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4月上海二手房指数:成交未见企稳 价格跌幅扩大
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年5月11日9:4 房产之窗
  2018年4月,上海二手房指数为3959点,比3月下降16点,环比下降0.43%,降幅扩大0.32个百分点;下降走势延续第5个月。4月二手房指数同比下降0.76%。

  4月,上海二手住宅成交套数为13550余套,环比下降21.97%,同比下降8.99%;以成交面积计,环比下降20.82%,同比下降8.92%。3月成交量为春节后次月回升的惯性使然。4月再次回落二成,成交量为6年来的同期最低。4月市场特征:一、预售证限价政策下的一手房开盘,与二手房挂牌价显现倒挂,分流了二手房买家导致带看量、成交量下降,议价空间加大。二、4月二手住宅整体价格跌幅扩大。全部130个板块的价格走势,93个下跌,14个上涨,23个走平。下跌板块价格跌幅从0.53%扩大为0.60%,上涨板块价格涨幅从0.19%缩小为0.11%。其中,成交占比10.23%的远郊总体价格下跌0.66%;成交占比56.62%的新兴城区近郊总体价格下跌0.46%;成交占比33.15%的中心城区总体价格下跌0.38%。三、从成交均价看, 所监测的七个面积段房源均价四跌三涨,中低端房源下跌,高端及豪宅上涨,反映了结构性的变化。其中,90-110平方米房源均价下跌0.30%,50平方米以内、50-70平方米房源均价同为下跌2.16%,70-90平方米房源均价下跌2.98%;而140-200平方米、200平方米以上及110-140平方米房源均价分别上涨2.14%、2.06%、0.35%。四、总价300万元以内房源成交占比62.45%,300-500万元房源成交占比23.93%,500万元以上房源成交占比13.62%。显示刚需依然为主流,首置、首改需求较旺。享受优惠政策的普通住宅,4月成交占比为66.75%,其中内环内成交1230余套、内外环间成交3180余套、外环外成交5630余套。全部130个板块的成交量走势,109个下降,18个上升,3个持平。五、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊2席,中心城区2席。新兴城区近郊浦东惠南、闵行浦江以356套、336套分列前两位;远郊金山新城以330套居第三位;中心城区徐家汇成交255套居第八位。全市成交TOP10小区,均位于外郊环间。其中浦东惠南的民乐城惠康苑以149套位居榜首。截至2018年4月底,全市二手住宅挂牌量为91819套,环比下降12.4%,同比下降45%。其中,内环内、内外环、外环外为25954套、48493套、17372套。

  4月23日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,指出要要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。4月27日,上海市房管局局长胡广杰表示,上海基本明确了“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度框架。一个定位,即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”;两大体系,就是聚焦住房市场体系和住房保障体系;三个为主,是深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主;四位一体,是优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房的住房保障体系,完善租购并举的住房制度。

  远郊价格跌幅居前

  2018年4月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体环比下跌0.38%,其中内环内下跌0.41%。长宁、普陀、静安、虹口、黄浦、徐汇、杨浦分别下跌0.44%、0.43%、0.41%、0.39%、0.38%、0.36%、0.32%;浦东内环跌幅最小,为0.19%。中心城区全部65个板块中,40个价格下跌,15个走平,10个上涨。下跌板块如虹口凉城、浦东塘桥、杨浦鞍山、黄浦打浦桥,价格分别下跌0.97%、0.74%、0.54%、0.37%;上涨板块如陆家嘴、徐汇淮海中路、浦东联洋、黄浦新天地,价格分别上涨0.19%、0.15%、0.14%、0.08%;

  4月,中心城区成交环比下降19.29%,为4490余套,其中内环内成交下降12.76%,为1880余套。排名前三的杨浦、徐汇、普陀分别成交740余套、730余套、720余套。中心城区成交分化,中、小户型成交下降较大,大户型成交相对平稳。50平方米以内、90-110平方米房源成交环比下降22.59%、20.18%,为1737套、364套;140-200平方米、200平方米以上房源,环比下降4.44%、4.05%,为237套、71套。从成交结构看,小户型仍为需求主力,50平方米以内房源成交占比38.64%,50-70平方米、70-90平方米房源分别占比27.03%、12.35%。从中心城区成交活跃的前100个小区看:其一,成交套均50平方米以内的小区为53个,较上月减少4个。宁和小区、曹杨五村、鞍山四村成交最热,为15套、14套、14套,分别位于静安大宁、普陀曹杨、杨浦鞍山三个板块,板块价格分别为下跌0.53%、0.75%、0.54%。而前期成交最热的 “第一阶梯”小学的学区房,受房源挂牌不足、价格过高等影响,成交下滑,部分学区房买家转向其余优质小学或双学区对口小区,如崮山小区、竹园新村、梅园五街坊成交维持上月水平,分别成交14套、13套、13套,而前期需求集中的潍坊九村、潍坊十村仅成交4套、5套,环比减少了76.47%、68.75%。其二,成交以90-140平方米为主的小区10个,与上月持平。其中,普陀的小区占比六成,如普陀区武宁的中远两湾城、桃浦的阳光建华城分别成交19套、16套,为90-110平方米、600-800万元价位段,所在板块价格分别为上涨0.11%、下跌0.32%;其余如杨浦新江湾的合生江湾国际公寓、陆家嘴的菊园,分别成交9套、6套,为120-140平方米、800-1200万元价位段,所在板块价格分别为下跌0.33%、上涨0.19%。其三,成交以140平方米以上面积为主的小区5个,较上月增加4个,如浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世茂滨江花园、花木的香梅花园,分别成交10套、9套、8套,为1500-2000万高级住宅。

  内环内区域中,成交量排名前三的浦东内环、徐汇、静安板块,分别成交490余套、260余套、250余套。对内环内全部35个板块成交统计,50平方米以内房源占比37.84%,50-70平方米房源占比23.32%;70-90平方米、110-140平方米房源分别占比9.96%、9.43%。中小户型房源为内环内成交主力。其一,从内环内成交活跃的前10个板块看:徐家汇、陆家嘴、杨浦鞍山位居前三,分别成交292套、267套、171套,远超排名八、九、十的黄浦打浦桥、黄浦老西门、静安江宁路的85套、84套、73套。其中,陆家嘴和杨浦鞍山成交以70平方米以内小户型房源为主,分别占比79.32%、84.57%;徐家汇刚需及改善较均衡,70平方米以内小户型房源成交占比57.25%,90平方米以上的房源成交占比34.9%,远超陆家嘴的17.72%和杨浦鞍山的9.88%。其二,从内环内成交领先的前10个小区看,二室户型案例有所增加,套均50平方米以内小区由上月的8个减少为5个,套均50-70平方米的小区增加3个,为浦东洋泾的崮山小区、泾东小区和静安曹家渡的高荣小区,55-65平方米、350-450万元的老工房(售后公房),调查显示添置一室户的改善客及学区自住客比较关注。

  2018年4月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.46%,跌幅环比扩大0.21个百分点;远郊价格总体下跌0.66%,跌幅环比扩大0.58个百分点。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山,价格分别下跌0.44%、0.46%、0.48%;崇明、奉贤、金山、青浦、松江、嘉定,分别下跌0.64%、0.63%、0.57%、0.54%、0.49%、0.47%。新兴城区全部65个板块中,53个价格下跌,4个上涨,8个走平。下跌板块如闵行颛桥、宝山上大、浦东曹路,价格分别下跌1.02%、0.85%、0.72%;上涨板块如闵行浦江、松江佘山、浦东世博滨江,价格分别上涨0.12%、0.09%、0.08%。

  近郊城区成交环比下降23.74%,为7670余套,是降幅最大的城区。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行,环比下降24.83%、20.95%、22.53%,为2660余套、1300余套、1500余套。松江近郊的板块成交变化稍小,环比下降17.52%,为770余套。从成交结构看,主力面积段成交套数虽现下滑,但占比上升,显示需求集中度提高。如70-90平方米房源占比33.2%,较上月扩大3.51个百分点;50-70平方米房源占比27.56%,较上月扩大3.05个百分点。从成交变化看,50平方米以内小户型房源成交降幅最大,环比下降28.84%,为770余套;90-110平方米的中等户型房源次之,环比下降24.35%,为980余套。从近郊城区成交活跃的前100个小区看:近郊城区购房需求在外郊环间板块进一步增大,其中外郊环间小区75个,较上月增加7个;中外环间18个,较上月减少5个;内中环间7个,较上月减少2个。表明近郊购房者中的初级改善客比例上升。成交排名前三的民乐城惠康苑、鹤沙航城、新凯家园均处外郊环间板块,分别成交149套、99套、80套,所在的浦东惠南、浦东航头、松江泗泾板块价格分别下跌0.97%、0.89%、0.63%。上述三板块中,200-250万元、75平方米左右的二室户型成交最热。据调查,由于动迁房交易年限已到期,动迁大居板块内的房源纷纷挂牌入市,楼层、位置佳的房源成交畅通。卖家中一部分为出售多套房置换一套房;一部分为出售一套房尽快兑现,价格往往给到5-10万让步。买家中,一部分为低预算的初次购房者,需求多为小区环境佳、临近地铁,由于总价和中心城区售后老公房一室户相近,因而受到青睐;也有一些改善客,系从中心城区置换或新购至新兴城区近郊生活。中外环间成交较热的小区如经纬城市绿洲、玉兰香苑,分别成交25套、20套,所在的宝山上大、浦东张江板块,价格分别下跌0.85%、0.34%。上述两板块中,80-90平方米、400-450万元的房源成交集中,由于对口小学属板块内优质学校,为一些兼顾自住和上学的购房者所关注,挂牌后通常60-90天成交。

  远郊成交环比下降18.36%,为1380余套。在全部11个板块中,价格下跌板块10个,仅金山枫泾走平。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城占整个远郊成交量过半,成交分别下降16.03%、24.92%、34.57%,为330余套、240余套、150余套,价格分别下跌0.54%、0.69%、0.81%。以上三板块成交以小户型为主,其中,金山新城刚需改善在板块内均衡释放,50-70平方米、70-90平方米、90-110平方米分别占比22.73%、23.94%、23.03%;嘉定城区的小户型成交略多,50-70平方米、70-90平方米,50平方米以内分别占比31.95%、29.88%、15.77%;临港新城的初级改善有成交近半,70-90平方米、50-70平方米、90-110平方米分别占比49.06%、16.98%、14.47%。远郊作为价格跌幅最大的城区,受区域内一、二手房价格倒挂影响,一手房又认筹不足,致使二手房卖家只有给出更大的让价才能促成交易。调查显示,部分挂牌半年以上的房源,愿意给出5%-8%的价格让步,而买家往往砍价10%以上。

  七成板块价格下跌

  2018年4月,全市130个板块中,价格下跌板块93 个,占比71.54%;上涨板块14个,占比10.77%;持平板块23个,占比17.69%。

  下跌板块93个,环比增加39个,价格总体下跌0.60%,跌幅环比扩大0.07个百分点。93个下跌板块中,76个跌幅超过全市平均水平,其中中心城区和新兴城区近郊均为33个,以价促销未见奏效。新兴城区价格跌幅较大的如闵行颛桥、浦东惠南、金山亭林,分别下跌1.02%、0.97%、0.87%,成交环比下降25.37%、15.64%、24.32%;中心城区价格跌幅较大的如虹口凉城、普陀光新、静安曹家渡,分别下跌0.97%、0.93%、0.88%,成交环比下降17.93%、23.9%、20.24%。上述板块,均为新兴城区近郊偏远板块及中心城区的售后公房密集板块,虽价格明显下跌,成交仍现收缩。一是置换客手中的售后公房、动迁房等虽作为成交热门,但同类房源挂牌多、竞争大,只有大幅让价才能奏效;二是尽管板块内优质房源坚守价格,但供应少,未能制止板块价格下降趋势。而成交跌幅较大的板块如长宁古北、浦东外高桥、嘉定江桥,价格分别下跌0.88%、0.39%、0.65%,成交环比下降45.16%、42.19%、41.52%。调查显示,长宁古北主力的中大户型房源成交锐减,90-140平方米房源成交环比下降75%,仅3套;浦东外高桥、嘉定江桥所有7个面积段房源成交均出现3-6成的下滑,需求暂缓入市,买家大幅议价,成为上述两个板块的常见现象。

  价格持平板块23个,环比增加6个。其中,中心城区15个,新兴城区近郊7个、远郊1个。量增价平板块有3个,分别为静安寺、松江新桥、嘉定南翔,成交29套、101套、118套,环比上升38.10%、2.02%、1.72%。静安寺板块70平方米以内房源成交占比62.07%、110平方米以上房源成交占比27.59%,由于地段位置佳,刚需及改善需求皆有上升。调查显示,大户型房源价格上涨,小户型房源价格下跌。而松江新桥、嘉定南翔,同样受大户型成交上升带动,价格整体走平。松江新桥110-140平方米、140-200平方米房源成交环比上升42.86%、20%,为10套、18套;嘉定南翔140-200平方米、200平方米以上房源均成交环比上升50%,为12套、3套。而在价格平稳、成交下降的板块,房东坚持报价,导致成交骤降,如普陀真如、徐汇上海南站,成交环比下降53.55%、39%,为72套、147套,区域内成交以售后公房为主。

  上涨板块14个,环比减少45个,价格平均上涨0.19%,涨幅环比缩小0.02个百分点。14个上涨板块中,10个位于中心城区,4个位于新兴城区近郊。中心城区的成交量下行幅度大于新兴城区近郊,如浦东联洋、浦东花木价格分别上涨0.14%、0.16%,成交环比下降45.28%、31.43%;新兴城区近郊的闵行浦江、松江佘山价格分别上涨0.12%、0.09%,成交环比下降17.24%、10.64%。在浦东花木板块,区域内中小面积房源成交出现不同程度的下降,而140-200平方米、200平方米以上房源环比上升12.5%、33.33%,为9套、4套;在闵行浦江板块,同样出现小户型成交下滑、中大户型成交上升的情况,如90-110平方米、110-140平方米房源成交环比上升11.11%、88.89%。可见,在一些板块中,刚需购房数量回落,而以中大户型为目标的改善客数量不减,虽然银行针对二套房首付认定严格、有贷款记录者均上浮利率并首付7成,但优质房源及高总价房源成交依然上升。另外,在成交量总体下行的情况下,仅黄浦淮海中路板块量价齐升,成交19套,环比上升18.75%。

  上海二手房指数办公室认为,4月,上海二手住宅市场交易未在3月大幅回升的基础上企稳,仍回落至本轮调控以来的月均1.2万套上下水平。随着各大银行上浮房贷利率、严格认定首套及二套房标准,新增需求增速转缓。作为上海外围市场的新兴城区远郊,整体价格跌幅最大,近郊次之,中心城区最小。从成交结构看,中心城区的中、小户型成交回落较多,大户型成交相对平稳;而学区房在小升初改革及幼升小“公民同招”政策推动下,优质小学对口房源及双学区房源成交稳定。新兴城区则以动迁配套房为热点,初级改善需求释放。

  “金三银四”风光不再。二手房市场交易环比下降幅度明显大于一手房。一手房的限价开盘,致使业主坚守二手房挂牌价格的信心被打散。未来,二手住宅价格或盘整向下,成交低位徘徊仍将延续。(上海二手房指数办公室)

关键字:4月,上海,二手房指数

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