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监管补缺和供需放量 住房租赁时代渐行渐近
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年7月27日9:15 中证网

近日,中共中央政治局会议在研究当前经济形势,部署下半年经济工作时,明确提出“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。这意味着,未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的基调。

同时,利用调控高压下腾挪出的“窗口期”,启动长效机制建设,将是下一步楼市管理的重点。在长效机制建设上,培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。近期,热点城市不仅加快供地,供地结构也发生变化,配建租赁住房和企业自持租赁常态化。

7月18日,住建部等九部委联合发文,要求人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时,深圳、广州、南京等12个城市被列入首批租赁试点。发文要求,人口净流入的大中城市,充分发挥国企引领和带动作用,支持相关国企转型为租赁企业;鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;集体建设用地可试点租赁住房建设。目前,由于租金回报率低,企业参与长期租赁经营的积极性不高。因此,国企发挥带头和引领作用,辅之以用地、税收、融资等一系列政策优惠,将成为培育企业规模化租赁经营的突破口。

7月初,上海发布两个用途均为“租赁住房”的地块拟出让公告,当时曾引起了很大反响。近日,这两宗地正式出让,并再次引起关注。首先,两宗地都以超低底价甚至近乎赠送出让,张江地块和嘉定新城地块楼面均价分别为5569元和5950元;其次,两宗地均由区属国企获得,张江地块由上海张江(集团)有限公司竞得,嘉定新城地块由嘉定新城发展有限公司竞得。注意的是,一年前距嘉定新城地块不到700米的地方成交的“招拍挂”用地,楼面均价高达3.76万元。

笔者认为,大城市供地向租赁倾斜,并通过低地价来降低租赁企业运营成本,提高租金回报率,将成为国家扶持租赁企业的重要途径。考虑到建安、财务、营销等成本,张江及嘉定新城地块综合开发成本在1.5-1.8万元,租金回报率可达4%-5%。但是,周边“招拍挂”用地的综合开发成本已高达5万元,租金回报率仅1.5%左右。而且,除用地政策支持外,未来税收优惠、财政补贴、融资便利等扶持将相继到位,企业参与规模化、专业化租赁经营的积极性将会提高。

供地向租赁倾斜,乃大城市楼市供需结构倒逼所致。目前,大城市开发边界已划定,开发强度逼近天花板,“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈。同时,高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此,大城市供地弹性很低,中短期内很难大规模增加供地,很难借助供地来降房价。而且,即便增加供地,“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此,即便未来商品住房供应增加,也无法匹配当前楼市“刚需”主体——新市民(外来常住人群和大学毕业生)的住房需求。

目前,20个大城市租房人群平均占比达40%,13个城市占比接近或超过50%。土地卖一块少一块,稀缺的供地更多转向租赁住房(包括公租房),不仅匹配新市民的住房需求,也是对住房回归居住属性的贯彻。

更重要的是,新增供地建设的租赁住房,具有政策性住房属性,契合支持新市民住房需求的诉求。但凡租赁市场成熟规范的国家,比如德国、日本、美国等,不仅重视租赁市场规制、租赁双方权利义务平衡,还要大规模增加适租型的房屋供应,特别是公租房、社会租赁房。

除了重点强调要培育规模化住房租赁企业,壮大机构租赁、增加租赁供应、稳定租赁关系以外,九部委文件还强调,要搭建政府住房租赁交易服务平台。目前看,制约租赁市场发展的另一大问题,就是监管缺失和管理无序,导致诸如随意涨租、被逼搬家等侵害承租者权益,“二房东”多收费、不退押金等违法行为,租赁房屋内设施老旧差、物业维修不到位,租赁双方权利责任不清晰等问题。当前,租赁市场之所以乱象丛生,源于租赁基础秩序和监管信息基础缺失。

因此,建立租赁交易服务平台有两个目标:一是修复租赁市场基础秩序,比如推行统一的租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案;建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制;二是建立政府加强租赁监管需要的数据平台,比如建立住房租赁信息发布标准,避免信息不对称下的侵权行为;比如加强住房租赁市场监测,为政府进行租赁供需分析、租赁发展规划决策提供数据基础。

目前,我国有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。未来,随着“3个一亿人”战略推进,新市民租赁需求将爆发式增长,租赁占比或将超过50%。因此,各地纷纷加大公租房、租赁房源供应。未来5年,北京新增住房中租赁住房占30%,深圳新增保障房中公租房占70%;“十三五”期间,上海租赁住房占新增住房的60%,广州供地增长20%,也将向租赁住房倾斜。

我国租赁需求已经崛起、租赁供应开始放量,政府监管“欠账”逐渐补上,租赁市场秩序将趋于规范。同时,2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法,以及近期九部委文件等,均强调“租赁可享受公共服务”,再考虑到入户门槛在降低,租房将成为新市民的重要居住选择,我国也将迈入租赁时代。同时,建立“租售并举”、“先租后买”的住房新制度,将极大地激活“3个一亿人”的城镇化,这也将是夯实楼市需求基础,实现泡沫“软着陆”,避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑,壮大内需和推进经济转型的可行路径。


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