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楼市急冻投机资金外溢 大类资产轮动重现?
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年9月26日9:20 21世纪经济报道

随着房地产调控的深入,堵在楼市门外的资金是否会流入到股市、债市和商品市场?

仿佛回到了2016年10月,楼市再次进入“速冻期”。9月22日至23日,2天时间,西安、重庆、武汉等8个省会城市密集加码楼市调控措施,其中有6个城市执行了限售政策。

“今年4月开始,没有被列入限购的城市,或者热点城市的周边地区房价出现大幅上涨,近期调控就是针对这些新变化‘打个补丁‘。”西南财经大学经济学院副教授刘璐9月25日评价称,本次调控侧重于限售,投机群体的时间成本、资金成本随之上升,预计短线投机资金会有所外流。

如今投机资金进入楼市越发困难,那么从大类资产轮动的角度上看,堵在门外的资金是否会流入到股市、债市和商品市场?

21世纪经济报道记者注意到,2016年10月楼市开启调控后,沪指曾连续两个月上涨,同期期货市场彼时也出现大规模资金流入,持仓金额增幅一度接近40%。

对此,中大期货首席经济学家景川9月25日指出,2016年10月股、期齐涨的关键在于,彼时市场整体流动性相对宽松,而今年资金面则处于收紧趋势,加上目前债券、股票、商品市场表现一般,所以即使流入作用也相对有限。

调控“打补丁”

“房子是用来住的,而不是用来炒的”,此次调控加码便是针对于此。

除了西安、武汉未涉及限售外,石家庄、重庆、长沙等6城均明确了限售时间。其中,石家庄规定,要求新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易,其他城市限售时间多为2年后方可出售。

对此,刘璐为记者算了一笔账,以期房为例,从买房到入住需要一到两年时间,入住到拿到房产证又需要一到两年时间,再加上限售的2年“锁定期”,出售周期最少需要4年以上。

一家大型上市房企人士9月25日指出,此次调控的直接影响有二,其一购房者买入后,再次出手的时间拉长,其二将会抑制投资性的购房需求,拉动购房者的刚性需求。此次限购加码的几个城市,也都是今年比较火的地区,其本身也需要一些政策来稳定楼市。

“最大的特点就是限售,要限制的就是市场投机,比如你现在买了二手房,至少也要等到两三年后才能出售,而未来房价是涨是跌则存在很大不确定性。”成都一家本土房企高管9月25日表示。

他指出,新房因政府限价,使得新房价格低于二手房,部分短线炒房客都是看到了这类“确定性”的机会,才愿意接受开发商全款买房的条件,但随着“锁定期”的延长,投资意愿也会随之降低。

与时间成本相伴的是,部分杠杆资金成本的上升。

比如将北京、上海等一线城市的房屋抵押,可以贷款数百万元,然后到其他未限购的二级城市全款买房,只要当地房价涨幅超过融资成本,购房者便可以获得超额收益。

但是,当限售期延长后,其资金成本相应上升,加上当地调控所带来的市场预期转变风险,一旦房价滞涨或下跌,短线杠杆资金结局可想而知。

“尤其是一些高杠杆的炒房资金,资金成本、时间成本都增加了,就不得不知难而退。”刘璐指出,今年资金有从一线城市明显外溢的现象,此次“限售”便是打在了短线炒房客的“七寸”上。

在他看来,短线投机资金会放大市场的真实需求,将已有资金锁楼市中,可以有效抑制房价的过快上涨,“投机资金很可能会产生溢出效应,短线投机群体不会选择在里面等待数年。”

资金何处去?

传统意义上的大类资产配置方向,主要以地产、股票、债券、商品为主,如今短线投机资金被挡在了楼市门外,这会促使其流入到其他市场中?

这并非没有先例。历史统计数据显示,此前的2016年10月1日至12月2日,A股新增投资者数量合计318.25万,而2015年同期新增数量则为278.13万。

上述数字变动,虽然一定程度受到2015年股市异常波动、2016年市场开始回暖等因素影响,但从2016年10月楼市开启本轮调控后,沪指从3004点一路上涨至3283点。

商品市场的情况与之类似,自2016年初市场见底后,钢铁、煤炭价格开始上涨,不过都是集中在产业链相关品种。

直至2016年10月楼市调控后,大宗商品行情迅速升级,从少数几个品种的上涨扩展成全体上涨。

以天然橡胶为例,2016年初至9月底,始终在10000元/吨至13000元/吨区间波动,但是从10月到12月中旬,价格迅速涨至20000元/吨,

21世纪经济报道记者根据“结算价×交易单位×持仓量”,以及平均10%保证金标准估算的结果显示,2016年10月至11月11日,市场整体持仓资金增加近400亿元,较9月底增加了35.7%。

虽然目前尚无直接证据表明,楼市流出的资金会进入其他大类资产中,但二者历史走势确实存在一定“跷跷板”效应。

那么,在楼市的密集调控的背景下,大类资产重新轮动的情况是否会发生?这取决于市场整体流动性,以及各项资产收益变化趋势。

“国内处于金融去杠杆过程中,同时央行货币政策偏紧,流动性要明显弱于去年,即使有新增资金进场,对商品的带动作用也会相对有限。”景川分析称。

他还表示,债市吸引资金的前提,需要具备比较大的投资机会,比如说利率出现周期性的上涨、下跌的预期,但是目前利率表现相对稳定。

“股市虽然涨一段,但是整体估值还不算太高,充足的流动性也可能会吸引一部分资金进入。”成都一位负责策略分析的私募人士9月25日表示,但是投机资金从楼市流出,需要一个过程。

不难看出,可选的大类资产现阶段表现均不算理想,投机资金的进驻仍需等待一个转机,即部分资产收益的提升、“赚钱效应”的显现。


关键字:楼市 投机 资金 资产 房地产 市场

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