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6月北京二手房量价齐跌 市场复苏或趋缓
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年7月5日9:13 21世纪经济报道 宋兴国

    存量交易为主的时代,北京的二手房市场,被认为更能体现市场的风向。

    在堪称全国最严的调控下,北京二手房市场相比高点量价齐跌。根据国家统计局的数据,北京是过去一年中,二手房价格同比下降幅度最大的城市。

    有机构指出,3·17调控以来,北京二手房市场经历了大幅降温-低位企稳-向上修复三个阶段,但由于缺乏有利因素的支撑,在货币信贷政策不发生转变的前提下,下半年北京二手房市场将很难继续向上突起。

    上半年二手市场复苏

    从上半年数据来看,北京二手房市场正在复苏。

    Wind数据显示,2018年上半年,北京市二手房签约套数76640套,相比2017年下半年的48636套,环比上涨57.6%,但相比2017年上半年,则同比下降9.3%。

    中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者,之所以会出现超过50%的环比增长,主要有2017年下半年市场太过低迷,刚需在价格下行的情况下开始入市,和新房供应量较少,部分需求被迫转向二手房市场三方面原因。

    从2017年3·17调控后,限购、限售、限贷、限价等多重围堵下,北京楼市很快冰封。

    调控直接对需求形成了压制。同策研究院的一份报告显示,若以前五年的住宅销量和1-5月的住宅销量相比,北京当前被压抑的需求量占年均销量的百分比达到72.7%。而网签数据则显示,2017年下半年,北京的二手房网签数相比上半年腰斩。

    需求下滑,价格也随之松动,根据国家统计局发布的数据,今年5月,北京二手住宅销售价格同比下降5.7%,降幅在全国70个大中城市中居首。

    而机构数据显示的降幅则更大。链家数据显示,北京在3·17调控后,二手房连续9个月回落,到今年2月份累计下跌14%。

    在这样的背景下,调控的边际效应在2018年初减弱,需求开始在2018年上半年缓慢复苏。一位孩子刚刚3岁的购房者告诉21世纪经济报道记者,春节前,在木樨地附近的学区房从高点14万降到12万左右,她果断入手,卖掉自己以前的房子,置换了一套学区房。“差一点就没抢到。”

    不仅是改善需求,21世纪经济报道记者注意到,一些刚需,也开始在限价房、共有产权房和二手房的选择中偏向二手房。与二手房的复苏相比,新房市场依旧冷清。中原地产研究中心的数据显示,即使叠加成交的2103套共有产权房,北京市2018年上半年也仅成交了1.06万套,创下历史新低。

    在前后看了数个开盘的共有产权房项目后,夏明(化名)近期在南五环外购买了一套总价305万的二手小两居。夏明告诉21世纪经济报道记者,上半年限价房数量少,“抢不到”。而对于刚刚结婚并且以后准备生二胎的他来说,未来肯定还有换房需求,但共有产权房限制上市交易对象后,升值空间太小,这是他放弃共有产权房的主要原因。

    夏明的选择并不是个例,由于共有产权房必须无房家庭申购,且只能在具有共有产权房资格的家庭间流通,“共产房遇冷”屡见报端。一些项目的申购家庭数与房源比,与北京此前主打的自住房相差较大。

    下半年或稳中有落

    尽管二手房市场在上半年有所恢复,但多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示,这并不意味着北京楼市将会出现回暖,甚至还存在稳中有落的可能性。

    “上半年的7万多套是一个比较正常的交易量,只能说二手房市场正在恢复,很难说将会形成热度。”张大伟表示。

    最新数据甚至出现了下调。链家数据显示,6月北京链家二手房成交量结束此前持续上行趋势,环比下滑22.6%,绝对水平降至3月之下,均价环比下跌0.4%。另外,新增客源房源量分别环比下滑16.2%、16.1%,而业主挂牌价跌幅增加,涨价比例下降。

     我爱我家数据也透露,6月通过其成交的二手房价格环比降幅为1.6%

    “市场复苏缺乏有利因素的支撑”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,6月份最新数据显示,北京二手房市场从5月的高点回落,而从新增客源、房源量减少、业主挂牌价跌幅增加等因素来看,后期市场的下行压力明显大于上行动力,下半年或将重回降温通道。
    其中一个重要原因是,上半年学区房政策调整带来的结构性改善性需求,将在下半年减少。数据来看,北京5月二手房市场明显回暖,链家成交量环比增长18.7%,房价上涨4.3%,但上升主要集中在西城区、海淀区、东城区等学区,而其他区表现平平,亦庄开发区等仍在下降。许小乐指出,根据带看量、新增供需等指标判断,5月份的市场高点不可持续。

    此外,多位受访人士均表示,根据北京去年的土地出让情况,下半年预计将有大量限价房推出,将会显著分流二手房的市场需求。张大伟表示,限价房供应将在2018年下半年迎来井喷,有望入市2万套以上。

    而上述同策研究院则指出,由于北京等一线城市调控政策不放松,需求端限购、限贷政策阻碍了需求释放,客观上拉长了本轮楼市周期,这些城市或将在2018年3-4季度,迎来本轮房价周期的谷底,部分城市房价或将迎来实质性下降。
   


关键字: 北京 二手房 量价齐跌

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