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5月上海房屋租赁指数报告:延续稳中有降 低端酝酿启动
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年6月8日15:28 房产之窗
   2018年5月,上海房屋租赁指数为1900点,比上月下降4点,环比下降0.21%,降幅较上月扩大0.06个百分点,连续第8个月下降走势。5月指数同比下降1.86%。

  5月,上海房屋租赁市场在毕业季来临前夕,新增需求增速不升反降,交投不兴。上海房屋租赁指数办公室认为,5月的市场表现:一、租金连续第八个月小幅下跌,指数回到2016年8月调整期前的水平。5月原本作为传统毕业租赁旺季起始,但市场整体平淡,仅部分板块成交呈结构性上升。二、高中低端市场租金环比下跌幅度有所扩大,其中的低端市场下跌幅度最小。从户型租金看,享受型消费占比不高,导致高、中端三室户型租金跌幅最大。从区域看,中心城区租金跌幅小于新兴城区,跌幅由内及外扩大。三、局部市场在毕业季来临前成交量出现小幅上升。主要集中在中心城区低端市场的经济型消费,低租金优先,多为合租售后公房或租借单人间长租公寓。部分已被企业意向招录的学生抓紧找房,以避开即将到来的毕业季求租高峰,四、买卖市场转售为租导致租赁市场供应上升,调查显示挂牌二三个月以上的房源随处可见,租客选择度扩大。其中房龄长、装修久的中高档房源降租成交案例增多,对应于平衡型消费,考虑降低租金的同时也不放弃居住品质。截至5月31日,全市挂牌租赁房源38298套,其中,内环内房源有10096套,内外环间房源有13912套,外环外房源有14290套。

  5月19日,住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,在这个通知中,首次提到稳房价和控租金并举。同时,包括北京、上海、广州、深圳等城市在内的16个一二线城市全部被点名,要求在6月底之前必须上报建设租赁住房的具体实施方案。

  高端市场需求不足

  5月,高端市场租赁指数下降0.24%,降幅环比扩大0.09个百分点。其中,一室下降0.21%,二室下降0.24%,三室下降0.28%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,45个下跌,4个上涨,浦东联洋持平。高端市场需求各板块表现差强人意,租金跌幅呈现外大内小的走势。跌幅较大的板块,多为非中心城区内环内板块,如长宁北新泾、普陀万里,租金分别下跌0.42%、0.40%。调查显示,这些板块内的商务办公岗位不多,距离核心CBD区域又有一定距离,由此商务类租房需求少。上述两板块内,中小户型租金下跌明显,一室户型租金分别下跌0.53%、0.55%,平均租金为9309元、9100元;二室户型租金分别下跌0.46%、0.34%,平均租金为12000元、11056元;三室户型租金分别下跌0.28%、0.32%,平均租金为15705元、15283元。少部分较高收入的白领选择换租至此,主要为单人或年轻家庭租借,数量稀少,未能影响租金走势。中心城区内环内的一些板块,租金跌幅稍小,如静安江宁路、黄浦打浦桥,租金均下跌0.09%。两板块内需求以中小户型为主,租金表现为:一室户型均持平,上涨0.13%,平均租金为11020元、11036元;二室户型分别持平、下跌0.28%,平均租金为14331元、13656元;三室户型分别下跌0.27%、0.13%,平均租金为18685元、16692元。这些板块内商务租房需求不变,其中临近高级写字楼的房源出租顺畅。高端市场上涨的4个板块均位于中心城区,为核心CBD区域及国际居住社区,涨幅微弱,如黄浦新天地、徐家汇均上涨0.02%、长宁古北上涨0.01%。其中,黄浦新天地二室户型需求上升,租金上涨0.18%,平均租金为19388元。长宁古北、徐家汇一室户型需求上升,租金分别上涨0.15%、0.11%,平均租金为11084元、10468元。上述三板块中其它户型均现持平或下跌。

  企业租赁进入中端

  5月,中端市场租赁指数下降0.22%,降幅环比扩大0.05个百分点。其中,二室下降0.19%,三室下降0.24%。

  除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌。总共90个板块中,79个下跌,9个上涨。新兴城区近郊租金跌幅略大于中心城区。中心城区的普陀、静安、徐汇、杨浦,租金分别下跌0.23%、0.22%、0.20%、0.18%。近郊城区的松江、闵行、嘉定、宝山,租金分别下跌0.27%、0.26%、0.24%、0.23%。进入5月,中端市场新增需求放缓,一些存量挂牌房源较多的板块,租金明显下调。如闵行梅陇、长宁北新泾、浦东川沙、普陀真如,租金分别下跌0.47%、0.44%、0.42%、0.39%。调查显示,板块内二手房售转租增多,加上之前挂牌出租未果的房源,供应充沛迫使部分房东降租揽客,其中急于出租或以租养房贷者,降租5%-8%多见。另外,中心城区内环内的一些板块,三室户型需求大于二室户型,如黄浦五里桥、静安南京西路、浦东洋泾,三室户型租金分别上涨0.18%、0.17%、0.14%,平均租金为10435元、10742元、8501元;二室户型租金分别下跌0.13%、0.27%、0.46%,平均租金为7089元、7859元、6316元。调查显示,这些位于或邻近核心CBD的中档房源板块,出现不少企业租房案例,为满足中层管理者和引自外地人才的住房需求。而在一些中心城区非内环内板块,二室户型需求上升,成交案例不乏由新兴城区换租至中心城区。中心城区的普陀长寿路、杨浦黄兴公园,徐汇田林,二室户型租金分别上涨0.19%、0.12%、0.11%,平均租金为6976元、6990元、6229元;新兴城区的青浦徐泾、宝山通河、嘉定丰庄,二室户型租金分别下跌0.31%、0.32%、0.34%,平均租金为5539元、5276元、5075元。在合租情况下,人均租金成本增加1000元左右,租客追求居住舒适度和交通便捷。 

  低端上涨全在市区

  5月,低端市场租赁指数下降0.19%,降幅环比扩大0.07个百分点。其中,一室下降0.18%,二室下降0.20%。

  所监测的全部16个行政区均下跌,总共114个板块中,93个下跌,14个上涨,上涨板块较上月减少5个,上涨板块均位于中心城区。新兴城区租金跌幅大于中心城区。新兴城区含有远郊板块的租金跌幅最大,如金山、奉贤租金均下跌0.28%、青浦、崇明分别下跌0.26%、0.25%。近郊的闵行、松江租金均下跌0.23%,嘉定、宝山分别下跌0.22%、0.21%。中心城区的普陀、虹口租金分别下跌0.20%、0.15%,黄浦、静安均下跌0.14%。进入5月,新兴城区租金跌幅较大的板块,如金山朱泾、松江佘山分别下跌0.45%、0.41%,青浦赵巷,浦东临港新城均下跌0.37%。上述四板块一室户型平均租金为1900元、1907元、2037元、1724元;二室户型平均租金为2200元、2254元,2460元、1986元。调查显示,租借远郊及近郊偏远板块的经济型租客,对租金敏感,五至七成为板块内务工人员,人均租金通常都在1000元以内。受拆违整治及企业搬离影响,一些租客流出相关板块,新流入需求极少,租金下降。一些距离中心城区稍近的轨交板块受到青睐,如浦东唐镇、嘉定南翔租金均下跌0.29%,松江九亭、宝山通河租金均下跌0.27%。上述四板块,一室户型平均租金为1935元、2493元、2160元、2275元;二室户型平均租金为3180元、3070元、3177元、3238元。这些板块拆违整治持续发酵,违建商户类租客流出,补充入市的多为人均预算在1500-2000元的白领、蓝领一族,由于轨交出行方便,临近城市中心及副中心,租赁热度不减。中心城区租金整体跌幅最小,内环内不少板块租金微幅上行。下跌板块如虹口曲阳、长宁仙霞、静安曹家渡、黄浦蓬莱公园,租金分别下跌0.10%、0.09%、0.08%、0.05%。上涨板块如徐汇龙华、黄浦老西门、陆家嘴、静安大宁绿地,租金分别上涨0.05%、0.03%、0.03%、0.01%。调查显示,一些有企业意向招录的应届毕业生,找房首选中心城区售后公房。也有部分租客改善上班通行条件,从近郊换租至中心城区。由此,中心城区售后公房租金整体保持稳定,部分出租速度较快的板块,租金甚至小幅上行。

  上海房屋租赁指数办公室认为,5月上海住房租赁市场稳中有降,尽管租金连续第八个月环比下降,但幅度不大,总体平稳。从分市场看,毕业季来临前,低端市场占比一成多的上涨板块,全部位于中心城区,中心城区需求量大,低端经济型消费增长或为市场启动的征兆。而高、中端市场租金跌幅略现扩大。从户型上看,中、小户型市场走势好于大户型,一、二室户成交占比近八成。

  近期官方调查机构对上海市民的抽样调查显示,通过房产中介或租房租赁企业租房的意愿达59.6%;期望户型依次为两居室54.9%、一居室22.5%、三居室20.7%;期望合约期限为中短期,期限1-3年为59.2%、1年以内为18.6%;房源条件最看重交通便利、生活配套设施、房屋居住条件和舒适性、与工作单位距离、周边公共服务、租房稳定性。6月毕业季接踵而至,上海住房租赁市场或将迎来一轮需求释放。稳房价和控租金并举,这是政府调控新的思路。由此可见,租金平稳波动的市场特征将延续。(上海房屋租赁指数办公室)

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