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防止“面粉贵过面包” 多地土拍不再价高者得
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年6月8日9:1 上海证券报

6月6日,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。

6月5日,杭州主城区竞拍三幅宅地,三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。

6月2日,南京挂出11幅地块,同时取消土地竞拍摇号,改为竞争保障房建设面积。

进入初夏,土地拍卖市场风向突变,从过去的竞拍地价,到竞拍自持面积或保障房面积。一些业内人士表示,从多地控制地价的措施来看,用意非常明确,就是防止“面粉价超过面包价”,堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。

多地要求自持

从多地的土地拍卖情况来看,自持似乎成了一个标配。

6月6日上午,经过近40分钟的现场竞价,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下佛山桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。这意味着万科将变成房东,以后主要靠租赁盈利。

6月5日,杭州拍卖主城区的下沙、三塘、滨江三幅宅地,第一次报价溢价率就达到70%,直接跨过现房销售,进入自持比例的竞争。三幅地块的胜出方分别是金地、中冶和保利,自持比例分别达到41%、36%和36%。

同日,天津市挂出面积为229354.1平方米的地块出让,要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下,直接竞报自持住房建筑面积,不再竞报土地价格。

据统计,目前至少有10多个热点城市开始限制地价,要求开发商自持一定的比例。业内人士表示,自持对开发商来说是一个不小的挑战,考验着未来的盈利模式和能力。

竞争保障房建设面积

有的城市在要求开发商自持的同时,还要求建设一定比例的保障房等。

6月2日,南京市规定,当住宅、商业地块溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本,竞价达到最高限价的80%,申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时,商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次保建面积200平方米,认建面积最多者为竞得人。

珠海(楼盘)市本月初也开启了土地拍卖全新模式。与传统“价高者得”的模式不同,许多地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。此外,为了吸引产业进驻,部分地块还限制10年不得交易,只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区,政府还对部分地块作了投资强度和营业额规定。

5月26日,上海出让位于临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇的三幅地块,起价22.1亿元,最后分别被保利、中建、中海三家央企获得,总成交价29.3亿元。其中,奉贤区地块和临港地块被要求建设5%的保障房(合计约7282.54平方米)无偿移交给政府,奉贤区地块还需自持15%的住宅(17151.12平方米)作为廉租房。

降温土地拍卖市场

热点城市的土拍措施,目的是给火热的土地拍卖市场降温。

一位业内人士告诉记者,当城市土地越来越贵时,房价也会越来越高,又会有更多的资本流入,抢夺下一波利润。如是循环,城市陷入了地产无尽的狂欢和迭起的高潮中,不能自已。地方政府在享受市场高潮的土地财政后,也会感受到退潮后的无力。

同时,越来越高的地价对房企也是很大的压力。别看开发商拿地动辄几十亿元甚至上百亿元,实际上自己拿出的真金白银并不多,大多是借用各种金融杠杆手段筹措。一旦政策收紧资金流动性,开发商的资金链就容易出现问题。

有业内人士认为,目前,一些热点城市主动加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等,这些措施都会给土地拍卖市场降温,将对楼市健康发展有着良好的作用。

业内人士预计,目前热点城市的土拍模式,将会在其他房价上涨过快的城市推广和使用。


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