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1月上海房屋租赁指数:新年平淡开局 租金延续下行
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年2月9日13:49 房产之窗
   2018年1月,上海房屋租赁指数为1914点,比上月下降7点,环比下降0.39%,降幅较上月扩大0.06个百分点,2018年开局租金行情,延续去年四季度的下降走势。2018年1月租赁指数同比下降0.44%。

  1月,上海房屋租赁市场平淡开局,租金连续第四个月微幅下行,高、中、低端市场租金变化幅度递减。上海房屋租赁指数办公室认为,1月的市场特征表现:一、春节长假将至,租金下降与外省市人士提前返乡带来退租上升不无关联。在退租房源断租期,不愿空置的房东选择降租5%-10%,一些有经验的换租客逢低入市。二、中端与低端市场成交量下降相对明显,租客向市区靠拢。部分租房则出现逆向案例,老年人群解决家庭人口增多、养老以及追求空气、环境等,向郊区乃至外省市迁移。高端市场由于CBD及涉外租赁等因素,成交受节假影响不明显。三、随着“房住不炒”观念深入人心,改善性租赁需求比例上升。市场出现了一批追求居住品质的租客,对装修、区位、配套等有较高要求,这有别于刚需群体。四、长租公寓含有居住管理增值服务,尤其是小户型公寓服务升级,抢占个人房东的市场份额。五、尽管租赁成交量下降,但需求结构有所变化。收入不低的纯租赁一族比例上升;拥有自有住房的常住人口中出现了改善性租房、陪读租借等新情况;购房情绪淡化或成为市场租赁新需求的重要因素。六、随着政府及国企租赁房加大开发,以及机构长租公寓的市占率缓慢上升,个人房东租金独撑的状况有所改观,市场预期向好,个人与机构出租者之间租金走势相互渗透、相互制约。政府及国企租赁房的入市,起到引导市场、规范市场的作用。

  1月23日,上海市十五届人大一次会议上市长应勇作政府工作报告,在住房领域聚焦租赁市场,新增和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套,建立住房租赁服务平台,落实相应公共服务。1月29日,市长应勇在记者见面会上表示,上海要加快建立租购并举的住房制度,改变当前房地产市场中“售卖一条腿长,租赁一条腿短”的情况。1月9日,中国建设银行与上海市政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》,进一步深化银政合作关系,推动住房租赁市场培育和发展。1月20日,上海首个国企租赁住房业务品牌——城方,由上海地产集团正式发布,上海地产集团已首批确定17幅租赁房地块,全部建成后可供应约2万套租赁房源。另据市住建委透露,上海住房租赁公共服务平台预计将于一季度试运行,将采用“网签”的形式稳定租赁关系。2018年伊始,上海对于发展租赁市场举措频频,当前以自然人出租为主的市场,将向规范化、专业化、规模化转变。

  高端节前需求稳定
 
  1月,高端市场租赁指数下降0.46%,降幅环比扩大0.13个百分点。其中,一室下降0.43%,二室下降0.47%,三室下降0.49%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,48个下跌,2个上涨。跌幅最大的板块均在新兴城区,其中浦东唐镇、浦东三林、闵行龙柏金汇、青浦徐泾,租金分别下跌0.90%、0.86%、0.62%、0.48%;中心城区及浦东内环的浦东花木、普陀长寿路、长宁中山公园、虹口四川北路,租金分别下跌0.47%、0.45%、0.40%、0.38%。在新兴城区的一些板块中,各户型租金均明显下调,如浦东唐镇、浦东三林的一室户型租金下跌0.83%、0.73%,平均租金为10000元、9954元;二室户型租金下跌1.13%、0.89%,平均租金为12167元、12708元;三室户型租金下跌0.75%、0.96%,平均租金为14144元、15000元。调查显示,区域内部分租客春节前退租回乡,加上新增需求减少,房东主动降租5%以上成为普遍。在中心城区及浦东内环的一些板块,成交情况受春节假期影响较小,总体平稳,如静安南京西路、徐家汇、浦东联洋、黄浦复兴公园,租金分别下跌0.51%、0.44%、0.41%、0.39%,板块内大户型需求量不变,租金跌幅稍低。上述四板块的一室户型租金分别下跌0.61%、0.61%、0.35%、0.34%;二室户型租金分别下跌0.57%、0.39%、0.59%、0.55%;三室户型租金分别下跌0.34%、0.32%、0.28%、0.27%。中心城区及浦东内环范围内,大户型租金下跌幅度小于中、小户型,在于高端需求及涉外租赁偏好大户型,支撑价格走势。另外,热门板块如黄浦新天地、陆家嘴,租金均上涨0.02%,户型租金则涨跌互现,一室户型租金分别上涨0.12%、0.16%、二室户型租金分别上涨0.09%、0.07%,三室户型租金分别下跌0.15%、0.17%。高端CBD商务区节前需求不变,热门户型租金上涨。

  中端市场内外普跌
 
  1月,中端市场租赁指数下降0.41%,降幅环比扩大0.08个百分点。其中,二室下降0.40%,三室下降0.41%。  
 
  除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌。租金内外分化的情况转为内外普跌,新兴城区的奉贤、松江、宝山、闵行,租金分别下跌0.49%、0.48%、0.44%、0.43%;中心城区的杨浦、虹口租金均下跌0.42%,徐汇、黄浦租金分别下跌0.40%、0.35%。总共90个板块中,83个下跌,44个跌幅大于中端整体水平;7个上涨,均位于中心城区及浦东内环内,涨幅微弱。租金下跌幅度较大的板块,多在新兴城区或中心城区外围,如浦东川沙、虹口江湾镇、闵行航华、长宁北新泾租金分别下跌0.86%、0.83%、0.74%、0.60%。在退租案例中,多为节后无返回上海计划者,提前选择回乡。上涨板块如浦东联洋、普陀长寿路、黄浦淮海中路、静安南京西路,租金分别上涨0.06%、0.03%、0.02%、0.02%。但各户型租金涨跌迥异,如大、中户型出租较好的浦东联洋、普陀长寿路,挂牌量为32套、57套,二室户型租金分别为持平、下跌0.15%,平均租金为6983元、6717元;三室户型租金分别上涨0.11%、0.21%,平均租金为8771元、8617元,但挂牌占比分别为9.38%、14.04%。中户型出租较好的黄浦淮海中路、徐汇淮海西路,挂牌量为14套、19套,二室户型租金分别上涨0.21%、0.18%,平均租金为8620元、8576元;三室户型租金则分别下跌0.16%、0.15%,平均租金为10767元、10810元。
 
  低端郊区退租增多
 
  1月,低端市场租赁指数下降0.35%,降幅环比扩大0.03个百分点。其中,一室下降0.35%,二室下降0.36%。 
 
  所监测的全部16个行政区均下跌。总共114个板块中,107个下跌,7个上涨。新兴城区租金跌幅大于中心城区及浦东内环。新兴城区远郊崇明、奉贤、金山租金分别下跌0.42%、0.41%、0.38%,近郊松江、嘉定分别下跌0.42%、0.41%,青浦、宝山均下跌0.39%;中心城区长宁、杨浦均下跌0.33%,虹口、黄浦分别下跌0.32%、0.30%。调查显示,1月各行政区跌幅接近,市区郊区分化缩小。临近春节,退租客数量增多,挂牌房源租金出现进一步松动。新兴城区如嘉定丰庄、闵行浦江、浦东川沙,租金分别下跌0.74%、0.55%、0.47%,挂牌量238-423套,这些板块以一室、二室出租为主,人均租金成本1500-2000元。中心城区如长宁中山公园、徐汇长桥、虹口曲阳,租金分别下跌0.60%、0.55%、0.51%,挂牌量45-68套,人均租金成本2000-2500元。而部分以年轻白领租客为主的板块,节前退租现象并不明显,如闵行莘庄、浦东张江租金分别下跌0.22%、0.20%。另外,全部7个上涨板块均位于中心城区及浦东内环内,如徐汇淮海中路、静安寺、浦东联洋,租金分别上涨0.03%、0.02%、0.02%,板块内租客同样以上班族居多,租赁成交受假期影响不大。

  上海房屋租赁指数办公室认为,2018年1月,上海住房租赁市场表现平淡,板块间分化明显不复存在,取而代之的是各板块户型需求导致的租金不同走势。节前淡季是行情冷清的主要原因,加上天气恶劣使得租客看房热情降低,挂牌房源降价成交成为普遍现象。从各分市场看,高端市场市区及郊区由于客群不同导致租金走势差异,部分CBD板块户型出现微涨;中端市场局部板块的户型需求不变,有商务、陪读租赁的二室户型需求,也有多人口家庭租赁的三室户型需求;低端市场节前退租量增加,其中不乏一些节后不返上海务工的租客。

  2017年上海外来常住人口减少7.52万人。而人口流入流出的数量、结构变化,将直接影响到2018年上海租赁市场的行情及走势。以自然人出租为主的市场继续转向机构化、专业化。2月租赁市场正值春节长假,或延续平淡行情,但租金不会大幅下跌是大概率事件。(上海房屋租赁指数办公室)

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