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8月上海房屋租赁指数:市场情绪稳定 租金小幅续涨
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年9月10日13:57 房产之窗
  2018年8月,上海房屋租赁指数为1907点,比上月上升7点,环比上升0.35%,涨幅扩大0.23个百分点。8月,上海房屋租赁指数连续第二个月环比小幅上升,同比下降1.36%。

  8月,毕租需求延续释放,上海房屋租赁市场量价上行,传统旺季特征显现。上海房屋租赁指数办公室认为,8月的市场表现:一、在毕租季次月,职业岗位招聘带动租赁需求扩大,就业密度推动相关区域租金上涨。同时,买卖市场限购持续,致使买转租增加,准购房客求租时段延长,租赁市场面临结构性变化。二、各分市场上涨板块占比八至九成,租金波动在正常范围内,供需总体平衡。其中,高端市场租金由负转正,上升0.20%;中端市场续涨为0.26%;低端市场续涨为0.49%。高端市场租金终止15个月连跌。三、租房就近原则凸显,择业、就业集中的热门块板、房型走俏,呈现局部供不应求。政策红利下市场预期向好,推动租房消费升级,租房是最适宜的居住消费形式的理念逐渐为更多人接受。租赁刚需从低、中端市场开始进入到高端市场,与此同时普通改善性需求比例明显上升。四、为扩大市场份额,部分长租公寓运营机构及中介集中收房,加大了相关区域租金上涨预期。监管政策下,并未形成炒作、操纵房租之势。截至8月31日,全市挂牌租赁房源45482套。其中,内环内房源有11230套,内外环间房源有17333套,外环外房源有16919套。

  8月4日,上海市房管局局长胡广杰在夏令热线表示,上海构建住房租赁体系,不是简单地增加租赁房,而是着力打造一种全新的、体面的、舒适的生活方式,服务城市高质量发展和高品质生活,让各类人才特别是青年人才,在上海安居宜居。今年全市将新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套。租赁住房地块的区位条件相对较好,集中在高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业集聚区及交通枢纽周边。下一步将优化审批,加快建设,有序推进租赁住房建设供应。8月,上海市住建委、市房管局下发通知,要求各区对本市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况,开展集中专项检查,并对部分规模化企业集中抽查。8月29日,四个检查组分区域、分企业开展检查约谈。到今年年底,在全市范围内开展房地产市场专项整治。其中,对于炒作、操纵房租,捏造、散布不实信息,侵害承租人权益等行为作为整治重点。

  高端市场刚需上升

  8月,高端市场租赁指数上涨0.20%。其中,一室上涨0.17%,二室上涨0.19%,三室上涨0.24%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块,45个租金上涨,1个走平、4个下跌。高端市场告别连续15个月的整体租金下跌。刚性需求相对弹性需求而言,有不同层次,非专属低收入者。随着租房消费升级,品质租群中出现高端刚需,执着追求更舒适的环境,以满足更多内涵的生活需求。传统CBD板块如静安寺、南京西路、陆家嘴、人民广场,租金分别上涨0.46%、0.28%、0.28%、0.26%;四个城市副中心板块中,浦东花木、普陀真如分别上涨0.42%、0.34%,徐家汇、杨浦五角场均上涨0.08%。上述板块以中小户型需求为主,一室户型平均租金在8500-11850元、二室户型平均租金在11300-17200元。涉外租赁较多的板块大户型需求上升,如徐汇龙华、长宁古北、黄浦新天地、浦东陆家嘴,租金分别上涨0.38%、0.32%、0.29%、0.28%,三室户型平均租金分别为19654元、20693元、24858元、21327元。案例显示,一是代理经租业务向中心城区高端市场扩展,中介收房后以装修升级、分租溢价、附加服务等途径获取高租金回报;二是品质租客入市增多,大幅议价不再。而在商业设施老旧或不够齐全的部分中心城区、新兴城区板块,如青浦徐泾、普陀万里分别上涨0.07%、0.05%,闵行古美罗阳、浦东金桥分别下跌0.10%、0.09%。

  中端改善成为主流

  8月,中端市场租赁指数上升0.26%,涨幅环比扩大0.12个百分点。其中,二室上升0.28%,三室上升0.24%。

  除金山、崇明外,所监测的14个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中,79个上涨、2个走平、9个下跌。中端市场中心城区租金上涨幅度大于新兴城区。中心城区的杨浦、长宁、黄浦、普陀,租金分别上涨0.37%、0.33%、0.31%、0.30%;新兴城区的宝山、闵行、松江、青浦,租金分别上涨0.19%、0.16%、0.13%、0.07%。中端市场本轮行情以改善需求为主流。轨交覆盖完整,距离城市中心、副中心及新兴CBD等半小时车程,是上海租房需求热点区域。在中心城区黄浦区租房需求旺盛,涨幅领先,如黄浦复兴公园、世博滨江、淮海中路租金分别上涨0.57%、0.55%、0.54%。其中,二室户型平均租金为8650元、7705元、8238元;三室户型平均租金为10086元、10763元、10495元。案例显示,经济实力有限而有较强改善意愿的租客,选择弃低端而换至中端市场,有的将自住小户型房源出租,另行租借中档房源,以租养租,改善居住条件。陪读租赁需求在8月也出现较大释放,如优质教育资源集中的浦东花木、杨浦鞍山、闵行七宝、浦东张江,租金分别上涨0.49%、0.49%、0.38%、0.37%。其中热租的二室户型,平均租金为6549元、6780元、6453元、6364元。中小学“公民同招”后的首个学年即将开始,生源由以往青睐教师资源较好的民办转选公办增多,这些因子女读书衍生的租赁陪读需求大多选择就近租房。在新兴城区的一些板块需求如常,租金微涨或延续下跌,如松江九亭、浦东金桥分别上涨0.11%、0.09%,闵行浦江、嘉定江桥新城均持平,浦东外高桥、青浦徐泾分别下跌0.03%、0.02%。

  低端市场成交活跃

  8月,低端市场租赁指数上升0.49%,涨幅环比扩大0.30个百分点。其中,一室上升0.53%,二室上升0.46%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中,107个上涨,7个下跌。中心城区涨幅领先,如虹口、徐汇分别上涨0.63%、0.60%,黄浦、静安均上涨0.54%。在新兴城区,近郊的闵行、松江分别上涨0.52%、0.40%,嘉定、青浦均上涨0.38%;远郊的奉贤、崇明、金山分别上涨0.39%、0.24%、0.20%。8月,毕租需求延续释放,低端市场成交加快,租金惯性续涨。中心城区仍是租赁热门区域,涨幅较大的板块如虹口北外滩、静安大宁绿地、徐家汇、浦东洋泾,租金分别上涨1.20%、1.11%、1.01%、0.97%。其中,一室户型平均租金为3195元、3326元、3796元、3328元,二室户型平均租金为4723元、4578元、5028元、4892元。新兴城区需求集中的浦东周浦、闵行颛桥、浦东唐镇、闵行七宝板块,租金分别上涨1.06%、0.99%、0.94%、0.79%。究其由,一是受上月毕业季租赁推动,房东见好小幅上调报价;二是舒适度较好的房源挂牌增多。调查显示,个人房东毛坯房出租减少,而机构更是通过装修、服务等溢价获利,由此精装修全配房源挂牌比例上升,成为市场信号。而新兴城区近郊一些以动迁安置房为主体的大居板块,租客挑选余地较大,租金小幅上涨,如宝山顾村、青浦徐泾分别上涨0.26%、0.07%。由于交通及生活配套基本完善,为追求低租金的租客所追捧,上述两板块一室户型平均租金为2480元、2453元;二室户型平均租金为3512元、3621元。近、远郊偏远板块的就业岗位少,人均可供租房面积大于市区,普通刚需推动租金有所上涨。如青浦朱家角、奉贤南桥、金山亭林、浦东曹路,租金分别上涨0.33%、0.27%、0.24%、0.22%。成交集中在二室户型,平均租金为2251元、2396元、1767元、2352元。

  上海房屋租赁指数办公室认为,8月上海房屋租赁市场毕租需求延续释放,在传统租赁旺季次月达到峰值。同时,改善型需求比例上升,与毕租需求形成合力。陆家嘴、静安寺、徐家汇等CBD板块,岗位需求与租金呈现正相关效应。从分市场租金表现看,高端市场转负为正,品质租房上升,刚需入市扩大;中端市场以升级改善为主流需求,陪读需求由于9月开学在即依然不减;低端市场自然人出租与机构中介平分秋色,挂牌房源品质趋好。 

  目前,上海房屋租赁市场开放有序,租金平稳波动。延续第二个月租金小幅上涨,有其毕业生租赁季节性特征。而在买卖市场持续限购背景下,租售并举政策红利推动租房消费升级日益显现,因此租金小幅上扬也与品质需求上升有关。随着毕租需求进入尾声,9月市场或重归平静,近阶段租金大幅度上涨几无可能,因为“房住不炒”基调下,“房租不炒”也将贯彻执行,上海房地产市场专项整治正在展开。(上海房屋租赁指数办公室)

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