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上海房产之窗二手房指数报告(2019年9月)
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年10月17日10:44 房产之窗
9月指数     8月指数     变化幅度
3918        3922        -0.15%
 
  金九稍显不足  价格微弱下跌
 
  2019年9月,上海房产之窗二手房指数为3918点,比8月下降4点,环比下跌0.15%,跌幅扩大0.02个百分点,二手房指数连续第三个月环比下跌;9月,二手房指数同比上涨0.16%。
 
  9月,上海二手住宅成交套数为21220余套,环比上升8.25%,同比上升52.66%;以成交面积计,环比上升8.58%,同比上升51.94%。截至9月底,全市二手住宅挂牌量为62937套,环比下降1.6%;同比下降18.27%。挂牌量持续下降。
  9月市场表现:一、“金九”行情稍显不足。作为传统销售旺季,9月二手住宅成交量环比上升8.25%,回归2万套以上水平。这也是自2017年以来,逢9月的成交量再度突破2万套以上大关。依然是前少后多的成交态势。9月上半月成交9250余套,比8月下半月下降16.34%;9月下半月成交11970余套,比9月上半月上升29.40%。
  二、下跌板块数量扩大,整体价格延续弱势。全市130个板块中,下跌板块占比由上月的40.77%扩大为43.08%;上涨板块占比由上月的41.54%缩小为34.61%;持平板块占比由上月的17.69%扩大为22.31%。以城区统计,依次为中心城区(成交占比30.71%)整体价格下跌0.07%;新兴城区远郊(成交占比10.47%)整体价格下跌0.16%;新兴城区近郊(成交占比58.82%)整体价格下跌0.24%。以环线统计,内环内整体价格下跌0.03%,内外环间下跌0.27%,外环外下跌0.20%。
  三、成交量稳中有升。全市130个板块中,84个上升,44个下降,2个持平(上月88个下降,39个上升,3个持平)。以城区统计,中心城区上升9.21%,为6510余套;新兴城区近郊上升9.37%,为12480余套;新兴城区远郊上升0.27%,为2200余套。以环线统计,内环内成交上升8.65%,为2480余套;内外环间成交上升6.26%,为7580余套;外环外成交上升9.49%,为11118余套。
  四、以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比64.88%;300-500万元房源成交占比23.07%;500万元以上房源成交占比12.05%。以面积段统计,七个面积段成交量全部上升,升幅前三的为,140-200平方米、90-110平方米、50平方米以内房源,分别上升20.09%、10.15%、9.07%。
  五、全市普通住宅成交15650余套,非普通住宅成交6530余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.23:1;内环内为1.96:1,内外环间为2.04:1,外环外为2.44:1。
  六、全市成交TOP10板块中,中心城区板块1个,新兴城区近郊6个、远郊3个。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥以510余套、490余套、440余套分列前三位;远郊的金山新城以400余套位列第五位;中心城区的静安彭浦以370余套位列第十位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区,近郊9个、远郊1个。其中内中环间1个、外郊环间8个、郊环以外1个,青浦赵巷的崧泽华城华中苑以170余套位居榜首。
 
  9月4日,国务院常务会议明确,地方专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月26日,住建部部长王蒙徽在新闻发布会上表示,因地制宜发展共有产权住房,将总结北京、上海共有产权住房试点的经验,鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市,结合本地实际发展共有产权住房。
 
  近郊城区价格领跌
 
  9月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)整体价格下跌0.07%,跌幅缩小0.04个百分点;内环内下跌0.03%,跌幅缩小0.04个百分点。其中,虹口、杨浦、普陀、长宁、徐汇、浦东内环分别下跌0.21%、0.20%、0.15%、0.13%、0.09%、0.07%;静安、黄浦分别上涨0.07%、0.06%。中心城区全部65个板块中,30个上涨,23个下跌,12个持平。上涨板块如静安新客站、黄浦滨江、虹口四川北路、杨浦五角场,价格分别上涨0.44%、0.34%、0.24%、0.18%。下跌板块如静安曹家渡、普陀曹杨、徐汇万体馆、长宁北新泾,价格分别下跌0.71%、0.58%、0.45%、0.39%。
 
  9月,中心城区成交量环比上升9.21%,为6510余套。其中内环内成交量上升8.65%,为2480余套。从各区成交走势看,升幅前三的为黄浦、徐汇、静安,分别上升22.88%、14.91%、13%,为290余套、1030余套、930余套。中心城区所统计的七个面积段成交六升一降,其中,升幅前三的140-200平方米、90-110平方米、200平方米以上房源,分别环比上升38.82%、12.52%、12.33%,为320余套、570余套、80余套;110-140平方米房源下降3.49%,为440余套。综上,本月中心城区改善需求升温较快,其中大户型、豪宅最为明显。 从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,分别为内环以内21个、内中环间38个、中外环间板块33个、外郊环间8个。各环线成交最多的小区分别为,内环内的凤城三村、内中环的徐汇苑、中外环间的粤秀名邸、外郊环间的桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区49个。领先的多为非热门学区房小区,如市光三村、桃浦七村、玉田新村,分别成交23套、18套、17套。三、中大面积段房源成交小区中,领先的为普陀武宁的中远两湾城、虹口四川北路的瑞虹新城、普陀真如的金沙雅苑,分别成交25套、24套、17套,主力户型在100-120平方米。四、大面积房源成交集中小区有三个,徐汇龙华的徐汇苑、浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世茂滨江花园,分别成交23套、17套、11套,套均面积均在180平方米以上,套均总价在1500-2000万。
 
  内环内各区成交升幅前三的为杨浦、黄浦、长宁的内环板块,分别上升24.26%、20.37%、19.88%,为330余套、260余套、190余套;七个面积段五升二降,其中升幅领先的200平方米以上、140-200平方米、50-70平方米房源成交分别环比上升41.67%、31.65%、13.18%,为50余套、200余套、550余套。成交下降的面积段为110-140平方米、70-90平方米房源,分别环比下降8.57%、0.80%,为220余套、240余套。综上可见,内环内大面积段房源成交上升明显,高档住宅成交回升带热市场氛围。从板块表现看,内环内板块中,黄浦打浦桥、浦东联洋成交升幅领先,分别环比上升46.48%、43.33%,成交案例显示,两板块主力户型成交均明显上升,黄浦打浦桥70平方米以内房源成交上升130.77%、浦东联洋140平方米以上房源成交上升84.62%。
 
  9月,新兴城区近郊价格整体下跌0.24%,跌幅扩大0.09个百分点;远郊价格整体下跌0.16%。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.11%、0.26%、0.28%;嘉定、青浦、松江价格分别下跌0.31%、0.29%、0.26%;含较多远郊板块的奉贤、崇明、金山价格分别下跌0.47%、0.42%、0.23%。新兴城区全部65个板块中,33个价格下跌、15个上涨、17个走平。下跌板块如松江莘闵、宝山顾村、闵行古美罗阳、青浦徐泾,价格分别下跌0.92%、0.73%、0.47%、0.29%。上涨板块如浦东三林、闵行金虹桥、宝山上大、松江泗泾,价格分别上涨0.31%、0.23%、0.18%、0.15%。
 
  近郊城区成交量环比上升9.37%,为12480余套。八个区的近郊板块成交全部上升。成交升幅前三的区域,为奉贤、松江、浦东近郊,分别上升21.75%、19.16%、9.22%,为690余套、1470余套、4090余套。新兴城区近郊七个面积段全部上升,升幅前三的为90-110平方米、70-90平方米、50平方米以内房源,分别上升12.48%、11.60%、9.61%,为1790余套、1100余套、1190余套。从面积段成交变化可以看出,近郊城区本月中小面积段房源成交升幅领先。调查显示,近郊作为本月全市价格跌幅最大、成交升幅最大的区域,可见降价促销起到一定效果。一些前期售房后手握现金的置换客纷纷入市,使得本月近郊城区出现一轮集中交易。从板块成交走势看,升幅领先的浦东惠南、松江新桥、浦东曹路,环比上升36.23%、30.95%、28.89%,为450余套、160余套、170余套。降幅最大的闵行马桥,环比下降60.19%,为80余套。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区75个、中外环间20个、内中环间5个。一、近郊成交排名前三的崧泽华城、新凯家园、浦江瑞和城,均为外郊环间的动迁配套房小区,成交以70-75平方米、200-250万元的房源为主,所在的青浦赵巷、松江泗泾、闵行浦江板块价格分别下跌0.15%、上涨0.15%、持平。二、内外环间成交领先小区,如内中环间的海悦华庭、中外环间的三林世博家园,前者为千万级的学区房、后者为动迁配套小房区。上述两小区均位于浦东,所在的世博滨江、三林板块,价格分别下跌0.45%、上涨0.31%。三、大户型成交集中小区在外郊环间,如浦东康桥的康桥半岛、闵行莘庄的上海康城,成交房源为套均120-160平方米的三房、经济型别墅。
 
  远郊城区成交环比上升0.27%,是成交量升幅最小的城区,为2200余套。全部11个板块中成交6升5降,价格8跌3平。成交量前三的浦东临港新城、金山新城、嘉定城区,共占比远郊的65.49%,分别为420余套、420余套、410余套,价格分别为下跌0.63%、下跌0.12%、持平。其中,临港新城因自贸区政策利好消退,成交环比下降20.74%,为远郊板块中成交降幅最大的板块。而升幅最大的板块为嘉定城区,成交环比上升26.83%,为410余套。成交案例显示,嘉定城区70-90平方米房源成交上升59.62%,为次新商品房成交放量所致。
 
  价跌板块超过四成
 
  9月,全市130个板块中,上涨板块45个,占比34.61%;价格下跌板块56个,占比43.08%;持平板块29个,占比22.31%。
 
  价格下跌板块56个,环比增加3个,价格整体下跌0.52%,环比缩小0.04个百分点。下跌板块中,中心城区23个,新兴城区近郊25个、远郊8个。价跌量升板块37个,价量齐跌板块18个,价跌量平板块1个。在价跌量升板块中,中心城区板块如浦东联洋、徐汇龙华,分别上升40%、31.63%,为40余套、120余套,价格分别下跌0.44%、0.59%;新兴城区板块如松江新桥、奉贤南桥,分别上升21.43%、15.8%,为150余套、440余套,价格分别下跌0.85%、0.52%。通过上述板块量价走势看,中心城区板块价格跌幅与与新兴城区相仿,但成交升幅略大于新兴城区板块,表明中心城区一些板块在价格下跌后,刺激需求入市起到明显效果,而新兴城区的降价揽客效果不及中心城区。在量价齐跌板块中,下跌幅度较大的多在新兴城区远郊部分,如崇明城桥镇、浦东临港新城、崇明新城,成交环比下降45.9%、25.37%、21.16%,为30余套、400余套、140余套,价格分别下跌0.28%、0.63%、0.47%。
 
  价格持平板块29个,比上月增加6个。其中,中心城区12个、新兴城区近郊8个、远郊3个。成交表现20个上升、9个下降。成交上升居前的多在中心城区,如杨浦鞍山、徐汇田林、普陀桃浦,分别上升24.87%、19.4%、16.27%,为230余套、240余套、190余套。案例显示,上述板块主力成交面积段均为70平方米以内中小户型,老工房(售后公房)小区成交集中,此面积段分别环比上升31%、36.51%、29.49%。新兴城区近郊成交上升居前的板块如浦东航头、闵行颛桥,成交环比上升21.93%、18.24%,为220余套、200余套,两板块成交以70-90平方米的房源为主,分别环比上升25.42%、30.77%。
 
  价格上涨板块45个,比上月减少9个,价格整体上涨0.21%,环比扩大0.01个百分点。上涨板块中,中心城区30个,新兴城区近郊15个;27个板块量价齐升,17个板块价涨量降,1个板块量平价涨。在量价齐升板块中,成交升幅居前的中心城区如黄浦新天地、徐汇华泾,分别环比上升36.62%、25.4%,为90余套、70余套,价格分别上涨0.15%、0.18%。上述两板块主力面积段成交出现明显上升,黄浦新天地70平方米以内房源上升130.77%、徐汇华泾50-90平方米房源上升45%。新兴城区成交升幅居前的如浦东曹路、浦东惠南,分别上升27.41%、25.45%,为170余套、410余套,价格上涨0.13%、0.27%。案例显示,上述两板块成交以50-90平方米的中小户型为主,分别环比上升56.83%、38.61%,成交小区以动迁配套房为主,购房者中首套客、市区置换客比例高。在价涨量跌板块中,中心城区11个,新兴城区6个,其中,成交量下降幅度最大的静安江宁路、浦东塘桥,成交环比下降26.09%、25.84%,为50余套、60余套,价格分别上涨0.28%、0.12%。其中,静安江宁路小户型成交骤降,50平方米以内房源成交环比下降73.33%;浦东塘桥大中户型需求降温,110-200平方米房源成交环比下降34.62%。
 
  上海房产之窗二手房指数报告指出,9月上海二手住宅市场成交量环比上升不足一成,但本月成交量高于前两年同期,且突破2万套水平。“金九”平淡收官,稳中有升是当前市场的主基调。统计显示,中心城区价格跌幅最小;新兴城区近郊价格跌幅最大,但成交量升幅同样最大,呈现典型的以价换量特征;新兴城区远郊成交平稳,政策热度减退。
 
    当前,市场需求难有大幅波动的可性。9月的量价表现符合当前市场整体稳定、局部波动的特征。接下来的10月,预计在新贷款利率模式下,楼市定向调控将见成效。“银十”成色有待检验。(上海房产之窗)

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