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调控仅四个月效果明显:环京楼市最高降幅达38.4%
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年7月21日9:10 21世纪经济报道

燕郊素有楼市“晴雨表”之称。调控仅4月,环京楼市便上演了一出从癫狂到降温的两重天格局。

在河北省三河市燕灵路口两侧,这里仍然是排着满满的楼盘销售中心和中介店面。与调控前不同的是,如今前来咨询者寥寥无几。有中介无奈地告诉21世纪经济报道记者,“近期咨询房情的人有是有,但少了很多,因为大家知道自己不符合标准,来了也没用。”

自3月21日开始,河北省三河市先后出台了两次调控政策:第一次是廊坊区域出台的限购政策,对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;6月6日,隶属于廊坊市的三河市再次出台“补刀”政策称,非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。

由于主流购房者均是来自北京的“北漂”,两重政策让行政区划隶属于河北省廊坊市三河的燕郊楼市陷入了冰冷局面。中介转行或者裁员,投资者抛售,房价逐渐跌回2016年10月水平。而调控前,21世纪经济报道曾亲临感受到这里的疯狂。

转行或关门

与调控前房源遭遇疯抢不同的是,时隔4个月之后,21世纪经济报道记者再次来到燕郊楼市,并切身感受到疯狂之后的冰冷。

在燕郊著名的“售楼处一条街”两旁,记者看到,部分销售中心已经上锁歇业;在一个仍开放的销售中心里,有大约十位销售人员坐在室内玩手机、闲聊;还有开放的销售中心中甚至空无一人,只留有三位工作人员。

“如今购房的人很少,只需要留两个值班的就足够了。”一位销售人员告诉21世纪经济报道记者。销售人员贾宇(化名)告诉记者,由于销售员业绩提成占薪资比重较大,因此一些销售人员在销售淡季选择转行。

受限购限贷调控政策的影响,以燕郊为代表的楼市出现了明显的房源滞销、房价下降现象。对于非本地户籍居民家庭,销售人员给出的建议是,购置商住两用公寓;或转移至调控政策宽松的城市。

中介公司是最直接感受楼市冷暖的群体。调控政策经过一段时间消化后,即使目前楼市略有回暖,但成交量仍然不高。中介人员顾正(化名)回忆道,“中介公司经常交流业绩。在限购政策到来之前,每个中介公司的每个店面能有一天一单的业绩。如今一个公司所有店面加起来也才一天一单。”据称,其公司兴达置业目前的收入难以维持30多家店面的成本,6月份公司营业处于亏损状态。

知名中介公司感受也非常明显。一名中介人员告诉21世纪经济报道记者,“燕郊某地产中介在6月份大约成交50-60套,7月份到目前为止仅成交29套,平均每天1-2套成交。在去年同期,燕郊某地产每天就可出售10-20套房,旺季时销售大厅里每日客户量都达到140多号。”

主动裁员,或者留不住人。这是燕郊中介公司面临的现状。顾正告诉21世纪经济报道记者,他也准备离职,另谋职业。“不然就饿死在燕郊街头了。”21世纪经济报道记者了解到,最高峰时期有800位员工的燕郊某中介,如今人员缩水一半,只有400多人。

房价正降回2016年10月水平

廊坊市政府2017年6月2日的公告:要进一步完善工作机制,建立房地产调控联席会议制度。要努力把房价稳定在2016年10月水平上,确保环比不增长。从21世纪经济报道记者调研情况看,燕郊楼市正逐渐接近这一目标。

据房天下网燕郊房价走势图显示,今年4月燕郊房价为29645元/每平米,达到今年最高。随后,燕郊房价便一路下降,7月房价为26934元/每平米。这只是房天下显示的整体房价区域,包含了各类房源。而具体到楼盘,房价跌幅则更为明显。

某地产APP的成交数据显示,星河皓月一套2室1厅的住宅在7月成交价为25489元/平方米,而在3月份时,这一类户型的成交价格均在30000元/平方米以上,降幅逾15.1%;首尔甜城7月某套3室2厅的住宅成交价为24824元/平方米,在3月份时的同户型住宅则以34000-36000元/平方米的价格成交;降幅为27.0%-31.0%;天洋城4代2室1厅在7月的成交单价为25907元/平方米,3月同户型住宅成交单价大多为30000元/平方米以上;降幅在13.6%以上;福城上上楼五期某2室1厅在7月以19218元/平方米成交,而3月份时,同类型住宅的最低成交价为24284元/平方米,最高价为30383元/平方米;降幅为20.9%-36.7%;福泽御园7月2室1厅的成交价为19091元/平方米,3月同户型成交价为25000-31000元/平方米。降幅为23.6%-38.4%。

也就是说,根据21世纪经济报道记者不完全样本数据计算,该区域最高跌幅约为38.4%,最低跌幅约为13.6%。

据汇福悦榕湾销售人员表示,目前汇福二手房为30000元/平方米左右,而在6月之前,汇福二手房房价为34000-35000元/平方米。不仅如此,汇福悦榕湾不限购的二手公寓也出现降价。在今年6月以前,该小区二手公寓单价为17000-18000元/平方米,高峰期甚至会达19000元/平方米。如今,挂牌价仅为15000元/平方米。

“楼市动荡,业主急于出售,于是出现了降价。”该销售人员表示。

这样的情况不仅出现在三河市燕郊镇,紧邻这里的大厂回族自治县、香河县等环京城市房价在调控后均出现下降。房天下网的数据显示,香河区域4月份房价均价为18332元/平方米,为今年迄今最高,7月为16979元/平方米,下降7.4%;大厂区域的房价在今年3月居高,为24502元/平方米,而7月为19520元/平方米,降低了20.3%,为北三县中房价降幅最大的县。

由于北三县新盘房源不多,21世纪经济报道了解到,开发商普遍选择观望不降价。

调控直指“七寸”

燕郊楼市之所以遭受如此重创,主要是因为先后出台两次针对外地人限购限贷政策。而这两次政策,对于主要客群以北京工作“北漂”为主的燕郊,属于双重打击。

3月21日是廊坊区域针对廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县区域出台。政策规定,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。燕郊隶属于三河市,恰列其中。

6月6日,三河市再次“补刀”。非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房;对已拥有1套住房,或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,暂停在本地购买住房,补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

首付比例提高对非本地购房者带来购房资金压力,而针对当地纳税或者社保证明的要求则直打“七寸”。绝大部分在燕郊置业的北京客群,在河北省燕郊纳税和社保的可能性非常低。而这自然带来成交量锐减,进而导致房价下跌。

另外,由于燕郊房价在调控前涨幅过高,对于投资客而言抛售也不意味着亏损,只是赚得较少。以首尔甜城为例。调控前,该小区最高成交价达到38000元/平方米,如今在中介网上显示的该楼盘在售房均价约为28000元/平方米。一些投资客当时购入价格为7000-12000元/平方米不等。

不过,严厉调控之下也有“对策”。针对非本地户籍人群,21世纪经济报道记者了解到,目前中介市场上主要对策有三种:第一种办法为“等”。客户可以预先购房,签订第三方协议,同时开始交本地社保,等社保三年期满则可以进行房产登记,或者等什么时候政府政策松动后即可过户;第二种办法是“暗”。有销售人员告诉记者,如果能够全款购置二手房,他们“可以想办法”,协助提供已交三年社保的证明;第三种办法为“绕”。即二手房交易可以选择暂时不过户,直接进行公证,如此便不涉及买卖。

不过,这三种办法并不受法律保护,风险均较大。


关键字:调控 效果 环京 楼市 房地产 市场

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