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5月二手房指数报告:成交放缓延续 价格微幅波动
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年6月9日11:30  
  2017年5月,上海二手房指数为4007点,比4月上升18点,环比上升0.42%,涨幅相比上月扩大0.25个百分点。成交结构变化致使价格指数微幅波动中趋向上行。

  5月,上海二手住宅成交14630余套,环比下降5.31%,同比下降23.73%。成交放缓延续,价格小幅波动,表明市场处在调控作用下的盘整周期,趋向市场稳定。上海二手房指数办公室认为,市场特征表现为:一、5月市场买气不旺,但成交并未大幅下滑,离正常年份月均水平2万套之差不到三成。其中非普通住宅成交有所上升,占比达32.23%。二、7个传统市区及浦东内环组成的中心城区成交占比略有上升,为33.17%;而新兴城区占比依然超过全市三分之二为66.83%,其中近郊城区占比全市53.63%,远郊城区占比全市13.20%。三、全市130个板块中,37个板块成交量上升,表明观望气氛松动,逾六成为新兴城区板块。金山新城以463套仍为全市之冠,但环比下降23.85%;而位列第三的浦东世博板块达343套,环比上升16.67%。统计显示,近郊和中心城区热门板块成交扩大,显示了购房改善及自住型比例上升。四、从价格段看,300-500万元、500万元以上房源成交占比分别为23.57%、13.24%,环比略有上升;而300万元以内房源成交占比63.19%,环比仅下降0.5个百分点。五、从面积段看,70-90平方米的房源是成交量唯一上升的,而200平方米以上超大房源及110-140平方米房源仅分别下降1.13%、0.75%;大户型140-200平方米房源下降最多达11.06%,小户型50-70平方米、50平方米以内以及90-110平方米房源紧跟其后分别下降7.60%、4.40%、4.36%。六、部分外资、民营、地方银行房贷额度紧张,有的甚至用完全年指标,缓批、停贷在一定程度上影响了市场情绪和连环交易的进度。截至2017年5月底,全市二手住宅挂牌量为168438套,较上月上升0.90%。其中,内环内、内外环、外环外分别为37649套、85959套,44830套,上升0.52%、1.14%、0.75%。成交放缓使得各环线间挂牌量均现上升。

  5月8日,上海市委书记韩正在上海市第十一次党代会上表示,坚持以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主,构建更加完善的住房市场体系,加强房地产市场调控,健全房地产业健康发展的长效机制。5月27日,上海房地产交易中心发文称,近期发现少数违规房地产经纪机构利用存量房合同网上操作系统擅自虚签交易合同,损害房地产权利人的合法权益。自6月1日起,存量房网签将核验身份。

  改善需求活跃市场

  2017年5月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体上升0.46%,涨幅环比扩大0.27个百分点,其中内环内总体上升0.59%,涨幅环比扩大0.38个百分点。价格微幅波动中趋向上行,如浦东内环上升0.66%,徐汇、黄浦、长宁分别上升0.49%,0.47%、0.37%。而一些板块下跌,如静安江宁路、黄浦蓬莱公园,分别下跌0.31%、0.23%。

  5月,中心城区共成交4850余套,环比下降4.43%。其中内环内成交2130余套,环比下降1.50%。值得注意的是,静安、黄浦成交上升,环比增加11.39%、7.59%,表明人气正在聚集。统计显示,黄浦滨江本月成交增长一倍,其中五成房源为100平方米以上的中大户型,千万级改善型房源的成交释放,房价环比上升0.68%。静安大宁成交220余套,二成房源为100平方米以上的中大户型,改善需求释放明显。而虹口曲阳、杨浦中原分别成交130余套、150余套,环比下降二三成。无学区概念的老工房(售后公房)则去化减速,部分房源出售周期长达一二个月,降价幅度有的在5%以上。

  中心城区内环以内杨浦、长宁的板块,成交量分别为230余套、200余套,是仅有的两个量增板块。静安、黄浦板块成交稳定。而量缩幅度较大的为普陀、虹口的板块。统计显示,杨浦鞍山成交180余套,环比增长50套,板块内有着区内优质小学资源,全部成交案例中六成为学区房需求,70平方米以内的小户型房源成交占到八成。浦东联洋成交增长21.57%,其中,120平方米以上的大户型占成交的75%,200平方米以上的豪宅比上月增三成。

  2017年5月,新兴城区中,近郊城区总体价格上升0.35 %,环比扩大0.22个百分点,远郊城区总体价格上升0.31%,环比扩大0.16个百分点。指数微幅波动中趋向上行,其中,崇明、浦东内环外、青浦、闵行、奉贤分别上升0.42%、0.41%、0.39%、0.35%、0.28%。而一些板块下跌,如闵行颛桥、嘉定安亭、金山枫泾,分别下跌0.23%、0.21%、0.17%。

  近郊城区共成交7840余套,环比下降5.22%。成交量领先的浦东内环外、闵行、宝山,分别为2750余套、1500余套、1210余套,环比分别回落2.79%、2.15%、7.24%。全市成交排名前二十的板块中,近郊城区占12席,较上月增加2席,这些板块成交稳定,环比回落的仅6个。其中,浦东金桥、浦东周康、松江泗泾分别成交330余套、230余套、200余套,环比略有增长;浦东三林、闵行古美罗阳、宝山顾村分别成交300余套、210余套、190余套套,环比回落不到5%。排名前二十的板块以外,少数出现成交量明显扩大的情况,如青浦朱家角、闵行华漕分别成交90套、100余套,环比增长66.67%、30.12%,成交主力为70-90平方米左右的二室房源,区位适中加上套均300万元左右的价格受到不少自住客的青睐。而青浦新城、宝山共康、松江新城、闵行莘庄成交量下降较为明显,区域内改善客交易节奏放缓,作为置换动力的售后公房成交不畅,由此成交出现了二成左右的下降。

  远郊城区全部11个板块共成交1930余套,环比下降7.82%。金山新城、临港新城、嘉定城区成交领先,分别为460余套、240余套、230余套,占比远郊城区48.86%。从整体来看,成交跌幅最明显的奉贤远郊板块、崇明分别成交140余套、410余套,环比减少28.14%、17.93%。究其由,在低总价优势下,这些远郊板块往往被一些低预算购房者选为第二套房的购入目标,信贷收紧下加之房价水平已达单价2-3万元,购房热情下降。

  三成板块成交上升

  2017年5月,全市130个板块中,价格上升板块84个,占比64.62%;持平板块22个,占比16.92%;下跌板块24个,占比18.46%,涨跌均为窄幅。全市130个板块中,37个板块成交量上升,占比28%以上。

  上涨板块价格平均上升0.67%,涨幅环比扩大0.23个百分点。部分板块出现结构性成交上扬,在中心城区中多为高端大面积改善房或优质学区房,如黄浦五里桥、浦东联洋、长宁新华路价格分别上升1.08%、0.94%、0.81%。这些板块成交量出现二三成增长,在带看及成交上升推动下,优质物业卖家涨价2%左右仍可出手。综合统计上述三板块成交案例,其中近二成半为140平方米、千万以上的高端住宅,成交量环比增加了18宗,自住型的高端需求表现升温。而在学区房方面,陆家嘴、杨浦鞍山、徐家汇价格分别上升1.03%、0.84%、0.79%。其中,前期热门的陆家嘴及徐家汇成交量在240-270套水平,环比出现一成左右的下降,但仍处全市成交前十板块中,学区房置业占半数以上。而杨浦鞍山更是成交环比扩大三成半,学区房成交占六成以上,在优质教育资源带动下,购房热情推动房价出现1%-3%的上升,单价8-10万的40平方米以内的小户型房最为抢手。另外,新兴城区以70-90平方米的成交最为集中,以售后公房贴补首付置换次新房案例为多。如闵行春申、浦东张江、嘉定江桥新城价格分别上升1.16%、0.97%、0.87%,成交量环比并无明显变化。

  持平板块较上月减少10个,为22个,在于房源涨跌出现分化。中心城区12个,如徐汇南站、田林、杨浦中原均现持平,成交量分别为180余套、180余套、150余套。区域内不带学区的售后公房需求不旺,而一些卖家仅有一套房可作置换,不愿降价出售,相持之下交易减速。而闵行浦江价格变化不大,推动成交270余套,区域内以轨交附近的动迁房为成交主力,环比增长了21%。

  下跌板块价格总体下跌0.16%,跌幅环比缩小0.03个百分点。在带看量减少且转化变慢的市场环境中,下跌板块多数出现了量价齐跌的情况,如闵行颛桥、宝山罗店、松江九亭价格分别下跌0.23%、0.17%、0.11%,成交量分别为131套、66套、107套,环比减少了30套、18套、25套。区域内90-140平方米的改善房源成交不畅,同区域的售后公房、动迁房也如此,带看量普遍出现了二三成的下滑,一些急售业主无奈让价2%-3%。也有一些板块出现以价换量,如青浦徐泾下跌0.23%,成交50余套,环比增加了12套;金山枫泾下跌0.17%,成交50余套,环比增加了19套。成交案例中,多为购入300万元左右、90平方米以内的刚需客户,由于对区位要求不高,选择近郊偏远板块或远郊板块动迁房的需求略有提升。而这些房源的卖家,多半持有多套房源,为求快速出手,在价格上甚至给出3%以上的让步。

  上海二手房指数办公室认为,5月上海二手房市场成交继续放缓。而价格微幅波动中趋向上行,主要受成交结构变化影响,中心城区的房源被追捧,非普通房交易上升,学区房表现抢眼,这些对板块有所拉动。价格小幅波动是市场调整期内的正常表现。

  二手房买卖市场是楼市最直接、客观的晴雨表。在市场降温后,去投资化被政策引导,“房子是用来住的”市场定位日益清晰,自住型需求上升。刚需释放在前,改善需求释放随后,市场呈现出多样化多层次的特征,从初步改善到一次性改善,从中低端到中高端,近期市场热点逐渐从外围向城市中心转移。不过,市场尚无支撑房价反弹的动力。
(上海二手房指数办公室)

关键字:上海,二手房指数

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