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现金才是王道!房企加速回血应对融资收紧
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2018年9月3日8:42 网易财经 张艳 屈红

2018年中报的披露接近尾声,网易号外现场参与了多家上市房企的业绩会,所有管理层一致认为下半年融资成本将继续攀升。事实上,每家房企的融资成本在今年上半年都有不同程度的上升,这与融资政策收紧的大环境有关。

而在“钱紧钱贵”的行情之下,加速回笼资金成为行业共识。无论是巨头还是中小房企,都在业绩会现场表态今年大力追“回款”,支持现金为王。部分房企更是重新修订考核体系,改写了地产行业“以销量论英雄”的历史。

在下半年融资成本还会继续上升的共识下,尽管上市房企们都喊着“去杠杆、降负债”的口号,但是动作并不统一,在是否继续扩大土储的问题上,有的往左,有的则往右。

房企融资成本继续上行

今年上半年,房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升。

在网易号外查阅的多份财务报告中,除了龙湖地产(00960.HK)称其2018年中的平均借贷成本维持了2017年底的水平仍为4.5%之外,其它上市房企均有一定幅度的攀升。

选取不同成本区间的企业为例,保利地产(600048.SH)的平均融资成本从去年的4.82%上升到今年中的5.09%,涨幅0.27个百分点;华夏幸福(600340.SH)的融资加权平均利息率也从2017年底的5.98%升至2018年中的6.14%,涨幅0.16个百分点;泰禾集团(000732.SZ)的平均融资成本从去年底的8.1%增长到今年中的8.22%,增长0.12%。

“打破刚兑叠加融资渠道收紧,房企融资成本持续上行”,平安证券地产行业分析师杨侃在昨天发布的一份报告指出,并披露了一个值得参考的数值:“2018年7月一年内房地产信托预期收益率8.1%,较上年末上升0.4个百分点”。众所周知,信托是房企颇为重要的融资渠道。

尽管财务成本在攀升,但杨侃认为主流房地产企业的资金缺口不是很大,资金链风险可控,大多数房企尤其是国资龙头的融资渠道还是畅通的,她用了“虽无暖阳、亦非寒冬”来形容下半年的融资环境。

网易号外现场参与了万科、恒大、碧桂园、富力等多家上市房企的业绩会,几乎所有管理层一致认为下半年融资成本将继续攀升,并对此作出了类似“拓宽融资渠道”、“加速去化”、“加快回款”、“审慎拿地”等等的应对措施。

房企严格考核“回款”指标 现金为王

“今年我们对回款的考核和把控是最严格的,签约只占30%,回款占到60%”,在今天的中报会上,绿地香港(0337.HK)首席营运官兼执行董事侯光军表示,与地产企业过往以销售量论英雄不同,今年回款量成了关键的考核指标。而正是在这样的考核机制下,绿地香港今年的回款率达到90%,创造了最高记录。

无独有偶,佳兆业(1638.HK)也在发布会上做了如此表态,首席执行官刘富强说,报告期内,公司将销售回款作为全年经营工作的重要考核指标,确保首期款、按揭款进度可控,加快资金回笼。

按照现金为王的原则,在积极的回款政策“鞭策”下,佳兆业的销售回款率由去年年底的75%上升至今年上半年的85%,现金储备也比去年年底增长24%,达到263亿元。

规模越大,回款压力越大,规模龙头碧桂园(02007.HK)今年上半年合约销售4124.9亿元,同比增长42%。其首席财务官伍碧君在业绩会现场承诺今年的回款率至少在80%以上,而事实上,其2017年底的回款率达到了91%。

巨头拿地态度趋于谨慎

今年上半年,随着房地产融资渠道尤其是开发贷的收紧,土地公开市场流拍的现象并不少见,这背后也折射了房地拿地态度的变化:与过去的激进相比,目前大多数房企的态度变得审慎起来。

坐拥最大规模土储的房企巨头恒大的变化是较为明显的,其截至2018年中的总土地储备3.05亿平方米,比2017年底的3.12亿规模还有所下降。新增的项目仅68个。这是恒大土储首次出现下降。总裁夏海钧表示,未来将土储控制在3亿水平。

尽管被诟病土储不足,中国海外发展有限公司(0688.HK,以下简称“中海地产”)仍在2018年中的业绩会上,释放出谨慎的信号。董事局主席兼行政总裁颜建国说:“我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的”,尽管他认为应该能寻找到一些好机会,但是宁愿错失一些机会,也不愿买错几块地。

碧桂园在安全事故后提出“提质控速”的发展方针后,总裁莫斌亲口宣布这会让拿地变得审慎。而事实上,放慢拿地节奏,是此前举债扩张狂奔的巨头们不得不选择的道路,作为响应中央“去杠杆、降负债”号召的实际行动之一。

部分房企下沉拿地 对冲政策风险

不过,仍有部分房企在融资成本攀高的行情下,也对拿地保持着较高的积极性,值得一提的是,从上半年新增土地所在地以及管理层介绍的未来拿地策略综合来看,都选择了避开一、二线城市,向三线城市下沉,以对冲热点城市严格“限购”的政策风险。

绿地香港于今年上半年收购的8副土地分布在无锡、苏州、义务、肇庆、玉林等地,侯光君表示,目前的土地储备足够未来3年的发展,但公司仍伺机通过招拍挂为主、并购为辅的方式新增土储。

尽管融资环境严峻,但董秘雷雨表示,绿地香港作为绿地控股的全资子公司,能借力集团的融资渠道和成本优势,其2018年上半年的融资成本约4.7%。值得一提的是,绿地香港扩张的背后设定了三年进军千亿房企的目标。

另外一家则想在今年就实现千亿目标的房企雅居乐,其主席兼总裁陈卓林在面向投资人的业绩会上宣布,最新的三年投资计划是:“今年600亿,明年1000亿,后年1500亿”,每年除了约100亿给到环保等其它业务板块,大头都留在为地产主业拿地上。

看似激进的扩张计划当即引来投资人对其负债水平和能力的质疑。在各家房企纷纷降负债的行业大潮中,雅居乐2018年上半年的净资产负债率为276.88%,比去年底的269.79%还略有上升。净借贷占总权益比例也从去年底的71.4%涨到今年中的87.7%。

对此,陈卓林回答“我又没有做汽车,也没有做医疗,我就老老实实做我的老本行”,引来全场笑声,他解释说自己做事通常看到整盘才出手,希望用专注和经验来打消投资人的疑虑。但他对投资计划也并非有十足把握,说:“当然还得看银行肯不肯借钱给我”。


关键字: 房企 融资

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