?

  有评论文章指出:“表面上看,这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价;但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场住宅的供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨。”

  这种担心并非多余。因为过去多年以来,所有单一的“需求端”调控并没有让“需求”消失。各种需求隐藏了起来,一旦条件成熟,这些潜在的需求还会释放。2014年下半年,调控政策稍微放松,2015年一线城市房价便开始疯涨,2016年则是二线**城市捧过了接力棒——其原因就是之前4年间的需求端调控。

  因此,目前这种强制开发商自持的“速效式”房地产调控,反而有可能将需求不断积累,加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。

  然而长期来看,未来开发商普遍、主动性地自持物业,那是适应市场的选择。

  那时候新建商品房的需求大幅下降,而租赁市场则成熟起来,如“黄奇帆万字论房地产症结”一文中的设想:一个社会有1000万人,200万人租了公租房,200万人住了房产商持有的商业性租赁房,还有100万人住了小业主出租的房子。

  这样一来就能形成50%的租赁市场,住房系统就比较平衡了,房价也就稳定了。


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