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12月上海二手房指数:价格延续下跌 成交再度扩大
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年1月23日9:38 房产之窗
    价格延续下跌  成交再度扩大
 
    2018年12月,上海二手房指数为3894点,比11月下降4点,环比下降0.15%,降幅缩小0.02个百分点。12月,上海二手房指数环比下降连续十三个月,同比下降2.44%。
 
    12月,上海二手住宅成交套数为15470余套,环比上升16.32%,同比上升29.02%;以成交面积计,环比上升17.67%,同比上升28.23%。2018全年,二手住宅共计成交16.27万套,同比去年上升10.16%。上海二手房指数办公室认为,12月市场表现:一、12月成交量延续上月扩大走势,达到了1.5万套区间,为全年1.35万套月度均线之上。二、12月价格小幅收窄。全市130个板块价格走势,上涨与下跌板块均占43%,14%持平。以城区统计,依次为新兴城区近郊(成交占比61%)总体价格下跌0.20%;中心城区(成交占比30%)总体价格下跌0.11%;新兴城区远郊(成交占比9%)总体价格下跌0.04%。以环线统计,内环内总体价格下跌0.07%,内外环间下跌0.13%,外环外下跌0.20%。三、全市130个板块成交量走势,80%上升,18.46%下降,1.54%持平。以城区统计,中心城区上升12.64%,近郊城区上升20.8%,远郊城区上升4.13%。以环线统计,内环内成交上升11.17%,为1830余套;内外环间成交上升19.18%,为5740余套;外环外成交上升16.24%,为7900余套。以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比66.68%;300-500万元房源成交占比21.81%;500万元以上房源成交占比11.51%。以面积段统计,七个面积段全部上升,其中200平方米以上、110-140平方米房源分别上升25.55%、23.52%;50-70平方米、70-90平方米房源分别上升17.65%、17.15%;140-200平方米、90-110平方米、50平方米以内房源分别上升15.98%、25.89%、11.36%。四、全市普通住宅成交10730余套,非普通住宅成交4740余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.26:1,内环内为1.83:1,内外环间为2.34:1,外环外为2.33:1。五、全市成交TOP10板块全部在新兴城区,其中近郊9席、远郊1席。近郊的闵行浦江、奉贤南桥新城、浦东三林以469套、405套、373套分列前三位;远郊的金山新城以287套列第八位。全市成交TOP10小区也全部在新兴城区,7个位于外郊环间,其余内中环间、中外环间、郊环以外各占1个,松江泗泾的新凯家园以132套位居榜首。截至12月底,全市二手住宅挂牌量为69269套,环比下降12.58%,同比下降44.38%,挂牌量持续下降。
 
    12月24日,住建部会议指出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。会议强调,继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。
 
    近郊成交升幅最大
 
    12月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)总体价格下跌0.11%,环比缩小0.01个百分点,其中内环内下跌0.07%,环比缩小0.04个百分点。普陀、杨浦分别下跌0.17%、0.14%;静安、虹口均下跌0.13%;徐汇、长宁均下跌0.12%;黄浦下跌0.11%;仅浦东内环上涨0.18%。中心城区全部65个板块中,31个上涨、25个下跌、9个持平。上涨板块如浦东联洋、静安西藏北路、长宁中山公园、徐家汇,价格分别上涨0.75%、0.59%、0.31%、0.22%。下跌板块如杨浦东外滩、长宁仙霞、普陀武宁、徐汇康健,价格分别下跌0.94%、0.82%、0.74%、0.66%。
 
    12月,中心城区成交量环比上升12.64%,为4670余套。其中内环内成交量上升9.8%,为1830余套。中心城区70平方米以内房源成交占比65.86%,环比缩小1.83个百分点。从面积段看:其中200平方米以上、90-110平方米、110-140平方米房源环比分别上升24.56%、21.34%、21.24%,为70余套、380余套、310余套;70-90平方米、50平方米以内房源环比分别上升19.89%、11.13%,为630余套、1760余套;140-200平方米、50-70平方米房源变化最小,环比分别上升8.02%、7.58%,为200余套、1320余套。从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,内环以内34个,内中环间31个,中外环间板块27个,外郊环间8个。各环线成交最多的小区分别为,内环内潍坊九村、内中环间控江三村、中外环间阳光建华城、外郊环间桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区45个。其中一室及一室半户型房源占七成,表明低预算者、投资性需求入市升温,其中购买学区房的需求最大。从成交案例看,250-300万元价格段房源成交集中,如成交领先的鞍山六村、田林十四村、竹园新村、曹杨二村,均为对口板块内优质小学资源的学区房。三、大面积房源成交量领先的小区,如浦东联洋的仁恒河滨城、普陀长风的大华清水湾花园、浦东塘桥的东方城市花园,套均面积分别为180.28平方米、144.75平方米、122.6平方米,套均总价为1583万元、1317万元、920万元,分别成交10套、8套、11套。显示本月千万级以上置业需求中,中高级改善客比例上升,但高端豪宅比例下降。
 
    内环内成交量升幅前三,为浦东、虹口、黄浦的内环板块,分别上升26.59%、10.22%、8.99%,为530余套、240余套、190余套;静安内环板块成交持平,为170余套;杨浦内环板块下降2.38%,为200余套。内环内从七个面积段看,成交量全部上升,其中升幅最大的90-110平方米、70-90平方米房源环比上升38.79%、21.89%,为160余套、170余套;50平方米以内房源成交稳定,环比上升3.69%,为640余套。从板块表现看,成交领先的如徐家汇、陆家嘴,环比上升6.5%、32.48%,为210余套、200余套,价格分别上涨0.22%、0.51%,调查显示,徐家汇、陆家嘴板块内优质小学集中,受到学区房买家追捧。从板块成交变化看,升幅领先的如徐汇滨江、黄浦淮海中路,环比上升76.19%、50%;成交降幅明显的如普陀武宁、静安南京西路,环比下降36.36%、33.33%。
 
    12月,新兴城区近郊价格总体下跌0.20%,环比缩小0.04个百分点;远郊价格总体下跌0.04%,环比缩小0.04个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.15%、0.19%、0.22%;嘉定、松江、青浦价格分别下跌0.27%、0.21%、0.18%;含有较多远郊板块的崇明、金山、奉贤,价格分别下跌0.37%、0.31%、0.30%。新兴城区全部65个板块中,31个价格下跌、25个上涨、9个走平。下跌板块如松江城区、青浦赵巷、宝山通河、浦东航头,价格分别下跌0.96%、0.82%、0.74%、0.73%。上涨板块如浦东三林、宝山上大、闵行古美罗阳、嘉定南翔,价格分别上涨0.41%、0.23%、0.17%、0.06%。
 
    近郊城区成交量环比上升20.8%,为9440余套。成交升幅前三的浦东、奉贤、宝山近郊,分别上升29.17%、24.51%、20.71%,为3130余套、510余套、1700余套;升幅最小的松江、青浦近郊,分别上升8.28%、7.98%,为1080余套、540余套;仅金山近郊成交下降26.67%。从近郊城区面积段分析,110-140平方米、200平方米以上房源成交升幅最大,分别上升28.53%、27.33%,为31.71%、27.26%,为970余套、190余套。近郊城区成交100套以上板块46个,环比增加13个,闵行浦江、奉贤南桥新城、浦东三林分别成交467余套、404余套、372余套,分列前三位,价格分别为持平、下跌0.35%、上涨0.41%。板块内成交以75-90平方米、250-350万元房源为多,以动迁配套房为主。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区73个,中外环间20个,内中环间7个,购房需求在外郊环间集中。排名前三的新凯家园、民乐城惠康苑、浦江瑞和城均位于外郊环间,分别成交131套、69套、69套,所在的松江泗泾、浦东惠南、闵行浦江板块价格分别上涨0.15%、下跌0.69%、持平,上述三小区成交房源以200-250万元、75平方米左右的二室户型房源为主。内中环间、中外环间成交领先小区,如内中环间的三林世博家园,中外环间的申城佳苑,以套均350-450万元、80平方米左右的房源为主,所在的浦东三林、张江价格分别上涨0.41%、下跌0.68%。
 
    远郊城区成交量环比上升4.13%,为1360余套。全部11个板块中价格6跌1平4涨,成交6升1平4降。成交前三的金山新城、嘉定城区、临港新城,成交占比远郊56.03%,分别为280余套、250余套、220余套,价格分别为下跌0.47%、上涨0.12%、下跌0.92%。成交案例统计显示,上述三板块成交以80-90平方米的二室户型房源为主,套均总价在180-220万元。成交下跌板块如松江小昆山、崇明城桥镇、嘉定城区,分别环比下降37.78%、12.9%、9.32%,为20余套、20余套、250余套。调查显示,上述三板块内松江小昆山、崇明城桥镇受主城区分流影响,成交下降,价格分别为持平、下跌0.29%;嘉定城区70平方米以内中小户型成交走平,70-90平方米、90-110平方米房源成交环比下降12.37%、42.19%,表明改善需求降温。
 
    涨跌板块均逾四成
 
    12月,全市130个板块中,上涨板块与下跌板块均为56个,占比43.08%;持平板块21个,占比13.84%。
 
    上涨板块56个,环比减少3个,价格总体上涨0.13%,环比扩大0.08个百分点。上涨板块中,中心城区31个,新兴城区近郊21个、远郊4个。中心城区涨幅较大的板块集中在内环内浦东高档社区兼学区房板块,如浦东联洋、花木、陆家嘴价格分别上涨0.75%、0.65%、0.51%。其中,浦东联洋200平方米以上房源上月零成交本月成交5套;浦东花木110-140平方米房源成交增长77.78%;陆家嘴板块内所统计的7个面积段除200平方米以上下降10%,其余均出现了三至八成的增长。调查显示,中高端改善需求入市数量明显提升,拉升板块成交热度及价格走势,上述三板块内房龄新、区位佳、教育质量优,为年轻家庭所关注。其他中心城区板块如杨浦新江湾城、普陀长寿路、静安江宁路涨幅稍低,价格分别上涨0.34%、0.26%、0.19%。在新兴城区近郊,板块价格涨幅小于中心城区,如宝山上大、浦东唐镇、松江九亭,价格分别上涨0.23%、0.16%、0.09%。成交案例统计显示,上述三板块50平方米以内房源成交增长最大,环比分别上升466.67%、100%、100%,其余面积段成交量升降互现,由此,低总价房对板块价格走势提升有限。
 
    价格持平板块18个,环比增加2个,其中中心城区9个,新兴城区近郊8个、远郊1个。18个价格持平板块中,成交量上升 13个、下降4个,持平1个。中心城区非内环内板块成交升幅较大的普陀万里、普陀真如、静安大宁绿地,成交环比上升113.64%、38.67%、37.01%。其中,普陀万里的中等户型房源成交上升明显,90-110平方米、110-140平方米房源成交环比上升157.14%、125%;普陀真如、静安大宁绿地小户型成交上升明显,90平方米以内房源成交环比上升40%、87.1%。主力面积段成交稳定,带动价格企稳。新兴城区近郊成交升幅较大的嘉定丰庄、闵行金虹桥、青浦徐泾,成交环比上升23.12%、19.33%、14.29%。嘉定丰庄、闵行金虹桥为中等面积房源成交上升,如90-110平方米的房源成交分别环比上升114.29%、250%;青浦徐泾别墅成交升温,200平方米以上房源成交环比上升71.43%。调查显示,主力面积段需求升温,带动了板块热度,其他面积段成交随之上升。由于带看增多,房东往往收回议价。
 
    下跌板块56个,环比增加1个,价格总体下跌0.64%,环比扩大0.05个百分点,其中新兴城区近郊25个、远郊6个,中心城区25个。所有下跌板块中,价跌量涨板块45个,价跌量平1个,价量双降10个。其中,价跌量涨板块中,中心城区板块成交升幅领先,如长宁古北、浦东洋泾、虹口北外滩,成交分别环比上升88.24%、46.91%、42.86%,价格分别下跌0.67%、46.91%、42.86%;新兴城区近郊板块的川沙、顾村、南桥,成交分别环比上升31.16%、30.63%、30.23%,价格分别下跌0.37%、0.47%、0.35%。远郊板块的崇明新城、金山新城成交环比上升6.74%、3.99%,价格分别下跌0.41%、0.47%。综上可见,下跌板块中,位于中心城区的部分板块跌幅不小,成交案例中置换客比例占五六成,房龄较久的卖家接受议价出售,以便成功置换。新兴城区近郊的部分动迁大居板块,价格跌幅稍小,成交出现二三成的上升;远郊板块则受需求限制,成交变化最小。价量双降的板块中,金山亭林、松江新桥降幅最大,成交分别环比下降36.67%、34.04%,价格分别下跌0.65%、0.95%。调查显示,上述两板块均无轨交覆盖,板块内180-250万元,75平方米左右的房源成交集中,为一些外省市人口首次置业的选择。
 
    上海二手房指数办公室认为,12月上海二手住宅成交量连续第二个月上升,环比扩大一成半,价格小幅走低,市场需求相对活跃,超出2016年、2017年年末成交水平。12月,从城区成交走势看,新兴城区成交量升幅最大,中大面积房源上升明显;中心城区豪宅成交下降,中高档住宅、小户型、学区房等改善型需求上升。从板块价格走势看,上涨、下跌板块数量相同,持平板块略有增加。从户型表现看,超大面积及中大面积段房源成交环比升幅最大,小面积段房源成交环比升幅最小,表明市场改善需求增长强于刚需。
 
    纵观2018年上海二手住宅市场:一季度,1月成交延续上年底水平,2月成交受春节假期影响为年内最低值,3月成交1.7万套为年内最高;二季度,4月成交1.3万套,5月-6月成交在1.5-1.6万套水平;下半年,三季度7月-9月成交在1.3万套徘徊;四季度,10月成交量跌至1.1万套水平,随后逐月回升,年末12月以近1.55万套全年第三高收尾。年末成交量回升,在于改善型需求带动中大户型房源交易,以及学区房成交上升带动所致。同时,价格走势延续下跌,刺激需求入市。2018年上海房地产政策未有放松,年末住建部会议明确了2019年调控政策不会松绑。展望2019年上海二手住宅市场,量价趋向平稳将是主基调。(上海二手房指数办公室)

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