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上海房产之窗房屋租赁指数报告(2019年2月)
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年4月15日10:24 房产之窗

2月指数 1月指数 变化幅度

1930      1927   +0.17%

 

节后行情趋旺  租金平缓上行  

 

20192月,上海房产之窗房屋租赁指数为1930点,比上月上升3点,环比上涨0.17%,涨幅扩大0.06个百分点。2月房屋租赁指数环比连续第八个月上涨;同比上涨1.01%

 

2月,在上海房屋租赁市场由冷清转为升温的过程中,春节后传统租赁行情初现,局部板块成交加速。2月的市场表现:一、租金连续第八个月上涨,节后涨租惯例加上返城需求集中释放,一波小高峰行情如约而至,明显表现在中端和低端市场。二、需求逐渐加大但供应充足,形成了节前待租房源积累、节后新挂牌房源大批增多的格局。以新租、换组为主的需求案例中,除基本刚需外,呈现出改善、高品质、适应家庭变化等柔性需求,对租金敏感度也不尽相同,导致租金走势差异。三、2月租赁成交时间节点明显。上旬受春节中介门店停业、外省市人口回乡影响,市场冷清;中旬随着各大企业、机构陆续开工,返沪人群租赁需求开始释放;下旬返城潮尤其新入沪人群聚集,租赁行情迎来一波高峰。四、中心城区租金走势强于新兴城区,但新兴城区成交量远大于中心城区。案例显示,中心城区工作岗位集中、便利配套的房源受到青睐,热门房源涨租5%以上依然成交速,租客年轻化、品质化比例上升。新兴城区租客以低收入为多,是全市租赁市场的基本群体,以时间成本、生活交通配套等换取相对低租的房源,并且快速成交,不过热租房源租金涨幅也在3%上下。五、长租公寓机构投入市场供应充足,有的春节期间营业,以设备、服务等附加值优势,租金高于自然人出租房源一二成,租金走势和整体市场相同。六、以分割出租为主的二房东活跃在新兴城区大居板块、动迁板块,租金水平低于长租公寓及自然人房源,成为低预算租客的热门选择。

 

225日,上海市房屋管理局召开市房屋管理系统2019年工作会议会议透露,2019年将聚焦“两类人群”的居住困难问题,坚持和发展租购并举的住房制度。今年将大力培育和发展住房租赁市场,新建和转化租赁房源10万套,新增代理经租房源9万套。规范发展代理经租业务,加强住房租赁市场监测。

 

高端市场延续下跌

 

2月,高端市场租赁指数下跌0.19%,跌幅扩大0.06个百分点。其中,一室下跌0.14%,二室下跌0.19%,三室下跌0.23%

 

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,45个下跌,静安江宁路持平,4个上涨。高端市场延续冷淡行情,租金跌幅环比扩大。从统计的板块走势看,中心城区的中央商务区与新兴城区跌幅较大,中心城区的长宁虹桥路、浦东陆家嘴、黄浦老西门,租金分别下跌0.35%0.31%0.28%,其中一室户型平均租金为10091元、13802元、13141元;二室户型平均租金为13915元、16103元、15170元;三室户型平均租金为18373元、20283元、19484元。上述三板块租赁需求以企业商务租赁、涉外租赁为主,需求平淡,房东调低挂牌价普遍。新兴城区的浦东三林、闵行龙柏金汇、青浦徐泾,租金分别下跌0.33%0.28%0.27%,其中一室户型平均租金为8650元、9450元、8500元;二室户型平均租金为11500元、11693元、10800元;三室户型平均租金为13496元、14002元、13250元。调查显示,上述三板块中租客以高收入白领家庭,以及购房前租房过渡一族为主。引人注目的是,一些房源尽管重新装修、翻新和更换家具家电,但交易依旧缓慢,或与租客心理价位有关。而租金相对稳定的,多为一些中央商务区周边板块,如浦东塘桥、静安江宁路、黄浦豫园,租金分别为上涨0.03%、持平、下跌0.03%。成交案例中,租客从中央商务区搬出,选择租金水平相近,品质更佳的附近板块租住。

 

中端市场换租升温

 

2月,中端市场租赁指数上涨0.19%。其中,二室上涨0.23%,三室上涨0.15%

 

所监测的全部16个行政区租金,12个上涨,4个下跌。总共90个板块中,76个上涨,14个下跌。中心城区租金全部上涨且涨幅领先,黄浦、普陀、静安、杨浦,分别上涨0.29%0.27%0.24%0.23%。新兴城区涨跌互现,租金上涨如浦东、宝山、闵行,分别上涨0.18%0.13%0.07%;租金下跌如奉贤下跌0.10%、嘉定、松江均下跌0.07%、青浦下跌0.04%。从全市板块走势看,中心城区内环内板块涨势较大,如黄浦复兴公园、静安西藏北路、普陀武宁、徐汇万体馆,租金分别上涨0.50%0.43%0.36%0.32%,其中二室户型平均租金为8624元、7483元、7631元、8046元;三室户型平均租金为11222元、9052元、9284元、9868元。成交案例显示,一些节前落实跳槽或年终收入颇丰的租客节后换租,换租升温。成交案例中不乏合租低档房源升级为合租中档房源,人均3500-4000元最受欢迎。同时,新租需求虽然占比不及换组,但年轻化、家庭化比例上升,导致租金起点较高,拉升了区域租金起板价。在新兴城区,近郊板块涨租幅度略次于中心城区,热租板块多为轨交便利、配套成熟的临近中心城区板块。如浦东上南、闵行七宝、浦东三林、闵行莘庄,租金分别上涨0.38%0.30%0.29%0.25%,其中二室户型平均租金为7270元、7059元、6955元、7065元;三室户型平均租金为9078元、8433元、8426元、8756元。调查显示,上述四板块距离中心城区热门商务区车程在45分钟之内,并且表现为外省市人口集聚租房。而一些仍处近郊但是稍远的板块,租金延续下跌,如浦东外高桥、青浦徐泾、松江城区、奉贤南桥,租金分别下跌0.17%0.13%0.11%0.10%。调查显示,上述四板块内需求以低租金房源为主,中档房源需求不多。

 

低端租金平稳上涨

 

2月,低端市场租赁指数环比上涨0.24%,涨幅环比缩小0.09个百分点。其中,一室上涨0.19%,二室上涨0.28%

 

所监测的全部16个行政区租金整体上涨。总共114个板块中,110个上涨,4个下跌。2月,低端市场成交在中旬后逐渐升温,下旬部分板块出现供不应求。具体表现为,春节长假后随着外省市人员返沪、新入沪数量逐渐增加,各类换租、新租需求随之升温。需求在中心城区内释放尤为明显,租金涨幅大于新兴城区。中心城区如徐汇、静安、普陀、虹口租金分别上涨0.30%0.28%0.26%0.23%;新兴城区如闵行、青浦、嘉定、松江租金分别上涨0.20%0.19%0.18%0.18%。含有较多远郊板块的崇明、奉贤、金山涨幅最小,租金分别上涨0.08%0.04%0.02%。从统计板块看,涨幅领先的普陀长寿路、杨浦东外滩、浦东洋泾、徐汇康健,租金分别上涨0.51%0.50%0.43%0.42%,其中一室户型平均租金分别为3877元、3708元、3728元、3780元;;二室户型平均租金分别为4803元、4650元、4754元、4544元。上述四板块交通便利,租金又相比中央商务区同类型房源低二成左右,受到不少对地段有要求的初入职场者及中低收入者青睐,其中越临近轨交站点的房源出租越畅。在新兴城区,一些轨交板块虽距离中心城区稍远,但租金低廉,符合低预算者需求而成交火热,如浦东唐镇、青浦赵巷、闵行浦江、宝山顾村,租金分别上涨0.35%0.28%0.26%0.19%,其中一室户型平均租金分别为2479元、2729元、2745元,2821元;二室户型平均租金分别为3503元、3653元、3538元、3600元。案例调查显示,上述四板块以新入沪者为主,租借简装房源两人以上合租人均成本1200-1500元;单人租房以单间分割和长租公寓为主,人均成本在1500-2000元。而在新兴城区近郊交通不便板块以及远郊板块,租客以本地务工者为主,选择公交通勤者少见,如浦东临港新城、金山石化租金分别上涨0.09%0.08%;金山亭林、奉贤海湾租金分别下跌0.08%0.14%

 

上海房产之窗房屋租赁指数报告指出20192月下半月租房市场传统旺季行情初现。三个分市场中,低端市场量价同步,稳定向上;中端市场换租为主,整体租金由跌转涨,租客年轻化、家庭化比例上升;高端市场依然清淡,租金跌幅扩大,商务、企业类居住租赁未随整体市场升温有所改变。从供需看,节后返沪人群数量逐渐增多,交易节奏加快,租金平缓向上,市场的季节性、结构性特征显现。

 

2月随着一波返城小高峰,租金上涨属情理之中。3月进入传统租赁旺季,小阳春可期,市场走势很大程度上取决于需求数量及消费层次。3月正值两会期间,代表委员的议案提案,两会定调的房地产政策,发展住房租赁市场能否成为关键词,这将影响住房租赁市场的长期推进。市场各主体对政策导向的反应,即为3月租赁市场走势的动因。(上海房产之窗

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