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1月上海二手房指数:成交同比放大 价格稳中有降
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年2月9日13:47 房产之窗
  2018年1月,上海二手房指数为3981点,比2017年12月下降10点,环比下降0.32%,降幅扩大0.15个百分点;同比上升0.33%。2018年1月指数延续下行态势。

  1月,上海二手住宅成交套数为11800余套,环比下降2.46%,同比上升36.05%;以成交面积计,环比下降0.96%,同比上升36.44%。成交量在1.1万套上下徘徊八个月,但1月传统淡季,成交同比去年上升三成多。上海二手房指数办公室认为,这表明市场从去年初降温后进入了盘整蓄势阶段,寻求突破。市场的特征表现:一、1月二手房市场整体价格从区域看,下降幅度由里及外。成交占比57.93%的新兴城区近郊价格跌幅大于中心城区,远郊则是跌幅最大的区域。从板块看,逾六成半板块价格下跌,不足二成板块价格上涨。二、从成交金额看,购房资金流向改善房源明显。200平方米以上、90-110平方米房源成交总金额环比上升17.47%、12.49%;而50-70平方米、70-90平方米房源成交总金额环比下降6.18%、4.49%。从成交均价看,刚需及初级、中级改善房源成交均价上涨。所监测的七个面积段房源成交均价,大户型下跌,中小户型微涨。140-200平方米及110-140平方米房源,均价分别下跌3.27%、2.15%;70-90平方米、50-70平方米、50平方米以下房源,均价分别上涨1.28%、1.65%、0.74%。三、成交量以区域统计,新兴城区近郊降幅最小,为0.22%;中心城区及浦东内环下降3.63%;远郊下降11.19%。以环线统计,内环内、内外环间、外环外分别下跌2.10%、2.99%、2.71%。以板块统计,全市130个板块中69个下降、58个上升,其中成交量下降二成以上的为新兴城区10个、中心城区10个;成交量上升二成以上的为新兴城区10个、中心城区3个。以面积段统计,成交降幅最大的是50-70平方米、70-90平方米房源,分别下降8.46%、5.89%;成交升幅最大的是90-110平方米、140-200平方米房源,分别上升7.78%、5.51%。四、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊8席、远郊1席,中心城区1席。新兴城区近郊闵行浦江、浦东三林、青浦赵巷以290套、278套、268套分列前三位;中心城区浦东陆家嘴成交218套居第七位;远郊金山新城以215套居第九位。全市成交TOP10小区中,8个位于外郊环间。其中浦东航头的鹤沙航城金沁苑以102套位居榜首;青浦赵巷上榜的三个小区分别成交93套、77套、34套。截至2018年1月底,全市二手住宅挂牌量为120885套,环比下降2.93%,同比下降28.45%。其中,内环内、内外环、外环外分别为24813套、61443套、34629套,环比下降3.63%、3.09%、2.13%,内环内挂牌量下降幅度最大,并依次递减;内外环间供应超过内环内、外环外挂牌量之和。

  1月23日,上海市人大十五届一次会议上,市长应勇在政府工作报告中表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计,加强房地产市场调控不动摇、不放松。这为2018年上海楼市政策走向定下基调。1月17日,上海市规土局发布消息,上海即将启动全市范围的不动产登记“全·网·通”服务改革。未来居民办理不动产交易登记将从原来的41个自然日,缩至5个工作日。1月19日,上海市教委发布消息,2018年度义务教育学校招生入学政策,稳妥推进义务教育阶段公民办学校同步招生。

  近郊成交降幅最小

  2018年1月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.21%,跌幅环比扩大0.13个百分点,其中内环内下跌0.24%,跌幅环比扩大0.19个百分点。虹口、普陀、杨浦、静安、徐汇分别下跌0.29%、0.28%、0.27%、0.24%、0.21%,黄浦、长宁均下跌0.16%,浦东内环跌幅最小,为0.12%。中心城区全部65个板块中,35个下跌,17个上涨,13个持平。上涨板块如长宁虹桥路、浦东联洋、静安大宁绿地、黄浦新天地,价格分别上涨0.16%、0.14%、0.13%、0.08%;下跌板块如普陀光新、虹口曲阳、静安曹家渡、杨浦新江湾城,价格分别下跌0.89%、0.75%、0.54%、0.33%。

  1月,中心城区成交环比下降3.63%,为3880余套,其中内环内成交下降2.5%,为1630余套。从中心城区成交结构看,50平方米以内占比最多,为37.91%,其中杨浦此面积段成交占本区46.82%,为280余套;50-70平方米次之,为25.63%,其中徐汇此面积段成交占比本区31.79%,为180余套;200平方米以上房源占比1.62%,其中浦东内环此面积段成交占比本内环6.04%,为29套。从成交变化看,中高级改善房走俏,如90-110平方米、200平方米以上的房源成交环比上升20.45%、10%,分别为370余套、60余套。而50-70平方米房源成交环比下降11.41%,为990余套。中心城区全部65个板块中,成交量下降板块33个,上升板块31个。其中成交上升板块如普陀万里、浦东洋泾、杨浦中原,分别上升39.29%、11.39%、7.91%,为39套、88套、150套,价格分别为持平、下跌0.56%、上涨0.12%。浦东洋泾、杨浦中原成交以70平方米以内小户型为主,占比分别达53.41%、84%;普陀万里成交以90-140平方米的中大户型为主,占比达66.67%。从中心城区成交量前十名小区看,内环内5个,内中环1个,中外环4个;其中位居前三的长宁北新泾的协和家园、虹口四川北路的邮电一村、普陀长风的长风二村分别成交40套、15套、14套,以50-70平方米、300-400万元的房源为成交主力。 

    内环内区域中,静安的板块成交量环比下降幅度最大,达16.84%,为160余套;虹口、杨浦的板块次之,环比下降8.02%、7.65%,为170余套、150余套。成交上升的普陀、黄浦、徐汇的板块,分别上升8.28%、4.71%、3.7%,为150余套、170余套、190余套。对内环内全部35个板块成交统计,50平方米以内房源占比最多,为36.97%;50-70平方米次之,为20.19%。从成交变化统计,200平方米以上、90-110平方米房源成交上升幅度最大,为82.76%、18.52%。内环内成交量前十的小区中,7个为小面积学区房小区或刚需小区,2个为改善小区,1个为豪宅小区。其中刚需小区如邮电一村、凤城三村,分别成交15套、11套,分别位于虹口四川北路板块、杨浦鞍山板块,两板块价格分别为上涨0.15%、下跌0.54%。学区房小区成交集中的陆家嘴板块,价格上涨0.08,板块内潍坊九村、梅园新村、潍坊十村小面积房源挂牌稀少成交畅通,分别成交12套、10套、9套。豪宅小区为陆家嘴板块的世茂滨江花园,成交14套,其中9宗成交案例超过200平方米。陆家嘴板块的学区房及高端豪宅,为市场热销房源。

  2018年1月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.42%,跌幅环比扩大0.13个百分点;远郊价格总体下跌0.80%。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山,价格分别下跌0.36%、0.39%、0.49%;金山、崇明、奉贤跌幅最大,分别下跌1%、0.93%、0.81%;青浦、松江、嘉定分别下跌0.76%、0.54%、0.45%。新兴城区全部65个板块中,51个下跌,6个上涨。其中,崇明新城、浦东外高桥、嘉定丰庄、宝山大华,价格分别下跌1.04%、0.95%、0.86%、0.49%;宝山共富、闵行浦江、金山枫泾、浦东金桥,价格分别上涨0.13%、0.12%、0.07%、0.06%。

  近郊城区成交环比下降0.22%,为6840余套,是成交量降幅最小的区域。受轨交17号线开通利好,青浦近郊成交环比上升43.15%,为560余套。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山,但环比分别下降4.86%、下降1.88%、上升5.93%,为2360余套、1380余套、1100余套。嘉定、奉贤、松江成交环比分别下降7.84%、5.82%、3.45%,为560余套、370余套、660余套。从近郊成交结构看,初级改善需求为主力,70-90平方米房源成交占比最大,为32.25%,其中青浦此面积段房源成交占比本区41.55%,为150余套;50-70平方米房源次之,占比25.12%,其中宝山此面积段房源成交占比本区29.69%,为270余套。从成交变化看,改善需求上升,90-110平方米、110-140平方米、140-200平方米房源成交环比上升9.84%、10.91%、10.41%,分别为1020余套、710余套、250余套。成交降幅较大的面积段为50-70平方米、200平方米以上房源,分别下降8.76%、5.10%,为1710余套、150余套。从板块表现看,近郊54个板块中成交量下降29个,上升25个。其中青浦赵巷、宝山罗店成交升幅最大,环比上升170.71%、65.12%,成交268套、71套,价格分别为持平、下跌0.61%;浦东航头、青浦华新成交降幅最大,环比下降29.45%、28.57%,成交218套、40套,价格分别为下跌1.15%、0.74%。

  远郊成交环比下降11.19%,为1080余套,是量价降幅最大的城区。在全部11个板块中,成交量七降二升二平,其中70-90平方米房源成交占比最多,为27.73%。成交量居前的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城,仍环比下降20.96%、7.62%、11.92%,为210余套、190余套、170余套,价格分别下跌1.14%、0.78%、0.81%。远郊购房热情下降,一是一二手房价格倒挂,分流部分客户;二是低预算刚需客户重新回归中心城区及近郊城区。另外,远郊的少数非主城区板块如青浦朱家角、奉贤海湾,成交环比下降6.06%、3.77%,为31套、51套,价格分别下跌0.52%、1.08%。调查显示,上述两板块房源总价较低,购房者多为首次置业,其中不乏来自外省市。

   下跌板块逾六成半

  2018年1月,全市130个板块中,价格下跌板块86个,占比66.15%;上涨板块23个,占比17.69%;持平板块21个,占16.16%。

  下跌板块价格总体下跌0.58%,跌幅环比缩小0.07个百分点。其中48个价量齐跌,35个价跌量升,下跌板块数量进一步扩大,降价出手在蔓延。在价量齐跌板块中,新兴城区近郊的一些前期成交热门板块,由于适销对路的房源减少,部分新挂牌房源价格虚高,致使成交下滑,其中浦东航头、松江泗泾、闵行古美罗阳价格分别下跌1.15%、0.85%、0.65%,成交环比下降29.45%、23.9%、23.7%,为218套、121套、132套。上述三板块的70-90方米房源,成交环比下降30.11%、36.47%、23.08%,为130套、54套、30套。调查显示,诚意出售的房东降价幅度在2%-3%。部分近郊偏远板块及远郊板块成交下滑幅度更大,松江小昆山、奉贤奉城价格分别下跌0.89%、0.96%,成交环比下降36.11%、33.33%,为36套、45套。在价跌量升板块中,新兴城区的宝山罗店、松江莘闵价格分别下跌0.61%、0.75%,成交环比上升65.12%、43.75%,为71套、92套;中心城区的黄浦老西门、杨浦东外滩价格分别下跌0.33%、0.46%,成交环比上升18.97%、17.65%,为69套、80套。根据成交案例分析,降价后改善需求出现了一轮释放,如宝山罗店90-110平方米房源成交环比上升233.33%,为20套;松江莘闵140-200平方米房源成交环比上升157.14%,为18套;黄浦老西门140-200平方米房源成交环比上升160%,为13套;杨浦东外滩90-110平方米房源成交环比上升300%,为16套。
  价格持平板块21个,较上月减少3个,其中,中心城区13个,新兴城区近郊8个。13个成交量环比上升,如松江新桥、宝山上大成交环比上升43.75%、31%,为92余套、131余套。成交量下降的多为中心城区板块,如杨浦五角场、徐汇上海南站,成交环比下降26.13%、24.36%,为82套、59套。

  上涨板块价格平均上涨0.12%,涨幅环比缩小0.06个百分点。其中,13个价涨量降,10个价量齐升。在价涨量降板块中,长宁古北、浦东花木、浦东金桥、松江大学城,价格分别上涨0.11%、0.17%、0.06、0.11%,成交环比下降43.9%、23.97%、16.12%、15.58%,为23套、92套、203套、130套。价格坚挺导致成交下降,上述四板块的热销面积段出现了明显下滑,如以中高级改善为主的长宁古北、浦东花木板块,90-110平方米房源成交环比下降71.43%、35.29%,为2套、11套;110-140平方米房源成交环比下降50%、30%,为6套、14套。而在刚需及初级改善为主的浦东金桥、松江大学城板块,50-70平方米房源成交环比下降23.16%、21.43%,为73套、22套;70-90平方米房源成交环比下降15%、28.13%,为51套、23套。在价量齐升板块中,成交升幅均未超过二成,如浦东陆家嘴、徐家汇价格均上涨0.08%,成交环比上升13.54%、2.14%,为192套、187套。其中,陆家嘴小面积学区房及大面积豪宅成交升温,如50平方米以下房源成交环比上升29.29%,为128套;200平方米以上房源环比上升125%,成交18套。徐家汇的刚需及初级改善需求释放,如50-70平方米、70-90平方米房源成交环比上升41.18%、31.25%,为48套、21套;而中大面积改善房需求减少,如110-140平方米、140-200平方米房源成交环比下降31.82%、22.73%,为15套、17套。

  上海二手房指数办公室认为,1月二手房市场成交同比去年上升三成多,但去年春节长假处于1、2月间。从购房热门板块变化看,远郊城区成交量及价格下降幅度均为最大;外郊环板块成为初级改善购房者关注的热点;中心城区仍以中小户型、学区房为成交主导,改善客成交比例有所上升。市教委公民同招政策的发布,利好学区房置业,市场反应将在下个月起逐渐显现。

  2018年,上海市政府明确坚持“房住不炒”的定位,调控政策不会松绑,建立租购并举的住房制度将是未来上海楼市发展的方向。目前,二手房成交量相对稳定,房价在微幅波动中调整的态势逐渐明朗。预计处于春节长假的2月,成交量会出现一次下探,而价格在此成交量水平上也难以出现向上突破。(上海二手房指数办公室)

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