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9月一二线城市房贷利率全面上调 地产投资增速下行
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2017年9月27日8:40 21世纪经济报道

    2017年9月以来,全国多个城市房地产按揭利率开始上扬。

  总体来看,主要为一线城市和部分二线城市房贷利率上调,一般为基准利率上浮5%-10%。相比较二季度主要城市存在利率优惠,此次按揭利率上调速度加快。

  一二线城市房贷利率上调

  近日,北京多家银行相继下达关于房屋按揭贷款工作的内部文件,文件要求首套房贷款利率执行最低基准上浮5%,即基准利率4.90%的1.05倍达到5.145%。根据第三方研究机构融360的数据,截至2017年9月19日,北京已无银行提供优惠利率折扣,在监测的30家银行分支行中,招商银行等9家银行执行首套执行基准利率,建设银行等8家执行首套基准利率上浮5%,中信银行等10家银行执行首套基准利率上浮10%。

  9月以来,深圳多家银行纷纷上调房贷利率。9月22日,建行深圳分行将首套房贷款利率上浮10%,至此四大行在深圳的首套房贷利率均为上浮10%,二套房贷利率均上浮15%。深圳所有银行已无房贷利率优惠。

  二线城市房贷利率亦在上浮。融360数据显示,一线城市8月首套房平均利率区间为4.83%-5.13%,北京首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%,均已突破5%。二线城市首套利率上浮银行数亦略增,半数以上城市首套利率破5%,优惠占比降至年内最低值。

  在此情况下,8月全国首套房贷平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

  中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示,即便是没有调控要求,银行也会压缩房贷额度,并提高利率。房贷利率调整与银行调整自身资产负债结构有关。2017年以来,随着银行负债端的资金成本明显上升,同时企业信贷需求比较旺盛,银行将信贷资产配置到收益更高的领域。而个人住房按揭贷款尽管风险较低,但收益水平不高,因此银行减少了房贷配置。

  此前,央行营业管理部称,从本次房贷利率调整时间和调整幅度看,调整行为是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主动作,部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模,加大对实体经济信贷支持力度。

  市场预期地产投资下行

  对房地产市场而言,市场担忧地产投资增速进入下行轨道,原因在于房贷利率上抬叠加房价下行。

  “我们将按揭利率减去房价同比增速,视作房地产实际利率的变动,这是地产投资端变动的领先指标。”上海一位买方分析师表述,三四线房价同比开始回落,地产实际利率开始更明显上抬。随着实际利率边际加速抬升,地产投资增速会逐渐开始下行。对于居民来讲,买房的吸引力就明显下降。

  从房贷按揭利率看,9月份开始,全国多个城市按揭利率开始向上浮10%这个方向运动。相比二季度主要城市还有利率优惠,最近按揭利率上抬的边际速度开始加快。从房价看,今年1月开始,70大中城市新房价格同比见顶,但回落的速度缓慢,主要是三四线房价同比背离一二线上涨。9月公布的8月数据显示,三四线房价同比开始回落,导致全国房价同比出现更加明显的回落。

  此外,“按揭传导是一方面。监管强化背景下,房地产企业自身的融资渠道也在收紧。”曾刚说。

  根据国家统计局的数据,2017年1-8月份,全国房地产开发投资6.95万亿元,同比名义增长7.9%,增速与1-7月份持平。其中,住宅投资47440亿元,增长10.1%,增速提高0.1个百分点。

  不过,前8月房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0%,增速比1-7月份回落0.7个百分点。

  但有地产分析师认为,银行收紧三、四线城市按房贷后,按揭未来重回一二线城市,打压按揭仅是暂时现象。资产荒下,银行给地产加杠杆,今年居民短期贷款暴增即是表象之一。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为,贷款会影响资金成本和房屋销售,对于具体的购房者的购房行为会有较为明显的影响,而对于房地产企业的地产投资也会有较为明显的作用。从这个角度看,类似的管控效应是偏利空的,这充分体现了当前政策管控的严厉程度。但对于一些资金实力雄厚的房企来说,实际上类似的管控也有助于实现更公平的市场竞争,自有资金规模大且楼盘容易降价,那么更容易吸收客户和促进资金回笼。


关键字: 一二线 城市 房贷利率 地产投资

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