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12月上海房屋租赁指数报告:市场先抑后扬 租金同比翘尾
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年1月23日9:41 房产之窗
    市场先抑后扬  租金同比翘尾
 
    2018年12月,上海房屋租赁指数为1925点,比上月上升4点,环比上涨0.18%,涨幅扩大0.06个百分点。12月,上海房屋租赁指数环比上涨连续达六个月;同比上涨则是年内首次出现,上涨0.18%。
 
    12月,上海房屋租赁市场处传统年末淡季,新增需求增速放缓,中、低端市场换租需求成为市场主力,部分节后需求提前入市,各类改善租赁成交稳定,整体租金水平稳中略升。上海房屋租赁指数办公室认为,12月的市场表现:一、租金连续第六个月上涨,12月以租金环比扩大收尾。全年上半年跌、下半年涨,租金呈现先抑后扬的态势。2016年12月,是90个月来租金环比首次下跌;2017年12月租金同比下跌;2018年12月租金同比微涨,指数回归2016年同期水平。二、由于租金连涨,部分房东看好后市,面对换租客不接受议价,中心城区及新兴城区轨交板块租金坚挺。而近郊偏远大居板块,租户受季节影响退租增多。三、高端市场延续调整,户型越大出租越慢,租金指数下跌0.09%;中端市场各类改善需求均衡,租金涨幅为0.20%,环比翻番;低端市场需求以一室居为多,租金环比上涨0.24%。四、求租需求变化,换租及短租案例增多。由于临近年末,2个月内短租合同有所上升,一些不确定节后是否留沪者选择短期租赁,并且多为小面积房源。五、新个税抵扣明年1月起实施,其中关于无房一族在沪租房抵扣个税额度可达1500元/月,或刺激租赁消费升温。六、长租公寓机构为年后需求高峰提前布局,积极扩充房源,收房装修集中在低端市场,影响自然人房源出租数量。截至12月31日,全市挂牌租赁房源52528套。其中,内环内房源12709套,内外环间房源21668套,外环外房源18151套。
    12月24日,住建部会议上指出,2019年要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。
 
    高端租金延续下跌
 
    12月,高端市场租赁指数下跌0.09%,跌幅缩小0.04个百分点。其中,一室下跌0.05%,二室下跌0.10%,三室下跌0.13%。
 
    除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,38个下跌,12个上涨。高端市场租金走势延续下跌,中、大户型需求放缓,房东降租后成交速度也未现加快。从板块表现看,中心城区内环内一些板块租金降幅最大,如静安南京西路、人民广场、浦东联洋、长宁虹桥路,租金分别下跌0.27%、0.23%、0.22%、0.20%。调查显示,上述四板块即便小户型单套租金水平也均在万元以上,以商务类租赁需求为主,临近年末,商务活动、人事调整减少,由此新增商务租赁减少。而以个人租客、家庭租客为主的板块,租金跌幅较小,如徐汇龙华、杨浦新江湾城均下跌0.07%,一室户型平均租金为10191元、10500元;二室户型平均租金为13429元、12669元;三室户型平均租金为18446元、16681元。成交案例中,通过租借高端住宅改善居住品质不在少数,五年内的次新房小区出租最受欢迎。在上涨板块中,涉外板块租金微幅上涨,市场交易节奏平稳,如长宁古北、黄浦新天地的小户型租赁顺畅,涨幅领先,两板块一室户型租金分别上涨0.13%、0.37%,平均租金为11129元、13897元。综上,板块间租金的差异表现,表明需求结构转变直接影响租金走势,本月高端租赁市场需求以涉外租赁、个人租赁、家庭租赁为主,在年末淡季,非商务类租赁需求的不变,显示高端市场个人消费型租客比例正在上升。
 
    中端涨幅环比翻番
 
    12月,中端市场租赁指数上涨0.20%,涨幅环比扩大0.11个百分点。其中,二室上涨0.19%,三室上涨0.20%。
 
    所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中,80个上涨,10个下跌。中心城区涨幅领先,如静安、徐汇、黄浦租金分别上涨0.26%、0.24%、0.24%,长宁、虹口分别上涨0.23%、0.21%。在新兴城区,宝山、闵行、嘉定租金分别上涨0.17%、0.15%、0.13%,青浦、松江、奉贤租金分别上涨0.06%、0.04%、0.03%。时值年末,中端市场以各类换租需为主导,集中在中心城区传统居住区、城市副中心、新兴商务区等板块。如长宁仙霞、虹口北外滩、杨浦黄兴公园、普陀武宁,租金分别上涨0.47%、0.44%、0.42%、0.38%,四板块二室户型平均租金为6786元、7701元、6695元、6790元;三室户型平均租金为8388元、9049元、8051元、8279元。调查显示换租需求中,有年后工作调动提前租房、家庭类扩大租房面积、为避免年后租赁高峰提前换租等。需求的上升使得部分房东心态强硬,而精装修全配的房源一房难求。由此,本月中端市场由于需求均衡释放,户型走出齐头并进之势。而租金走势稳中小跌的板块如中心城区的虹口凉城、静安曹家渡、普陀甘泉宜川、杨浦鞍山,租金分别为上涨0.06%、上涨0.05%、下跌0.08%、下跌0.09%,上述四板块内一些房龄较长、车位紧张、装修陈旧等房源难以吸引租客,降租揽客也效果不佳。新兴城区的浦东金桥、松江城区租金分别为下跌0.13%、0.06%,上述两板块内新增需求乏力,加上部分现有租客选择换租至中心城区,租金下调成为普遍现象。
 
    低端涨幅环比相近
 
    12月,低端市场租赁指数环比上涨0.24%,涨幅环比扩大0.01个百分点。其中,一室上涨0.26%,二室上涨0.23%。
 
    所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中,101个上涨,12个下跌,仅虹口四川北路持平。租金涨幅由内向外逐渐减弱,中心城区的静安、徐汇、黄浦、长宁租金分别上涨0.32%、0.31%、0.29%、0.28%;新兴城区近郊仅浦东租金涨幅超过低端市场平均水平,为0.26%,其余如闵行、宝山分别上涨0.21%、0.20%,嘉定、青浦均上涨0.19%,松江上涨0.17%;远郊板块居多的金山、奉贤、崇明涨幅最小,分别为0.07%、0.05%、0.02%。从全市走势看,中心城区内环内板块涨幅领先,如黄浦淮海中路、徐汇淮海西路、陆家嘴,租金分别上涨0.59%、0.55%、0.47%。调查显示,这类内环内板块,高级写字楼年轻白领收入较高,就近租房、追求品质是首选,一些租客在年末提前落实换租,老工房(售后公房)租金随之上涨,上述三板块热租的一室户型租金分别为4632元、4900元、4620元。新兴城区近郊中外环间、外环外的轨交板块,低端改善案例增多,由于租金水平稍低,成为不少预算有限者的选择,租客中有从群租改为合租、合租改为独租的改善型换租。热租板块如浦东金桥、宝山大华,嘉定丰庄,租金分别上涨0.28%、0.27%、0.26%,一室户型平均租金为2823元、2828元、2745元;二室户型平均租金为3838元、3641元、3839元。一些近郊偏远板块和远郊板块则出现下跌,年末将至,板块内外来人口新增租房需求减少,退租案例增多,一些房东下调挂牌价仍见效甚微,如奉贤海湾、金山朱泾、浦东航头、松江佘山,租金分别下跌0.09%、0.08%、0.08%、0.06%。
 
    上海房屋租赁指数办公室认为,12月房屋租赁市场租金延续小幅上行,换租需求和短租约主导市场交易节奏。从供应层面看,在长租公寓装修小户型风潮下,推动自然人房源跟风优化,装修全配比例提高,拉升租金。从需求层面看,买卖市场严控,通过租房来改善住房条件者增多。目前,市场需求总量未有大幅变化,连续六个月的租金上涨表明市场企稳。从市场表现看,高端市场延续向下调整行情,中端市场租金涨幅变化最大,低端市场平稳向上。从区域行情看,中心城区租金走势依然强于新兴城区。从户型需求看,一室户型需求最旺,二、三室依次递减。
 
    回顾2018年全年,上海房屋租赁市场租金月度环比先抑后扬,岁末同比甚至首次上涨,指数点位回归2年前水平,租金未现大起大落。下半年租金连续6个月微幅上升,为市场盘整后的正常回归。目前,在发展租赁市场的大背景下,“国家队”进入租赁市场,政策效应逐步显现。作为一线城市的上海,租金走势与人口流入的层次、结构,与租赁产品的供应、分布等密切相关。预计,接下来的2019年1月,由于正处春节前夕,不会有大规模新增需求释放,租金仍以平稳波动为主。(上海房屋租赁指数办公室)

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