当前位置:  首页-> 新闻-> 申城楼市
上海房产之窗二手房指数报告(2019年2月)
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年4月15日10:20 房产之窗

  2月指数     1月指数     变化幅度

 3883         3885        -0.11%

 

节后成交加速   市区价格止跌 

 

20192月,上海房产之窗二手房指数为3883点,比1月下降2点,环比下降0.11%,降幅缩小0.17个百分点。2月二手房指数环比下降连续达十五个月,同比下降2.37%

 

2月,上海二手住宅成交套数为9790余套,环比下降40.55%,同比上升37.44%;以成交面积计,环比下降41.25%,同比上升33.86%。全市成交量环比下降四成,在于2月春节长假,但从节后下半月数据看,市场走势加速。截至2月底,全市二手住宅挂牌量为66950套,环比下降1.49%,同比下降43.11%,挂牌量持续下降。

2月市场表现:一、成交量主要在下半月,占全月的82.63%。若仅以下半月成交计,则环比1月下半月仅下降1.67%,表明春节长假挤压的需求叠加到节后释放,呈现出一波市场启动的新景象。

二、全市130个板块价格走势,上涨板块占比由上月的16.15%上升到36.92%,直接推动中心城区价格由跌转涨;下跌板块由上月占比63.85%缩小到41.54%;持平板块21.54%与上月20%相当。以城区统计,依次为中心城区(成交占比31.42%)总体价格上涨0.04%;新兴城区近郊(成交占比57.97%)总体价格下跌0.27%;新兴城区远郊(成交占比10.61%)总体价格下跌0.64%。以环线统计,内环内总体价格上涨0.03%,内外环间下跌0.27%,外环外下跌0.28%

三、全市130个板块成交量走势,125个下降,仅5个上升,多数外环外。以城区统计,中心城区下降42.52%,近郊城区下降40.96%,远郊城区下降27.07%。以环线统计,内环内成交下降44.92%,为1120余套;内外环间成交下降41.73%,为3750余套;外环外成交下降39.09%,为4910余套。以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比68.76%,上月为64.97%300-500万元房源成交占比21.21%,上月为23.13%500万元以上房源成交占比10.03%,上月为11.91%。以面积段统计,七个面积段环比成交量均下降,其中,50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米房源环比下降四成以下,90-110平方米、110-140平方米、140-200平方米、200平方米以上房源环比下降四至六成。

四、全市普通住宅成交7020余套,非普通住宅成交2770余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.53:1,内环内为2.01:1,内外环间为2.57:1,外环外为2.64:1

五、全市成交TOP10板块中,中心城区板块上榜2席,新兴城区近郊7席、远郊1席。近郊的闵行浦江、奉贤南桥新城,远郊的金山新城以246套、245套、223套分列前三位;中心城区的杨浦黄兴、静安彭浦以197套、194套列第八、九位。全市成交TOP10小区中,新兴城区近郊7个、远郊2个,中心城区1个,9个位于外环外,1个位于内中环间,松江泗泾的新凯家园以61套位居榜首。

 

225日,上海房屋管理局召开市房管系统2019年工作会议提出,2019年坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性和稳定性,着力稳市场、稳房价、稳预期。

 

市区板块涨多于跌

 

2月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)总体价格上涨0.04%,其中内环内上涨0.03%。浦东内环涨幅最大,上涨0.25%,静安、徐汇、长宁、黄浦分别上涨0.07%0.05%0.05%0.04%;普陀、杨浦、虹口分别下跌0.04%0.02%0.02%。中心城区全部65个板块中,30个上涨、17个持平、18个下跌。上涨板块如杨浦黄兴公园、长宁天山、闸北公园、徐汇康健,价格分别上涨0.72%0.65%0.57%0.45%。下跌板块如虹口四川北路、静安新客站、长宁中山公园、黄浦五里桥,价格分别下跌0.55%0.48%0.27%0.16%

 

2月,中心城区成交量环比下降42.52%,为3070余套。其中内环内成交量下降44.92%,为1120余套。中心城区70平方米以内房源成交占比67.22%。所统计的七个面积段环比成交量为普降格局:70-90平方米及200平方米以上房源环比下降32.77%28.07%;其余五个面积段环比下降四至六成;成交最多的仍为小面积的50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米房源,分别为1190余套、870余套、430余套。

从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,分别为内环以内26个,内中环间39个,中外环间板块26个,外郊环间9个。各环线成交最多的小区为,内环内中远两湾城、内中环长白三村、中外环间粤秀名邸、外郊环间桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区46个,环比减少8个。成交领先的小区多在内外环间,一室户及一室半户型房源需求上升,如长白三村、闻喜小区、桃浦七村,200-250万元、40平方米左右的房源最受欢迎。小面积学区房受挂牌量影响,成交不及非学区房,如先前热门的潍坊九村、鞍山四村,成交均为5套,以300-400万元、50平方米左右的二室户型成交最多。三、大面积房源成交量上榜的小区,为长宁虹桥路的仁恒河滨花园、浦东陆家嘴的世茂滨江花园,套均面积分别为204.25平方米、181.27平方米,套均总价1646万元、1422万元,均成交5套,环比上月交减少3套、6套。

 

内环内成交量统计,各区均现三四成下降,降幅领先的虹口、浦东、杨浦的内环板块,分别下降47.51%46.49%46.34%,为130余套、320余套、130余套;黄浦内环板块小降最少,但也下降38.1%,为110余套。内环内从七个面积段看,70-90平方米、200平方米以上房源环比下降38.12%25%;其余五个面积段环比下降四至六成;绝对成交量领先的分别为50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米房源430余套、260余套、120余套。从板块表现看,成交领先的如陆家嘴、徐家汇,环比下降44.84%42.25%,为130余套、120余套,价格分别上涨0.36%、持平,调查显示,上述两板块内的550-650万元、70-75平方米的二室户型房源成交集中,带有学区及满足三口之家基本居住空间的房源关注度高于小面积挂户口型房源,表明市场中握有充足资金的改善客比例上升。

 

2月,新兴城区近郊价格总体下跌0.27%,环比缩小0.05个百分点;远郊价格总体下跌0.64%,环比扩大0.01个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别下跌0.28%0.23%0.27%;松江、青浦、嘉定价格分别下跌0.34%0.33%0.32%;含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山,价格分别下跌0.44%0.43%0.29%。新兴城区全部65个板块中,36个价格下跌、18个上涨、11个走平。下跌板块如松江泗泾、闵行航华、浦东周浦、青浦赵巷,价格分别下跌0.95%0.86%0.74%0.69%。上涨板块如闵行金虹桥、宝山大华、浦东北蔡、嘉定江桥新城,价格分别上涨0.18%0.17%0.13%0.12%

 

近郊城区成交量环比下降40.96%,为5670余套。降幅领先的青浦、闵行、嘉定、松江近郊,分别下降45.98%44.73%41.8%41.21%,为340余套、990余套、360余套、600余套。从面积段分析,大面积房源成交环比下降最大,200平方米以上房源、140-200平方米房源分别环比下降56.79%55.49%,为70余套、140余套。小面积房源段成交环比下降最小,50-70平方米、50平方米以内房源分别环比下降38.54%38.17%,为1440余套、580余套。综上可见,近郊城区中高端房源需求减速,明显大于低总价房。近郊城区成交100套以上板块20个,环比减半,闵行浦江、奉贤南桥新城、浦东上南分别成交240余套、240余套、210余套,分列前三位,价格分别为上涨0.11%、下跌0.41%、下跌0.45%。上述三板块成交以250-300万元的动迁配套房源、老工房(售后公房)为主,成交案例中首次购房客比例居多。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区66个,中外环间28个,内中环间6个。购房需求集中在外郊环间,排名前三的新凯家园、民乐城惠康苑、崧泽华城均位此,分别成交61套、33套、28套,所在的松江泗泾、浦东惠南、青浦赵巷板块价格分别下跌0.95%、上涨0.11%、下跌0.69%,三小区成交房源以再上市的动迁安置房为主,200-250万元、75平方米左右的二室户型房源成交集中。内外环间成交领先小区,如内中环间的三林世博家园,中外环间的经纬城市绿洲,以套均300-400万元、75-90平方米的房源为主,所在的浦东三林、宝山上大板块价格分别下跌0.57%、上涨0.14%

 

远郊城区成交量环比下降27.07%,为1040余套。全部11个板块中价格92平,成交83升。成交前三的金山新城、嘉定城区、临港新城,成交占比远郊52.02%,分别为220余套、170余套、140余套,价格分别为持平、下跌0.91%、下跌0.37%。成交上升板块如金山朱泾、崇明新城、金山枫泾,分别环比上升11.67%10.92%4.76%,为60余套、130余套、20余套,调查显示,上述板块受90平方米以上房源成交放大影响,整体成交不降反升,案例中不乏一些低预算的改善客、养老客,三板块低总价、自然环境优越特征受到买家青睐。而成交骤降的板块如青浦朱家角、松江小昆山,分别环比下降67.74%53.33%,均成交10余套,价格分别为持平、下跌0.76%

 

成交近七成为郊区

 

2月,全市130个板块中,价格下跌板块54个,占比41.54%;上涨板块48个,占比36.92%;持平板块28个,占比21.54%

 

价格下跌板块环比减少29个,价格总体下跌0.57%,环比扩大0.02个百分点,其中新兴城区近郊27个、远郊9个,中心城区18个。中心城区的静安彭浦、普陀甘泉宜川、徐汇田林价格环比下跌0.19%0.14%0.17%,成交量环比下降35.7639.83%40.95%,但绝对成交量仍为190余套、140余套、120余套。三板块均为售后公房集中板块,50-60平方米、250-300万元的房源成交最多,初次购房者比例高。调查显示,下半月成交量快速上升,使得一些卖家收回议价空间,成交案例中小幅让价1%-2%的居多;新兴城区的青浦新城、宝山顾村、松江泗泾价格分别下跌0.93%0.73%0.95%,成交环比下降34.39%40.71%45.05%,但节后成交量放大,分别为180余套、160余套、150余套,上述三板块中外省市人员首次购房客、市区置换改善客比例高,成交集中在再上市动迁安置房,挂牌房源充足,卖家让价5%左右的情况多见。综上显示,新兴城区板块房源揽客的降价幅度远大于中心城区板块,有效吸引购房。

 

价格持平板块28个,环比增加2个,其中,中心城区17个,新兴城区近郊9个、远郊2个。价格持平板块成交量全部下降,成交降幅在三至七成。降幅大的板块多在新兴城区,如青浦徐泾、嘉定南翔、闵行吴泾、浦东曹路,成交环比分别下降68.42%60.91%55.56%55.48%,为10余套、40余套、20余套、60余套。成交案例显示,上述四板块中,嘉定南翔、浦东曹路,主力成交面积段为50-90平方米,分别环比下降62.86%54.48%;青浦徐泾、闵行吴泾主力成交面积段为70-110平方米,分别环比下降72%76.67%。综上,新兴城区主力面积段成交大幅下滑。价格持平的中心城区板块成交降幅稍小,如黄浦世博滨江、静安南京西路,成交环比分别下降23.53%9.68%,为10余套、20余套,这类板块成交以中小面积的学区房为主,成交波动不大。从案例分析,黄浦世博滨江主力成交户型为70-90平方米房源,成交环比下持平;静安南京西路成交以50平方米以内房源为主,成交环比上升11.76%

 

价格上涨板块48个,环比增加27个,价格总体上涨0.28%,环比扩大0.14个百分点。上涨板块中,中心城区30个,新兴城区近郊18个。成交降幅稍小的板块多在新兴城区,如松江城区、浦东惠南、浦东金桥,成交环比下降22.16%25.65%33.11%,为130余套、200余套、200余套,价格分别上涨0.15%0.11%0.11%。案例统计显示,上述三板块内主力面积段均为50-90平方米,成交环比下降23.08%27.91%25.43%,而其余面积段成交均出现了四至六成的下降。表明三板块内核心刚需、初级改善需求未现大幅向下波动,淡季下成交维持使得业主报价坚挺。另外,价格涨幅较大的板块如杨浦黄兴公园、杨浦中原社区,价格分别上涨0.72%0.59%,成交环比下降36.66%45.27%,为190余套、160余套。上述板块内主力面积段为70平方米以内房源,环比下降36.18%47.03%。调查显示,板块内购房者以往首套客为主,节假返乡因素影响成交,购房者中动迁全款购房客比例上升。就近购房需求上升,底价房源出售周期缩短,优质房源提价增多。

 

上海房产之窗二手房指数报告指出,2月上海二手住宅市场受节假因素影响成交下降四成,但价格跌幅收窄,上涨板块增多。中心城区整体价格由跌转涨,新兴城区成交占比为68.58%。从各城区成交表现看,中心城区非学区房的小户型房源成交集中,多为收回议价、小幅提价,作为置换链底层的售后公房关注度提升,市场交易活跃度向上;新兴城区仍以降价揽客为主,成交多集中在动迁配套房、养老房等。

 

随着传统销售季3月到来,春节积压的购房需求将继续释放。社保缴纳满五年的在沪外省市常住人口入市,以及中心城区的价格企稳甚至上升,将传递至新兴城区。3月全国人大会议明确将集中力量落实制定房地产税法,这一立法部署,将稳定市场预期,进一步抑制炒房。房价在“稳”字当头下,成交量持续向上是大概率,小阳春可期。(上海房产之窗)

声明:本文系上海房产之窗原创,任何组织及个人未经授权许可,不得转载、摘编、复制或利用其他方式使用。

 


关键字:

>>相关新闻
· 上海房产之窗二手房指数报告(2019年2月)
·上海房产之窗二手房指数报告(2019年3月)
·上海房产之窗房屋租赁指数报告(2019年2月)
·上海房产之窗房屋租赁指数报告(2019年3月)
>>摘自“房产之窗”的资讯
· 上海房产之窗二手房指数报告(2019年2月)
·1月上海房屋租赁:低端需求不减 开局租金上涨
·1月上海二手房指数报告:市区走势向好 全市成交扩大
·12月上海房屋租赁指数报告:市场先抑后扬 租金同比翘尾
·12月上海二手房指数:价格延续下跌 成交再度扩大
新闻查询