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3月上海房屋租赁指数:节后高峰未现 低端需求释放
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年4月13日8:45 房产之窗
  2018年3月,上海房屋租赁指数为1907点,比上月下降4点,环比下降0.19%,降幅较上月仅扩大0.06个百分点,延续微幅调整走势。3月租赁指数同比下降1.63%。

  3月,上海市住房租赁公共服务平台(www.shzfzl.gov.cn)于月底启动试运行,标志着在政府部门主导下,规范住房租赁市场秩序迈入了新的阶段。尽管传统的节后租赁高峰没有如期而至,但市场在机构化、专业化培育方面有了新的突破。上海房屋租赁指数办公室认为,3月的市场表现:一、租赁市场新增需求以低端市场为多。随着新入沪人员数量的缓慢增多,成交量逐周上扬,但降租仍是市场的普遍现象。从租金走势看,低端市场跌幅最小,中、高端市场跌幅相近。初入上海的年轻人,大多以合租、分租解决居住问题,需求结构的变化使得各板块租金走势略显差异。二、节后租赁需求未及往年,受多个城市招揽人才政策影响,潜在租客或转向其他城市。加上买卖市场成交低位运行,部分拟置换的业主转售为租,供大于求明显。三、需求结构中,应聘、跳槽等择业变化在一定程度上制约了这轮新租、换租行情。其中,高、中端市场部分租客为企业中高层管理者、自主创业者,偏好租借中心城区及附近区域的中小户型;低端市场以中低收入的白领及务工人员为主,偏好租借小户型。四、部分长租公寓运营商受市场影响调整经营策略,将房源每套租金下调200-300元,少数停止揽房甚至还房给委托人。与此同时,个人房东分租出租的比例上升,以更低的租金来争夺客源。五、部分品牌机构经营的长租公寓,受企业青睐,这些企业为吸引人才将租房补贴转为租借长租公寓来解决员工居住问题。另据调查,一些跨区轮岗的企业中层或骨干,由于工作年限在三至五年,租房居住也成为首选。截至3月31日,全市租赁房源45684套,其中,内环内房源有12954套,内外环间房源有17483套,外环外房源有15247套。

  3月两会期间,住建部部长王蒙徽表示,12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司,到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。3月9日,国家发改委发布通知指出,继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案,探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。超大城市和特大城市要发挥在产业选择和人才吸引上的优势,集中发展高端产业和产业高端。3月2日,上海市住建委透露,今年将新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套(间)。3月8日,建行上海分行表示,将进一步加大对住房租赁市场的支持力度,提供更好的租赁信贷配套产品。3月26日,上海市委书记李强在人才工作大会上提出:“上海要聚天下英才而用之!”释放上海对于人才招揽竞争的新信号。3月28日,上海成交位于徐汇、松江的两宗租赁住宅用地,可提供2277套租赁住房,设计产品户型将针对周边租客。3月31日,上海市住房租赁公共服务平台启动试运行,将逐步建立住房租赁信用评价体系。该平台实现房源发布、实名认证、合同网签等基本功能,提供租金查询、金融服务、法律问答等便民服务。

  高端市场跌幅居前
 
  3月,高端市场租赁指数下降0.27%,降幅环比缩小0.02个百分点。其中,一室下降0.26%,二室下降0.25%,三室下降0.29%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,47个下跌,3个上涨。高端市场成交以中心城区为主,租客对房源的软硬件品质较为敏感。受板块性质不同带来的租客结构变化,户型租金涨跌互现。如高端CBD区域的徐汇万体馆、浦东陆家嘴,租金分别下跌0.21%、0.19%,其中小户型的出租情况略好,租金走势坚挺。一室户租金分别上涨0.19%、0.16%,平均租金为10386元、12492元;而二室租金下跌0.29%、0.54%,平均租金为12500元、18545元;三室租金下跌0.54%、0.19%,平均租金为16609元、24307元。租客中不乏单身、未婚高收入人群,对新装修或豪华装修的房源高于市场平均价10%-15%也能接受。而企业租赁及外籍人士青睐的黄浦新天地、五里桥,租金分别下跌0.15%、0.07%,家庭类租客较多。其中二室户型租金分别上涨0.17%、0.13%,平均租金为18813元、15856元;一室户租金分别下跌0.37%、0.35%,平均租金为14386元、11735元;三室户租金分别下跌0.26%及持平,平均租金为25077元、18176元。由于上述板块需求总量有限,未能拉升租金。而高端市场中跌幅较大的板块大多位于新兴城区,如青浦徐泾、闵行金虹桥、浦东三林,租金分别下跌0.42%、0.41%、0.37%。区域内企业及个人租赁需求平淡,精装修房源往往也需降租5%-8%才能成交。调查显示,成交案例中租客为企业高管,或租借大户型以同时满足工作与居住需求。

  中端市场换租减少
 
  3月,中端市场租赁指数下降0.24%,降幅环比扩大0.05个百分点。其中,二室下降0.23%,三室下降0.25%。
 
  除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌。总共90个板块中,79个下跌,11个上涨。以行政区看,租金呈现内外普降态势。新兴城区降租更为明显,奉贤、青浦、松江、嘉定租金分别下跌0.40%、0.39%、0.31%、0.30%。中心城区虹口、杨浦均下跌0.27%,徐汇、普陀分别下跌0.24%、0.22%。抽样显示,3月成交速度并未加快,仍普遍维持半个月以上,降租成交仍为主流。以板块看,新兴城区的板块跌幅较大,如嘉定丰庄、闵行七宝、青浦徐泾,租金分别下跌0.45%、0.39%、0.33%。究其由,一是轨交网络的发达,换乘四十分钟基本能到达主要的CBD和科创园区,工作调动产生的换租需求在减少;二是节后新增挂牌上升但求租人数不多,租客往往被带看数十套房后,才选择性价比最高的房源,往年节后的抢房现象不再。另外,中心城区一些板块的户型成交上升,租金小幅上涨,如中等户型成交较热的黄浦蓬莱公园、静安南京西路、浦东塘桥,二室户型租金分别上涨0.19%、0.17%、0.12%,平均租金为8019元、8624元、7614元。而大户型的浦东联洋、普陀甘泉宜川、长宁仙霞,三室户型租金分别上涨0.18%、0.16%、0.09%,平均租金为11096元、8919元、9088元。在上涨板块中,仅内环内一些板块整体租金延续小幅上涨,如徐家汇、黄浦老西门、普陀长寿路租金分别上涨0.04%、0.03%、0.02%,租客多为初次进入上海,而成交上升也离不开多轨交。
 
  低端市场成为热点
 
  3月,低端市场租赁指数下降0.11%,降幅环比扩大0.09个百分点。其中,一室下降0.08%,二室下降0.14%。 
 
  所监测的全部16个行政区均现下跌,新兴城区跌幅大于中心城区。总共114个板块中,88个下跌,21个上涨,其中16个上涨板块位于中心城区。新兴城区的奉贤、金山均下跌0.28%,闵行、青浦均下跌0.14%,松江下跌0.11%。中心城区的长宁、杨浦、黄浦、徐汇,分别下跌0.13%、0.11%、0.09%、0.07%。进入3月,低端市场中分租、合租需求逐渐升温,成交节奏加快,整租房源降价揽客。低端市场租金跌幅较大的多为新兴城区板块,如金山朱泾、闵行颛桥、嘉定南翔、奉贤南桥,租金分别下跌0.45%、0.34%、0.29%、0.25%。抽样显示,金山朱泾、奉贤南桥由于地理位置稍远,租客多为基层务工人员,人均求租成本在千元以内;在合租较为热门的二室户型,平均租金为1606元、1944元。而闵行颛桥、嘉定南翔等轨交板块,基本生活配套完善,距离中山公园、徐家汇、人民广场等CBD板块半小时至四十五分钟车程,初入职场的白领租借较多,受板块内供应充足影响,租金合理,成交趋好。一室户型平均租金为2404元、2418元;二室户型平均租金为3284元、3060元。相对于中心城区的老工房,新兴城区近郊轨交动迁房、老工房的性价比受到职场年轻人的青睐,正在成为租房交易的热点。在中心城区,租金跌幅稍小的板块,如徐家汇、普陀光新、静安大宁绿地、陆家嘴,租金分别下跌0.14%、0.09%、0.08%、0.05%。调查显示,租客中白领能承担2000-4000元租金,租房方式以合租为主。中心城区上涨板块,如徐汇龙华、杨浦五角场、普陀武宁、浦东花木,租金分别上涨0.15%、0.11%、0.09%、0.03%,得益于临近核心商务圈。

  上海房屋租赁指数办公室认为,2018年3月,上海住房租赁市场未现往年节后高峰,整体租金微降,局部成交量上升。尽管连续六个月租金指数下降,但近两个月跌幅收窄。受低租金房源需求扩大以及分租兴起的影响,整租房源成交受到一定的抑制。从各分市场看,高、中端市场表现如常,低端市场需求释放;从户型看,中小户型成交好于大户型;从区域位置看,中心城区总体成交好于新兴城区,但低端需求成交热点在新兴城区轨交房源凸显。
    2017年以来,上海不断加大租赁住房建设供应力度,充分发挥国资国企的示范引领作用。2018年3月上海市住房租赁公共服务平台试运行,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化;逐步实现与相关管理部门的数据共享;逐步建立住房租赁信用评价体系,使市民群众能在平台上“放心选房、放心选机构、放心选从业者”。

    目前,市场租客中以外来常住人口为主,也包括部分户籍常住人口,有初入职场人群、尚无力购房者以及各类过渡性居住需求的人群,不小比例为短期租约。随着政策、服务方式及供应模式的转变,中长期的租约会随之增多。进入4月,租赁需求或酝酿变化,预计租金将延续平稳走势,没有大幅下降的可能。(上海房屋租赁指数办公室)

关键字:3月 上海房屋租赁指数

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