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上海房产之窗房屋租赁指数报告(2019年9月)
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年10月17日10:40 房产之窗

9月指数     8月指数     变化幅度

1965        1962         +0.16%

 

    行情由旺转淡 涨幅大幅回落

 

20199月,上海房产之窗房屋租赁指数为1965点,比上月上升3点,环比上涨0.16%,涨幅缩小0.14个百分点,环比上涨连续达十五个月;9月,房屋租赁指数同比上涨2.62%,同比上涨连续达十个月。

 

9月,上海房屋租赁市场毕租季进入尾声,毕业生租房需求淡出,市场恢复以往常态。交易仍以换租、改善需求为主流,流入性新租需求大幅减弱。租金涨幅收窄则是市场季节性波动的反映。

9月的市场表现:一、租金上涨幅度收缩近半,为窄幅盘整。作为旺淡季交替的一种过渡,近乎横盘。具体表现为,整体需求释放减速,涨跌互现,改善、换租等需求成为部分房源租金上涨的驱动力

二、毕租季末,毕租需求逐次递减。9月入市毕租房特征为:初入沪后租房,入职后考虑通勤、环境、服务、物业自身而调换房屋频次增多。需求活跃在低端市场,租借多为分割房源、一室户、合租房等,成交呈现紧迫性、签约速度快的特点。

三、不少小区出租率、租金走势迥异。统计显示,地铁口、商务楼宇周边的一些小区持续热租,优质房源甚至提前预定、到期无缝出租,租金也较去年同期出现5%左右涨幅,高便利度及舒适度为租客所青睐。而部分大型居民区挂牌量大,导致出租难,于是降租房源增多,主要为一些离轨交有一定距离的老旧小区、生活配套不完善的近郊小区以及近郊的大型动迁基地,房源降租后签约周期1个月。

四、陪读租赁需求上升。求租需求多为三口之家租借二室,三代同堂租借三室、四室。由于陪读家庭经济实力大多较佳,青睐品质房源、长租约,且对装修年限、风格以及家居家电等都有要求。调查显示,陪读租赁主要集中在中心城区内的热门小学旁,以黄浦、静安、徐汇、浦东内环内需求最多,通常挂牌一周内成交。

五、高中低端市场租金涨跌不一。统计显示,高端市场由涨转跌,整体下跌0.14%;中端市场涨幅回落超四成,整体上涨0.15%;低端市场领涨全市,整体上涨0.25%。从户型看,高端市场三室户型租金跌幅最大,二室、一室依次递减;中端市场二室租金涨幅略大于三室;低端市场户型间租金涨幅相近。

六、中心城区租金涨幅高于新兴城区。以城区统计,中心城区包括浦东内环租金整体上涨由上月0.35%转为0.19%,新兴城区租金整体上涨由上月0.15%转为0.07%。以行政区统计,中心城区租金涨幅前三的为黄浦、徐汇、静安,分别上涨0.22%0.21%0.21%;新兴城区租金涨幅前三的为浦东内环外、宝山、闵行,分别上涨0.17%0.11%0.09%

七、所监测的全市254个高中低分类板块,市场整体租金涨幅回落,但部分板块租金活跃如前。其中,中心城区租金涨幅较大的板块如黄浦老西门、浦东联洋、长宁中山公园,均为环CBD板块,中高端住宅的换租需求较为强劲;新兴城区以外环附近的轨交板块、产业板块需求集中,如宝山共富、浦东康桥、嘉定南翔,职业白领、蓝领为主,毕租客减少。

八、中介与个人房东争夺客源加剧。一些中介主推托管房源,上门客甚至不被推荐个人房源。致使房东改变委托方式,由挂牌大中介转为小中介、互联网直租等。

 

926日,在庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心的发布会上,住建部部长王蒙徽表示,住房和城乡建设事业取得了举世瞩目的成就,住房租赁市场方面,将总结推广12个城市住房租赁试点的经验,落实各项支持政策,增加租赁住房有效供应,着力解决新市民等群体的住房问题。

 

高端租金由涨转跌     

 

9月,高端市场租赁指数下跌0.14%。其中,一室下跌0.10%,二室下跌0.13%,三室下跌0.18%。除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块45个下跌、4个持平,1个上涨。     

 

本月,高端市场整体租金走势由涨转跌,为高中低三个分市场中唯一下跌的区域。市场需求不能持续释放,走势震荡,其中大户型租金跌幅领先,需求下降尤为明显。调查显示,一些高端板块的房东为避免即将到来的年末淡季失租,提前降低挂牌租金,这类现象主要发生在非商务区、周边无热门学校、配套不齐全的区域。租金跌幅领先的板块多为新兴城区板块,如浦东金桥、浦东唐镇、青浦徐泾,租金分别下跌0.27%0.27%0.25%,一室平均租金为8640元、8263元、8499元;二室平均租金为12777元、11511元、12260元;三室平均租金为15389元、14153元、15167元。调查显示,这类板块内的高档住宅小区需求欠旺,一是距离中心城区CBD车程半小时以上,租客大部分为周边的企业主、高管,但需求有限,新增乏见,一些房源挂牌两个月以上仍未出租;二是区域内需求以中低端为主,板块硬件难以吸引高收入人群,即便高端住宅,分割出租现象同样普遍;三是板块内无优质名校,几乎没有陪读需求。综上,此类新兴城区的高端住宅,需求下降明显,租金下调领先,一些房东采取降低租金、分割单间、托管经营等方式。在中心城区,内环内的核心CBD板块租金微跌,如黄浦打浦桥、静安寺、徐汇淮海西路,租金分别下跌0.11%0.10%0.10%。根据分类户型租金统计,上述三板块内一室户型需求如前,租金微涨或持平,二室、三室均现下跌。具体为,三板块一室户型租金分别为持平、上涨0.21%、上涨0.18%,平均租金为15792元、14209元、14118元;二室户型租金分别为下跌0.15%0.19%0.34%,平均租金为20889元、19261元、19762元;三室户型租金分别为0.18%0.32%0.15%,平均租金为29755元、26291元、26305元。调查显示,CBD及周边板块成交以小户型为主,商务客独家租借多数,优质房源挂牌一周内成交;二室、三室类的家庭租赁、陪读租赁需求不多。

 

中端市郊走势差异

 

9月,中端市场租赁指数上涨0.15%,涨幅环比缩小0.12个百分点。其中,二室上涨0.17%,三室上涨0.13%。所监测的全部16个行政区租金13个上涨,3个下跌。总共90个板块中,71个上涨,4个持平,15个下跌。中心城区包括浦东内环内租金涨幅领先,黄浦、浦东内环内、徐汇分别上涨0.23%0.22%0.20%。新兴城区上涨的浦东内环外、宝山、闵行,租金分别上涨0.15%0.07%0.16%0.04%;下跌的奉贤、嘉定、青浦分别下跌0.07%0.05%0.01%

 

9月,中端市场租金涨幅环比回落超四成,区域间涨跌差异明显。中心城区所统计的区域全部上涨,需求集中、改善客稳定释放支撑租金走势;新兴城区需求降温,租金走势呈小幅上涨或下跌。中心城区租金领先板块如黄浦老西门、浦东联洋均上涨0.38%、虹口北外滩、静安江宁路分别上涨0.34%0.33%,上述四板块二室户型平均租金为7658元、7821元、7579元、7491元;三室户型平均租金为9481元、9824元、9743元、9753元。调查显示,这类CBD及周边的板块需求集中,拥有便利的交通、生活条件,受到具有一定经济实力的白领青睐。加上9月开学后,陪读租赁需求上升,部分热门学校周边房源升温。需求叠加释放,支撑租金走势向上。新兴城区需求集中的板块多在一些发展成熟、自带产业的板块,虽位处郊区,但板块内可提供工作岗位充足,房源可同时满足租客便捷的工作、生活所需。涨幅较大的如浦东张江、闵行莘庄、浦东川沙、浦东金桥,租金分别上涨0.32%0.28%0.28%0.26%。下跌板块则因房源老旧、位置偏远、人口外流等因素,一些房东给出小幅降租空间,如浦东航华、嘉定丰庄、松江九亭,租金分别下跌0.21%0.09%0.08%。另外,从需求变化看,一些小区需求结构变动影响成交,在毕租季末尾,分割单间房源热度下降,而整租房源成交却出现上升,由于这些小区先前挂牌分割类房源为主,整租房源一经挂牌后一周内便完成签约,如在浦东北蔡、闵行七宝、宝山大华此类现象较多,租金分别上涨0.26%0.24%0.20%

 

低端市场需求均衡    

 

9月,低端市场租赁指数环比上涨0.25%,涨幅缩小0.11个百分点。其中,一室上涨0.26%,二室上涨0.25%。所监测全部16个行政区全部上涨,总共114个板块中,104个租金上涨,9个下跌,1个持平。低端市场区域间租金涨幅差异不大,呈涨幅收窄。中心城区包括浦东内环内租金涨幅略大于新兴城区。中心城区的静安、徐汇、黄浦,租金分别上涨0.32%0.31%0.29%;新兴城区的浦东内环外、闵行、宝山,租金分别上涨0.29%0.21%0.20%

 

9月,低端市场毕租旺季进入尾声,热租板块由之前的集中在中心城区,转变为内外需求相近,换租客接替毕租客成为需求主力。租金涨幅较大的板块,如中心城区的黄浦淮海中路、静安西藏北路、杨浦控江路,租金分别上涨0.59%0.51%0.45%,一室户型平均租金为4111元、3753元、3748元;二室户型平均租金为5623元、5165元、5145元。调查显示,临近CBD、城市副中心板块的需求最为旺盛,其中,一些临近商务楼宇的房源出租尤为畅通,不少房源出租无缝衔接。究其由,换租客占比高,这类工作数年的租客具有一定收入水平,一人租一室户型或二人合租二室户型。也有少数家庭经济条件较好的毕租客,注重居住条件,在父母资助下选择独租。新兴城区的宝山共富、浦东康桥、闵行金虹桥,租金分别上涨0.59%0.47%0.42%,一室户型平均租金为3429元、3522元、3822元;二室户型平均租金为4399元、4511元、4669元。这类板块租客的租房预算稍低,往往人均2000-3000元,对租金敏感度高,选择离轨交稍远的板块租房,对装修重视度低。除去上述的换租需求外,市区动迁产生的租赁需求仍在释放,租借范围在原住址附近或周边的轨交板块,如杨浦控江路、普陀光新、虹口凉城,租金分别上涨0.33%0.31%0.30%,以家庭为单位租借二室户型为主,致使局部板块供应紧张,推升租金。下跌板块多在新兴城区近郊,如闵行颛桥、浦东唐镇、松江佘山,租金分别下跌0.10%0.07%0.06%。这类近郊位置稍远板块,受毕租需求消退影响明显,挂牌租金下降案例增多,一些动迁大居板块挂牌远大于需求,出租转冷。

 

上海房产之窗房屋租赁指数报告指出,9月上海房屋租赁市场整体租金涨幅收窄,成交下降,告别季节性旺季。当前,租赁市场需求量最大的低租金房源,尤其在中心城区,仍能维持旺季快速签约的节奏。本月,低端市场为市场成交主力,租金涨幅领先;中端市场以改善、陪读为主,整租房源需求大于合租房源;高端市场需求遇冷,仅中心城区表现尚佳。

 

9月租赁市场成交重心逐渐回归换租、改善等常规需求。中心城区热点区域的房源租赁畅通,新兴城区则因各类长租公寓、动迁房挂牌充足,加之产业转移带动的人口外移而供升需降,租金走势相比中心城区平缓。预计,接下来的10月,长假期间会迎来一波求租小高峰,节后随着需求降温,租金小幅向下波动或是大概率事件。 (上海房产之窗)

 


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