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4月上海房屋租赁指数:租金微弱波动 需求增速平缓
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年5月11日9:6 房产之窗
   2018年4月,上海房屋租赁指数为1904点,比上月下降3点,环比下降0.15%,降幅较上月缩小0.04个百分点,延续微弱下行的走势。4月租赁指数同比下降1.5%。

   4月,上海房屋租赁市场继上月传统季节性需求高潮未现后,新增需求增速依然不强,租金走势延续微弱下行,市场平稳波动。上海房屋租赁指数办公室认为,4月的市场表现:一、租金指数连续第七个月下跌,4月仍处传统租赁旺季,但未拉动租赁市场明显回暖。新增需求以中低端市场为主,从租金走势看,低端市场租金跌幅略见扩大,高、中端市场租金跌幅收缩,其中高端较为明显。抽样显示,一些板块的低端需求下降二成以上,自然人为主的低档房源房东对房源空置较为敏感,降价揽客反应加快。二、从官方公布数据看,一季度上海新增就业岗位17.51万个,同比增加0.78万个,新增就业岗位的小幅增长,也带动了相关的中、低端板块需求释放,包括一些CBD及环CBD区域以及新兴城区轨交板块、科创园区板块等。不过,外省市抢夺人才对沪上人才进入有所影响。三、以租赁成交案例统计,中心城区总体强于新兴城区,其中内环内板块为新增需求集中点,占近四成;同时,新兴城区近郊依托轨交便利日益凸显其性价比。从行政区域看,浦东成交居全市首位,其余成交较好的相继为闵行、徐汇、普陀、松江等。四、租赁需求追求品质、服务、保障的案例增多,成为部分房源租金上涨的推力。高、中端市场部分租客转向房龄短的次新豪宅、高档住宅;低端市场老工房(售后公房)租客转至长租公寓、群租客转至合租房,以2500-4000元价位段为多。截至4月30日,全市租赁房源44469套,其中,内环内房源有12111套,内外环间房源有16914套,外环外房源有15444套。

  4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,旨在加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。4月27日,上海市房管局局长胡广杰表示,解决住房问题,上海目前重点聚焦两类人群,一类是本市中低收入住房困难家庭,另一类是本市常住人口中在上海创业、稳定就业的,包括各类人才、新就业职工在内的新市民。其中,对于第二类人群的居住问题,主要通过培育和发展租赁住房解决。2018年,全市将新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套。本市已出让租赁住房用地31块,累计土地出让面积超过87公顷、规划建筑面积196万平方米,约3万余套。

  高端跌幅收窄较大

  4月,高端市场租赁指数下降0.15%,降幅环比缩小0.12个百分点。其中,一室下降0.11%,二室下降0.15%,三室下降0.19%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,44个下跌,6个上涨。高端市场成交平淡,局部板块显现热点转移。调查显示,租金跌幅较大的板块,多为房龄较久或是一些新兴城区板块,如普陀武宁、浦东唐镇,租金分别下跌0.26%、0.24%。浦东唐镇、普陀武宁二室户租金为12131元、11625元,房源挂牌后单月内带看量仅为3-5组,部分一个月下单的房源,实际成交价往往跌至1万元左右。而核心CBD区域成交总体稳定,租金总体变化仅为微降,如黄浦人民广场、静安寺租金均下跌0.06%,成交以中大户型为主。其中一室户租金均下跌0.29%;二室户租金分别上涨0.11%、0.12%;三室户租金均持平。其中需求最为集中的二室户型平均租金为15598元、16676元,成交周期往往在30-45天,平均带看20组客户成交。另外,高端租赁需求出现热点转移,部分需求从高端CBD区域向新兴CBD区域转移,如静安大宁绿地、徐汇龙华,租金均上涨0.03%,在成交带动下,租金走势坚挺,成交户型以中小户型为主,上述两板块的一室户租金分别上涨0.19%、0.16%;二室户租金持平、上涨0.18%;三室户租金分别下跌0.11%、下跌0.24%。租客结构以30-40岁高收入人群为多,由于相对市中心核心区域租金低近三成,房源受到关注。

  中端成交换租为主

  4月,中端市场租赁指数下降0.17%,降幅环比缩小0.07个百分点。其中,二室下降0.16%,三室下降0.18%。

  除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌。总共90个板块中,82个下跌,8个上涨,上涨板块较上月减少3个。中心城区租金跌幅略小于新兴城区。新兴城区的奉贤、青浦租金分别下跌0.26%、0.25%,嘉定、闵行租金均下跌0.19%。中心城区的静安、杨浦均下跌0.19%,黄浦、徐汇分别下跌0.17%、0.14%。进入4月,中端市场成交速度有所减慢,成交主力以换租客居多,加之小部分新进入上海的中高收入人群。跌幅较大的板块,如新兴城区的闵行七宝、浦东川沙,租金分别下跌0.32%、0.26%,二室户型平均租金为5176元、4873元,三室户型平均租金为6578元、6173元。中心城区的徐汇田林、杨浦新江湾城,租金分别下跌0.23、0.22%,二室户型平均租金为6052元、6952元,三室户型平均租金为8996元、9501元。抽样显示,上述四个板块随着租赁需求的放缓,挂牌一个月以上未成交的房源增多,租金下降3%-5%成交常见。另外,在一些中心城区内环内板块和新兴城区租金洼地板块,呈现租金微弱下跌。如内环内的黄浦新天地、徐家汇,租金分别下跌0.08%、0.02%,二室户型平均租金为8309元、7674元,三室户型平均租金为10730元、10263元,新增需求以换租客为主,既有从郊区换租市区的,也有同板块升级租赁的,优质房源往往带看十组以内就能成交;如新兴城区的闵行浦江、浦东三林,租金分别下跌0.08%、0.04%,二室户型平均租金为4292元、4901元,三室户型平均租金为5648元、6566元,随着近郊商业设施的逐部完善,在交通便利、房源品质接近的情况下,逐渐为租客所接受。

  低端跌幅略见扩大

  4月,低端市场租赁指数下降0.12%,降幅环比扩大0.01个百分点。其中,一室下降0.11%,二室下降0.14%。

  所监测的全部16个行政区均下跌,新兴城区跌幅略大于中心城区。总共114个板块中,93个下跌,19个上涨,其中16个上涨板块位于中心城区。新兴城区的松江、金山租金均下跌0.18%,闵行、宝山租金分别下跌0.15%、0.13%。中心城区的长宁、静安租金分别下跌0.12%、0.11%,普陀、杨浦租金均下跌0.09%。进入4月,低端市场新增需求放缓,因工作调动、新入职等产生的租赁需求未能形成规模,租金跌幅呈唯一扩大趋势。租赁需求在局部地区释放,受机构长租公寓冲击,市场竞争加剧。如科创园区或新兴商务区附近的浦东张江、青浦徐泾,租金分别下跌0.22%、0.14%,两板块一室户型需求大,一室户型租金分别为下跌0.17%、持平,平均租金为2823元、2493元;二室户型租金分别下跌0.27%、0.28%,平均租金为3553元、3021元。此外,在中心城区的一些板块,由于邻近CBD区,同时租金相对稍低,生活配套优势使得新增需求集中,如杨浦控江路、徐汇康健租金仅分别下跌0.05%、0.01%,在中心城区工作的租客首选仍是中心城区内的售后公房。调查显示,二室户型便于合租,需求及租金走势均强于一室户,而一室户租客选择机构长租公寓增多。租金走势,一室户型租金分别下跌0.26%、0.18%,平均租金为2598元、2610元;二室户型租金均上涨0.17%,平均租金为3502元、3286元。新兴城区则以外环外的轨交动迁房为成交主力,此类房源居多的松江泗泾租金下跌0.01%、宝山顾村持平,人均合租成本在1000-1500元。而在一些需求降温的板块,租金出现明显下行,如长宁虹桥路、普陀真如租金均下跌0.30%,闵行龙柏金汇、金山亭林租金分别下跌0.29%、0.28%。

  上海房屋租赁指数办公室认为,4月上海住房租赁市场基调以平稳为主,新增需求增速不大,租金连续七个月下降,但近三个月窄幅调整为主。支撑市场成交的中低端需求,进入4月后有所扩大。从分市场看,高、中端市场品质化需求上升,租金跌幅收窄,由于长租公寓机构经营在高、中端市场涉足不深,市场竞争仍以个人房东为主,房东连续让价意愿不强;而低端市场租金跌幅有所扩大,自然人出租受到机构长租公寓冲击,租客则获得更多的选择。

  目前在二手房市场,住宅的单一出租模式,正在逐渐进化为集生活、服务、社交为一体的新居住模式。产品与市场竞争加大,租与买选择机制形成。能够接受相对高的租金以换取品质、服务、保障的消费比例逐渐增多。租赁市场的政策背景逐步明朗,上游的政府土地供应和开发、运营企业融资,下游的各大银行提供个人租金分期、租房纳入信用平台等。其中,建行上海试水“存房”业务,激活闲置房源,解决长租痛点问题。接踵而至的5月走势如何,拭目以待。(上海房屋租赁指数办公室)

关键字:4月,上海,房屋租赁指数

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