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11月上海二手房指数:价格跌幅收窄 成交小幅回升
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年12月10日13:36 房产之窗

 

价格跌幅收窄  成交小幅回升

 

201811月,上海二手房指数为3898点,比10月下降5点,环比下降0.17%,降幅缩小0.09个百分点。11月,上海二手房指数连续第十二个月环比下降,同比下降2.46%

 

11月,上海二手住宅成交套数为13390余套,环比上升11.11%,同比上升18.28%;以成交面积计,环比上升12.29%,同比上升16.62%。上海二手房指数办公室认为,11月市场表现:一、11月成交量回升逾一成,为年内平均值1.33万套的水平。与一手住宅成交环比上升9.34%基本同步,一、二手房成交均走出小幅回升行情。二、二手住宅价格跌幅进一步收窄。全市130个板块价格走势,45.4%上涨,42.3%下跌,12.3%持平;上涨板块数量环比增加8.4%,下跌板块数量环比减少7.7%。以城区统计,依次为新兴城区近郊(成交占比59%)总体价格下跌0.24%;中心城区(成交占比31%)总体价格下跌0.12%;新兴城区远郊(成交占比10%)总体价格下跌0.08%。以环线统计,内环内总体价格下跌0.11%,内外环间下跌0.25%,外环外下跌0.27%。三、全市130个板块成交量走势,69%上升,28%下降,3%持平。以城区统计,中心城区上升14.34%,近郊城区上升12.14%,远郊城区上升8.94%。以环线统计,内环内成交上升17.05%,为1680余套;内外环间成交上升11.71%,为4830余套;外环外成交上升11.98%,为6870余套。以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比67.08%300-500万元房源成交占比21.93%500万元以上房源成交占比10.99%。以面积段统计,七个面积段成交全部上升,其中200平方米以上、90-110平方米、50平方米以内房源分别上升25.68%16.85%15.59%140-200平方米、50-70平方米房源分别上升13.45%12.56%70-90平方米、110-140平方米房源分别上升9.15%6.98%。四、全市普通住宅成交9340余套,非普通住宅成交4050余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.31:1,内环内为2.07:1,内外环间为2.33:1,外环外为2.34:1。五、全市成交TOP10板块全部在新兴城区,其中近郊8席、远郊2席。近郊的闵行浦江、奉贤南桥新城、松江泗泾以414套、311套、290套分列前三位;远郊的嘉定城区、金山新城以279套、276套分列第四、第五位。全市成交TOP10小区也全部在新兴城区,8个位于外郊环间,2个位于郊环以外,松江新桥的晨星四季苑以94套位居榜首。截至11月底,全市二手住宅挂牌量为71467套,环比下降5.26%,同比下降46.13%,挂牌量持续下降。

 

1128日,国务院常务会议提出要进一步发展养老产业,完善养老服务设施供地政策。上海没有新的房地产调控政策措施出台。目前上海房地产市场量价走势相对稳定,调控效应逐渐显现。

 

市区成交升幅领先

 

11月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)总体价格环比下跌0.12%,环比缩小0.10个百分点,其中内环内下跌0.11%,环比缩小0.08个百分点。徐汇、静安、普陀、黄浦分别下跌0.17%0.16%0.14%0.12%;虹口、长宁、杨浦、浦东内环分别下跌0.11%0.10%0.07%0.04%。中心城区全部65个板块中,33个上涨、22个下跌、10个持平。上涨板块如长宁古北、徐汇龙华、普陀长寿路、黄浦老西门,价格分别上涨0.19%0.17%0.15%0.09%。下跌板块如长宁虹桥路、普陀甘泉宜川、徐汇华泾、虹口曲阳,价格分别下跌0.83%0.74%0.67%0.59%

 

11月,中心城区成交量环比上升14.34%,为4180余套。其中内环内成交量上升17.05%,为1680余套。中心城区70平方米以内房源成交占比67.69%。从面积段看:其中140-200平方米、200平方米以上房源环比分别上升22.22%21.28%,为180余套、50余套;50-70平方米、90-110平方米房源环比分别上升19%15.02%,为1230余套、310余套;110-140平方米房源变化最小,环比上升1.93%,为260余套。从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,内环以内27个,内中环间37个,中外环间板块29个,外郊环间板块7个,各环线成交最多的小区分别为,内环内中宁大楼、内中环间控江五村、中外环间阳光建华城、外郊环间桃浦三村。二、套均成交50平方米以内小区48个。其中二室户型房源占四成,表明市场购买力有所提升,由之前集中在一室及一室半的过渡型房源,转变为追求稍大面积的房源增多。如成交领先的密云小区、鞍山四村、市光四村,以250-350万元、45-50平方米的二室户型房源成交最多。三、成交的大面积房源中,陆家嘴的世茂滨江花园、浦东塘桥的东方城市花园、浦东联洋的仁恒河滨城,套均面积分别为289平方米、135平方米、127平方米,套均总价为2330万元、870万元、1090万元。

 

内环内成交量全部上升,升幅前三的徐汇、浦东、虹口的内环板块,分别上升33.77%26.04%16.58%,为200余套、420余套、220余套;静安、黄浦的内环板块升幅最小,分别上涨8.81%5.29%,均为170余套。内环内从七个面积段看,成交量五升二降,其中200平方米以上、50-70平方米、140-200平方米房源,环比上升41.67%25.95%19.61%110-140平方米、90-110平方米房源下降4.58%3.31%。从板块表现看,成交升幅领先的如浦东花木、普陀武宁、静安曹家渡,环比上升64.79%53.49%50%;成交降幅明显的如静安南京西路、浦东联洋,环比下降22.22%21.21%

 

10月,新兴城区近郊价格总体下跌0.24%,环比缩小0.07个百分点;远郊价格总体下跌0.08%,环比扩大0.02个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.16%0.23%0.20%;嘉定、松江、青浦价格分别下跌0.34%0.33%0.27%;含有较多远郊板块的金山、崇明、奉贤,价格分别下跌043%0.36%0.36%。新兴城区全部65个板块中,33个价格下跌、17个上涨、6个走平。下跌板块如闵行七宝、嘉定丰庄、浦东曹路、嘉定安亭,价格分别下跌0.95%0.85%0.75%0.69%。上涨板块如浦东世博滨江、宝山大华、闵行浦江、嘉定南翔,价格分别上涨0.24%0.17%0.13%0.12%

 

近郊城区成交量环比上升12.14%,为7890余套。成交升幅前三的宝山、闵行、浦东近郊,分别上升17.45%16.08%15.87%,为1420余套、1520余套、2430余套;升幅最小的奉贤、松江近郊,分别上升2.43%1.31%,为420余套、1000余套;仅金山近郊成交下降10%。从近郊城区面积段分析,200平方米以上、50平方米以内、90-110平方米房源,分别上升24.79%22.61%18.01%,为150余套、840余套、1140余套。近郊城区成交100套以上板块33个,闵行浦江、奉贤南桥新城、松江泗泾分别成交410余套、310余套、290余套,分列前三位,价格分别上涨0.13%、下跌0.33%、下跌0.95%。板块内成交以75-90平方米、250-300万元房源为主,以动迁配套房为主。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区74个,中外环间20个,内中环间6个,购房需求在外郊环间集中。排名前三的晨星四季苑、浦江瑞和城、新凯家园均位于外郊环间,分别成交94套、85套、82套,所在的松江新桥、闵行浦江、松江泗泾板块价格分别下跌0.79%、上涨0.13%、下跌0.95%,板块内成交房源以180-220万元、70-90平方米的二室户型房源为主。内中环间、中外环间的热门小区价格走势稳定,成交领先小区如内中环间的大华锦绣华城,中外环间的申城佳苑,以套均350-450万元、80平方米左右的房源为主,所在的浦东北蔡、张江价格分别上涨0.07%0.16%

 

远郊城区成交量环比上升8.94%,为1310余套。全部11个板块中价格821涨,成交74降。成交前三的嘉定城区、金山新城、浦东临港新城板块,成交量占比远郊56.34%,分别为270余套、270余套、180余套;价格分别为持平、下跌0.29%、上涨0.19%。统计显示,上述三板块成交以80-90平方米、200万元以内的小区为主。板块内房源总价相对于近郊低,成为低预算而追求较大面积的购房者首选。成交下跌板块如崇明长兴岛、崇明新城、金山枫泾,分别环比下降32.05%20%18.35%,为50余套、80余套、20余套,价格分别为下跌0.45%0.28%0.43%。上述三板块购房者多为带有度假养老属性者,不急于购房。

 

涨跌板块数量接近

 

11月,全市130个板块中,上涨板块59个,占比45%;价格下跌板块55个,占比42%;持平板块16个,占比12%

 

上涨板块59个,环比增加11个,价格总体上涨0.13%。上涨板块中,中心城区33个,新兴城区近郊25个、远郊1个。中心城区涨幅较大的板块集中在高档社区板块,如浦东联洋、长宁古北、浦东陆家嘴价格分别上涨0.27%0.19%0.18%。其中,浦东联洋70-90平方米、90-110平方米的房源成交增长300%100%;长宁古北90-110平方米、110-140平方米房源成交增长50%66.67%;浦东陆家嘴50-70平方米的学区房、200平方米的豪宅成交环比上升50%25%。调查显示,中高级改善需求入市意愿提高,对品质房源出手加快。在新兴城区近郊,价格上涨板块如宝山大华、闵行金虹桥、浦东张江等中环附近的改善型板块,价格分别上涨0.17%0.17%0.16%,同样显示改善需求活跃。如宝山大华90-110平方米、110-140平房子房源成交增长30%50%;闵行金虹桥200平方米以上房源成交增长50%;浦东张江140-200平方米、200平方米以上房源成交增长400%66.67%。外环外的板块涨幅最小,如松江佘山、青浦徐泾价格分别上涨0.08%0.05%,区域内经济型别墅成交升温,如140-200平方米的房源分别上升100%40%

 

价格持平板块16个,环比减少1个,其中中心城区10个,新兴城区近郊5个、远郊2个。16个价格持平板块中,成交量上升 13个、下降3个。近郊板块成交升幅较大,如宝山罗店、嘉定城区成交环比上升42.53%26.82%。成交案例显示,宝山罗店成交以50-90平方米为主,占比本板块66.13%;嘉定城区成交以70-110平方米为主,占比本板块57.71%。上述两板块主力面积段成交均明显上升,宝山罗店上升51.85%、嘉定城区上升76.92%,由于需求稳定入市,价格逐渐企稳。中心城区成交升幅较大的杨浦中原社区、普陀桃浦,成交分别环比上升27.88%25.77%。上述两板块主力面积段均为70平方米以内,分别占比本板块的80.57%63.93%,环比分别上升26.87%30%,板块内小面积购房回升推动板块价格止跌。调查显示,中心城区和近郊成交出现结构性回升的板块,随着带看量、成交量上升卖家心态变化,不接受大幅议价。

 

下跌板块55个,环比减少10个,价格总体下跌0.59%,环比缩小0.07个百分点,其中新兴城区近郊25个、远郊8个,中心城区22个。新兴城区价格跌幅较大的板块如浦东三林、青浦新城、宝山顾村,价格分别下跌0.81%0.77%0.73%,成交分别上升9.13%14.75%24.31%,为263套、210套、271套。中心城区价格跌幅较大的浦东洋泾、普陀曹杨、虹口曲阳,价格分别下跌0.82%0.61%0.59%,成交分别上升14.08%9.62%16.2%,为81套、57套、165套。调查显示,这些板块卖家降价揽客仍是主流现象,如浦东三林、宝山顾村成交房源多为老工房(售后公房)或动迁安置房,普陀曹杨、虹口曲阳成交房源则以售后公房为主,购房者多为预算300万以内、对价格敏感度高,成交案例中不乏议价2%-5%成交的现象。

 

上海二手房指数办公室认为,作为传统销售淡季的11月,成交水平环比上升一成余,回归年内平均水平。从城区成交走势看,中心城区成交量升幅最大,内环内更为明显,房源的流动性提升,在于购房者的活跃度扩大。从板块价格走势看,上涨板块数量增多,下跌减少,上涨板块数量略超下跌板块,但板块的平均涨幅远低于平均跌幅。从户型表现看,超大户型及小户型成交环比升幅最大,表明市场两端高档改善客与刚需客出手意愿增强。

 

本月,二手房价格指数连续第十二个月下跌,仅同比下降2.46%,连续微弱下降,阴跌特征显现。今年来市场月度成交水平在1.33万套,同比去年1.41万套月度均值减少5.7%,二手房市场流动性减少。本月价格跌幅继续收窄,成交量小幅回升,市场属于平稳波动。预计接下来的年末12月,市场仍将以缓慢盘整为主,依然是量价小幅波动的态势。(上海二手房指数办公室)

 


关键字:11月上海二手房指数

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