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11月上海房屋租赁指数:淡季行情延续 租金微弱上涨
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年12月10日13:37 房产之窗

 

    淡季行情延续  租金微弱上涨   

201811月,上海房屋租赁指数为1921点,比上月上升2点,环比上涨0.12%,涨幅缩小0.11个百分点。11月,上海房屋租赁指数连续第五个月环比上涨,同比下跌0.29%

11月,上海房屋租赁市场季节性淡季延续,流动性逐渐减少,但租金依然窄幅上扬,源于应届毕业生求租需求消退的同时,品质改善型需求逐步提升,支撑了市场租金向上走势。上海房屋租赁指数办公室认为,11月的市场表现:一、租金连续第五个月上涨,进入传统淡季的11月租金不跌反涨,在于9月旺季涨幅出现年度峰值,后两个月惯性使然。二、租赁需求逐渐减少,出房速度放缓,主动降租的房源陆续出现。一是中低收入者受产业减少影响,以及城市商业环境整顿,外来务工人员就业岗位变化,有的离沪创业,租赁需求外溢;二是应届毕业生租房需求告缓,上季主力需求的秋招毕业生基本入市租房,而春招毕业生租房尚未入市,本月正处毕租需求断层期。三、各分市场租金走势迥异,低端市场上涨0.23%,中端市场上涨0.09%,高端市场下跌0.13%。其中,低端市场整体租金降幅最小,中端市场二室户型租金涨势依旧,高端市场租金由正转负。四、供应结构变化以适应市场需求,其中新增房源中全配、精装等比例上升,贴合当下市场改善租赁;同时部分优质房源挂牌提价显示了市场信心未失,尤其是中端市场租金继续走强。五、中心城区租金走势依然强于新兴城区,临近内环内区域尤为明显。这些区域品质租客增多,表明租客除追求房源品质外,地段、商业配套、交通条件等外部因素也是选择的条件。六、长租公寓虽有机构、中介等布局,但头部机构市占率不及一成,产品多为小户型、低租金类型,市场龙头效应尚未显现。截至1130日,全市挂牌租赁房源49758套。其中,内环内房源12671套,内外环间房源20099套,外环外房源16988套。

截至11月底,上海共推出214.02万平方米的租赁住宅用地,有普通商品房用地中受让人持有的用于租赁的物业、普通的租赁住宅用地,还有首次推出农村集体土地建设租赁住宅地块。其中,29幅为普通租赁住宅用地,总规划建筑面积约182.08万平方米;5幅集体土地试点入市的租赁住宅用地,全部位于松江区,合计建筑面积22.76万平方米。租赁住宅用地的扩大供应,表明上海市政府大力发展住房租赁市场的决心,也将改变上海住房租赁市场的供应格局。

高端市场唯一下跌

11月,高端市场租赁指数下跌0.13%。其中,一室下跌0.07%,二室下跌0.16%,三室下跌0.15%

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块,48个下跌,2个上涨。高端市场租金走势由上月微弱上涨转为本月唯一下跌。中、大户型出租降温,房东主动下调租金增多。从板块表现看,高端市场内新兴城区板块,如闵行龙柏金汇、青浦徐泾、浦东金桥分别下跌0.24%0.22%0.22%。中心城区中的传统国际社区板块如长宁古北、浦东联洋均下跌0.22%。调查显示,传统国际社区板块的涉外租赁开始降温,外籍人士就近租房较多的传统CBD板块租金降幅稍小,如长宁新华路、陆家嘴、黄浦打浦桥板块分别下跌0.13%0.11%0.10%。而豪宅板块租金走势稳定有的略有上涨,如静安寺、人民广场、黄浦淮海中路、黄浦新天地板块,分别为上涨0.11%、上涨0.01%、下跌0.01%、下跌0.02%。表明高端个人消费型租客需求稳定,并且持续释放。从户型表现看,少数传统CBD、城市副中心板块的小户型租金不跌反涨,如静安寺、杨浦五角场、普陀长寿路、虹口北外滩一室户型租金分别上涨0.21%0.21%0.15%0.14%,平均租金分别为9683元、8600元、9083元、9450元。

中端二室需求趋旺

11月,中端市场租赁指数上涨0.09%,涨幅环比缩小0.15个百分点。其中,二室上涨0.26%,三室下跌0.08%

所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中,67个上涨,19个下跌,4个持平。中心城区涨幅领先,如黄浦、徐汇、虹口、杨浦租金分别上涨0.16%0.15%0.14%0.12%。在新兴城区,嘉定、松江租金均上涨0.06%,闵行、宝山租金分别上涨0.05%0.04%。临近年末,中端市场本月特征为:一是换租需求上升。中心城区换租需求最为集中,新兴城区则承接了少部分中心城区的溢出需求。换租客中追求居住品质的改善型换租案例增加,或从低端市场升级至中端市场,或从郊区中端换租至市区中端,两类租客均为追求品质更高的房源居住。二是户型租金走势差距明显,二室需求强劲,三室需求乏力。这是和当下租客结构有关,合租类租客比例降低,小家庭类租客比例上升。三是租房合同中一年期以上的长租增加二三成。租房理念被人们逐渐接受或购房门槛的提高,主动或被动地选择期限长的租约。具体板块表现为,中心城区内传统CBD、成熟社区板块成交最热,如黄浦淮海中路、徐家汇、浦东花木租金分别上涨0.41%0.38%0.27%,其中二室户型平均租金为8743元、86337541元,三室户型平均租金为10836元、10518元、9481元。而在新兴城区,一些板块租金小幅下跌,如浦东外高桥、青浦徐泾、松江九亭分别下跌0.28%0.20%0.18%。上述三板块中租客以附近工作的年轻白领居多,年末新入职者少,新增需求增速放缓,区域内租客更多地追求低租金。

低端租金稳中有升

11月,低端市场租赁指数环比上涨0.23%,涨幅缩小0.04个百分点。其中,一室上涨0.32%,二室上涨0.15%

所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中,106个上涨,8个下跌。中心城区涨幅领先,如静安、黄浦、虹口、杨浦租金分别上涨0.34%0.33%0.28%0.26%。在新兴城区,近郊的宝山、嘉定分别上涨0.21%0.20%,闵行、松江均上涨0.18%,青浦上涨0.14%;远郊的奉贤、金山、崇明分别上涨0.07%0.05%0.04%。从全市走势看,内环内板块租金上涨幅度明显,如徐汇万体馆、人民广场、静安曹家渡分别上涨0.57%0.51%0.47%;内外环间板块次之,如静安大宁绿地、普陀万里均上涨0.46%、长宁动物园上涨0.41%;外环外板块如松江莘闵、宝山顾村、浦东航头分别上涨0.35%0.34%0.29%。需求集中在中心城区明显。究其由,随着租客中90后甚至95后年轻人比例上升,对租房品质要求更高,即便租借低端房源,也选择品质及舒适度更高的中心城区板块,其中内环内房源最受欢迎。同时,租客消费观念升级,不再局限于简单的租房居住,板块内商业、交通、文化等配套均要求完善。中心城区成交热度较高的徐汇万体馆、静安大宁绿地、普陀万里板块,一室户型平均租金为3831元、3371元、3207元;二室户型平均租金为4950元、4517元、4301元。新兴城区成交热度较高的多为轨交板块,人均租金多在1000-15000元,如闵行浦江、松江泗泾、宝山共富板块,一室户型平均租金为2733元、2726元、2956元;二室户型平均租金为3831元、3769元、3978元。下跌板块多为新兴城区近郊板块,如松江新桥、浦东外高桥、闵行航华分别下跌0.06%0.02%0.01%。这些板块内外省市租客比例约占九成,随着年末将至,外来人口净流出,退房或不续签现象增多,即便租金下调成交也不见提速。

上海房屋租赁指数办公室认为,11月租赁市场租金大幅上涨不再,淡季特征凸显。除季节因素外,和买卖市场房价下跌相关联,这也在一定程度上拉低了租售比。从市场表现看,高、中、低三个分市场间差异明显,中端市场中家庭类租客比例上升,其中不乏追求品质的换租案例;低端市场需求基数庞大,租金走势稳定;高端市场租金唯一下跌。尽管市场流动性减少,从全市看小户型成交稳定,租金走势强于其他户型。

“房租不炒”,租户收获市场红利。政府发展租赁市场以及限制房价上涨的顶层决策,也改变了租金大幅上涨的预期。当下,品质租房增多,供需有所变化。临近年末,往往是租约调整的高峰期,尤其是外来常住的务工人员,或回家团聚,或离职创业,人员去向直接反映在租房市场上。可以预料,租赁市场淡季行情将进一步延续,租金走势平稳波动是大概率事件。(上海房屋租赁指数办公室)

 


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