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开发商两次延期交房违约金定得比业主低 律师:可起诉
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年3月18日9:19 解放网 陈泉

    2016年5月,张小姐在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套2室2厅的期房,购房合同上约定于2017年12月31日交房。然而,她一直等到2018年8月20日,开发商才告知“预计在2019年2月28日交房”。结果,到了当天,她和其他购房业主准备收房时,等来的却是“第二盆冷水”,再一次延迟交房。

  当业主们打算向开发张主张违约金的权利时,却在购房合同中发现,开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的“日万分之0.2”,而业主若逾期付款,违约金却为未付房款的“日万分之2”,买卖双方的违约金标准存在严重不对等。

  延期半年后才有书面回复

  2016年5月,张小姐花了130余万元在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套89平方米、2室2厅的期房,开发商为上海千荣房地产有限公司。

  根据合同约定,2017年12月31日为交房日期。经过19个月的漫长等待,张小姐一家人终于迎来了交房日,然而当她们来到售楼中心时,却并没有收获到交房的喜悦。

  销售人员告诉张小姐,目前公司还无法交房,交房日期可能稍有延迟,至于具体原因,还需要业主们等待公司的后续通知。

  张小姐在等待过程中,始终没有看到开发商负责人的身影,很多业主发现讨不到一个明确说法,只能悻悻而回。

  期房未能按时交付,在房地产行业比较常见,只要开发商及时向业主解释延期原因,并重新告知交房日期,只要不是拖得太久,大部分业主也都能理解。但令张小姐等业主不满的是,直到2018年6月1日,在延期交房半年后,业主们才等来了水榭兰亭开发商的第一份正式书面回复。

  该书面回复称“房屋的土建施工及公共装修现已完成,小区园林绿化施工及相关配套工程正处于收尾阶段,主要包含草坪种植、景观维修、地下室环氧地坪安装及交通导示标牌制作等项目,公司将积极行动争取早日办理交付手续”。然而,即便多等了半年,开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。

  告知书再承诺新交房日期

  “我是贷款按揭买房的,除了要还房贷,每月我还得花4000元在外面租房,压力真的很大,现在房子要不要续租,续租到什么时候,我一点头绪都没有。”张小姐说,即便多等了半年,但开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。

  据业内人士介绍,开发商延期交房一般有三个原因:其一,可能是因为施工手续办理延迟,导致延期交房;其二,是开发商资金出现问题,导致延误工期;其三,是开发商有一些不合规定的建设,以及资质材料审核或者房屋验收没有通过,导致延期交房。据业主们侧面了解,水榭兰亭的情况,属于第三种。

  2018年8月20日,张小姐第二次收到开发商寄来的一封告知书,写道:“由于水榭兰亭整体工程工期的耽搁,造成一期住宅(毛坯)交付时间延期,现项目验收的手续资料正上报相关职能部门,预计在2019年2月28日完成整体验收工作,并办理交房手续。”

  2018年11月,张小姐与另外两位业主共同约谈了开发商项目负责人唐女士,就交房日期等问题进行协商,当张小姐提到在外租房压力很大时,唐女士表示,会视情况给予一定补偿,最后却不了了之。

  与张小姐相比,更加着急的是一批亟待落户的业主,因为这与他们孩子的入学息息相关,一旦错过开学季,孩子可能要面临异地上学,这些损失不是金钱够所能衡量的。

  业主发现交房日期跨度大

  2019年2月28日,是开发商第二次承诺交房的日子。这天,70余户业主来到水榭兰亭售楼处,等来的却是“第二盆冷水”。售楼中心的销售经理袁先生告诉大家,公司还有一些验收流程需要审核,交房日期至少还需要4个月。

  交房时间一拖再拖,业主们纷纷表示难以接受。当天,经奉城镇副镇长出面协下,千荣公司表示会出具一份书面告知,承诺2019年6月30日交房。不过,在此过程中,一些业主通过交流发现,开发商在与业主们签订合同时,制定了三个不同的交房日期,分别在2017年12月、2018年3月以及2018年6月。

  “同一期建造的房子,如果开发商说在一个月内分三次交房我可以理解,毕竟交房需要办理很多手续,但三个交房日期跨度那么大,可见开发商是对于延迟交房一事可能早有预见。”水榭兰亭一位业主推测。

  迟交房每日只需赔26元

  业主们的推测,从另一件事似乎也得到了印证——逾期交房违约金的约定。

  根据规定,逾期交房所产生的违约金,由买卖双方自行约定,但因为是格式合同,很多业主在签约时并未在意。

  在开发商两次延迟交房后,当业主们打算据此向开发张主张违约金的权利时,却在合同中发现,开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的日万分之0.2,而业主若逾期付款,违约金却为未付房款的日万分之2,买卖双方的违约金衡量标准存在严重不对等。

  张小姐说,以合同中规定的标准算下来,自己每天只能拿到26元左右的违约金,一个月也只有780元,根本不够她支付一个月4000余元的房租。

  2018年8月20日,千荣房地产开发商寄出的《告知书》显示,针对已实际产生的逾期交房责任,公司将按照售房时签订的《上海市商品房预售合同》中的约定,承担相应的逾期交房违约金,即商品房实际交付之日起15日内向业主支付违约金。

  “合同法规定对交易双方要公平,但从购房合同上不对等的违约金标准来看,开发商对于逾期违约赔偿的成本非常低。”业主陈先生说。

  ■各方回应

  区建管委:尚未接到建设单位的验收申请

  3月12日,记者来到奉贤区水榭兰亭售楼中心。据销售人员介绍,水榭兰亭一期楼盘为6栋6层楼房,总共252户,在2016年底已全部售出;二期楼盘890户,目前开发商还在申领预售证,并未开售。

  针对业主们的诉求及疑惑,记者希望能够采访到水榭兰亭相关负责人,但销售人员表示销售经理袁先生此刻正外出有事,采访事宜需要与他电话联系。

  经过数次电话沟通,袁先生总算给了解释:“最近我们都很忙,要和房屋验收的各部门沟通、递交材料,我们现在的工作重心肯定是尽早把房子交给业主,至于延期交房肯定不是我们的本意,目前我们在政府有关部门指导下,正在极力推进项目验收进度,尽快完成交房前的手续工作。关于逾期违约金,我们一切按照合同约定承担责任。”

  那么,究竟是什么原因导致了延期交房呢?

  据奉城镇镇政府相关工作人员傅先生介绍,水榭兰亭的验收工作一直有在进行,但是由于一些检测内容未达标,开发商始终都在整改。

  傅先生说:“接到业主们反映的诉求后,镇政府分管城建的翁镇长也参与了进来,并委托当地一家熟悉竣工验收工作的置业公司,希望能在保障验收质量的前提下,共同协调区级、市级的相关部门加快验收进度。另外,验收流程涉及的部门很多,包括民防、绿化、规土局、消防、测绘等多个部门,所以是需要时间的。”

  3月14日,记者又联系到奉贤区建管委的工作人员,对方表示:“针对水榭兰亭验收的工作,奉城镇镇政府已经组织了协调会议,但到目前为止,我们还未接到该建设单位的验收申请。”

  此外,记者还获悉,民防办、绿化局、建交委的安全质量监督站均未收到千荣开发商的验收申请。

  律师说法:违约金赔偿标准不对等较常见

  两次约定交房日期,两次违约,千荣开发商的这一做法,让业主们对第三个交房日期能否如期交房依然抱有很大疑问。那么,业主们究竟该如何维护自己的权利呢?

  北京观韬中茂(上海)律师事务所律师葛志浩表示,由于开发商在房屋竣工验收工作上存在延误,导致交房日期延误,这种情况属于开发商违约,消费者可以根据购房协议上的违约条款,要求开发商承担违约责任。

  针对违约金赔偿标准不对等的情况,葛律师认为在房地产买卖中合同中较为常见,签订合同的双方本身权利义务是对等的,在此前提下,消费者是可以要求法院对违约金的标准进行调整的。

  葛志浩律师说,一般来说,买卖双方签订的违约金没有固定标准,只要赔偿金在日万分之6以内都是符合规定的,如果消费者认为签订的违约金比例相对较低,可以尝试在诉讼过程中向法院提出提高违约金标准的要求,至于最后将标准提高至多少,需要法院结合实际情况具体分析。

  葛志浩律师表示,如果开发商在第三次约定的期限内,依然没有按时交房,足以证明开发商在履行交房责任中缺乏诚意,建议消费者通过诉讼的方式解决问题。


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