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上海房产之窗房屋租赁指数报告(2019年3月)
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年4月15日10:37 房产之窗

3月指数 2月指数 变化幅度

1936      1930   +0.32%

 

传统旺季来临  租金涨幅扩大  

 

20193月,上海房产之窗房屋租赁指数为1936点,比上月上升6点,环比上涨0.32%,涨幅扩大0.15个百分点,环比上涨连续九个月;3月,房屋租赁指数同比上涨1.53%,同比上涨连续四个月。

 

3月,上海房屋租赁市场季节性租赁高峰如期而至,需求集中释放,租金上行幅度扩大。3月的市场表现:一、租金连续第九个月上涨,受返城、新入沪、换工等人口流动及导入集中影响,各类租赁需求呈现明显上升之势,供需两旺,量价齐升。之前低迷的高端市场,在下跌4个月后也出现回升。二、新增挂牌增速尚不抵租房需求增速,需求推动成交加快,其中急租案例增多。调查显示,户型需求以中小套(间)为主,各类需求中返城、新入沪群体数量居多,这类租金预算多为人均2000元以内;换租客、租赁改善客数量上升,租金预算稍高,其中租借精装修房以及非老公房居多,人均多在2000-4000元;高端家庭改善增速超过商企、涉外需求,套均租金在1万元以上。三、市场行情3月上半月即进入高峰,下半月需求渐趋平缓。邻近中央商务区、新兴产业园区、距轨交1公里内的房源热租,租金普遍上涨5%-8%,部分小区出现供不应求。四、从供需变化看,买卖市场成交上升致使可供租赁房源减少;而产生的租赁新需求中,包括买卖交易的业主售房后反租、置换后装修过渡等增多。另一方面,随着中高端住宅置换成本渐高,导致部分中高收入人群退而求租,接受租赁改善的居住方式。五、各类长租机构为达到市占指标,通过抬高租金底价、缩短免租期等优惠方式吸引房东委托,推升了相应板块的租金上浮,这类情况在中心城区售后公房、新兴城区动迁大居板块尤为明显。

 

318日,国务院副总理韩正到住建部调研时强调,要完善住房租赁市场体系,建立健全住房租赁相关法律法规,完善金融财税政策,实现住房租赁市场健康稳定发展。312日,住建部部长王蒙徽在全国两会表示,2019年要大力培育和发展住房租赁市场,重点是要解决新市民的住房问题。315日,上海浦东新区住房租赁公共服务平台正式上线,汇聚各类租赁房源超过5.5万套(),约380万平方米,租客可在线查看房源信息,签订租房合同,进行租赁合同备案预约,这是上海首创租房线上网签等便民服务。

 

高端改善需求有增

 

3月,高端市场租赁指数上涨0.04%。其中,一室上涨0.15%,二室上涨0.11%,三室下跌0.13%

 

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,30个上涨,2个持平,18个下跌。随着需求升温,高端市场租金结束了连续四个月的下跌走势,但户型间租金走势迥异,中小户型上涨、大户型延续下跌。从统计的板块走势看,一些城市副中心板块及临近中央商务区板块成交最旺,如长宁中山公园、徐汇万体馆、普陀真如、浦东塘桥,租金分别上涨0.33%0.24%0.21%0.18%。成交案例显示,租客中不少为年轻家庭,群体特征表现为家庭年收入较高,总资产不足以购置高端住宅,对生活又有一定品质要求,于是通过租借高端住宅实现改善。这类改善租赁房源租金涨幅最大,且租赁改善需求强于商企类租赁需求。而商企类、涉外类租赁方面,租金小幅上涨,如黄浦淮海中路、徐汇淮海西路、长宁古北,租金分别上涨0.15%0.13%0.10%,其中,一室户型需求最旺,租金涨幅最大,上述四板块一室户型租金分别上涨0.40%0.45%0.42%,平均租金为12571元、11973元、11244元;二室户型租金涨幅为0.19%0.11%0.17%,平均租金为16172元、15800元、15191元;三室户型需求不强,租金仍现下跌,分别下跌0.15%0.18%0.25%,平均租金为20594元、19210元、19275元。高端市场下跌板块大多为非核心板块,如长宁仙霞、浦东金桥、普陀光新,租金分别下跌0.20%0.20%0.18%。上述三板块需求未现上升,一是距离核心商务区稍远、二是均为非豪宅区,商企需求及高端改善需求均不大。

 

中端市场平稳上行

 

3月,中端市场租赁指数上涨0.25%,涨幅环比扩大0.06个百分点。其中,二室上涨0.21%,三室上涨0.28%

 

所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中,86个上涨,4个下跌。中心城区租金涨幅领先,黄浦、虹口、普陀、徐汇,分别上涨0.29%0.28%0.27%0.26%。新兴城区内浦东涨幅最大,租金上涨0.29%,其余如闵行、嘉定、宝山租金分别上涨0.19%0.18%0.16%。从全市板块走势看,中心城区内环内涨幅领先,如普陀武宁、杨浦东外滩、虹口临平路、静安江宁路,租金分别上涨0.59%0.58%0.48%0.48%,其中二室户型平均租金为6599元、6169元、6403元、8124元;三室户型平均租金为8748元、8510元、8622元、10611元。调查显示,中央商务区高薪岗位较多,3月跳槽高峰带动换租需求升温,二室户型热租。而三代家庭租房同样升温,表现为部分家庭人口增加后,选择租房改善,且此类成交案例中本市户籍家庭比例有所增加,大面积、1万元租金上下的三室户型备受欢迎。在新兴城区,浦东张江、闵行春申、松江九亭、宝山大华,租金分别上涨0.34%0.33%0.22%0.19%,其中二室户型平均租金为6510元、5592元、5683元、5516元;三室户型平均租金为8444元、7013元、6986元、7155元。调查显示,上述四板块距中心城区商务区和新兴城区产业园区车程在45分钟之内,板块自带的配套成熟,中高收入的年轻白领租客集中,二室户型需求最热。

 

低端市场人气最旺

 

3月,低端市场租赁指数环比上涨0.49%,涨幅环比扩大0.25个百分点。其中,一室上涨0.45%,二室上涨0.52%

 

所监测全部16个行政区总共114个板块租金全部上涨。3月,低端市场成交明显升温,返城人群、新入沪者带动的新租需求成为主力,加上节后跳槽产生的换租需求,叠加释放下市场整体量价明显上行。其中中心城区租金涨幅略大于新兴城区,但新兴城区成交量大于中心城区。中心城区如徐汇、黄浦、杨浦、静安租金分别上涨0.57%0.55%0.54%0.52%;新兴城区如闵行、松江、宝山、青浦租金分别上涨0.49%0.47%0.44%0.43%;含有较多远郊板块的奉贤、崇明、金山涨幅远低于低端市场整体涨幅,租金分别上涨0.28%0.25%0.23%。从板块统计看,中心城区如浦东花木、杨浦控江路、长宁北新泾、徐汇淮海西路,租金分别上涨1.20%0.99%0.93%0.90%,一室户型平均租金为4196元、4100元、4325元、4440元;二室户型平均租金为5481元、5260元、5327元、5791元。调查显示,上述板块临近中央商务区,距离工作地通勤时间半小时左右,租赁需求旺盛,租客以年轻白领、家庭居多,人均租金成本在2500-3000元。在新兴城区,如浦东北蔡、闵行古美罗阳、嘉定南翔、闵行莘庄租金分别上涨1.09%0.95%0.90%0.76%,一室户型平均租金为3501元、3276元、3252元、3451元;二室户型平均租金为4751元、4435元、4352元、4599元,人均租金成本在1800-2500元。上述新兴城区四个板块轨交便利,配套成熟,租客中不乏追求性价比。同样在新兴城区,一些动迁大居板块,租金涨幅不及前述板块,如闵行浦江、浦东曹路、青浦赵巷、宝山顾村,租金分别上涨0.47%0.33%0.31%0.24%。调查显示,租客以低预算者居多,合租、租借长租公寓小户型案例多过整租,人均租金成本多在1500元左右。综上,本轮需求在中心城区以及周边的一些新兴城区轨交板块集中释放,部分小区出现供不应求;而在新兴城区近郊一些稍远板块,由于距中心城区路程多在1小时以上,虽需求同样有大幅上升,但租金走势不及中心城区强劲。

 

上海房产之窗房屋租赁指数报告指出,3月租赁需求新租增多,呈现明显季节性上扬的特征,所统计三个分市场的分类户型中,除高端三室外,其余户型租金均现上涨。从租金走势看,低端市场需求最大,租金涨幅领先,中心城区、新兴城区租金涨幅相近,这与本月入市的租客结构关联;中端市场租金涨幅平稳,中心城区需求大于新兴城区,以换租、改善等品质需求、舒适需求为主;高端市场租金结束4个月跌势,略现回升。从位置看,新兴城区由于供应大、租金低,成为租客租房首选;中心城区则表现出局部供不应求,租金涨幅领先,为预算充足的租客所吸引。

 

3月租金上涨幅度加快属正常的季节性表现,在需求带动下,市场进入传统租赁旺季,话语权重回房东手中。从政策落地情况看,今年将是租赁发展的收获期,租赁市场的规范化、规模化将得以初步体现,改变住房租赁市场格局,不合规现象带来的租赁“痛点”也将逐渐减少。租赁市场的政策面发力,明显从之前的推动扩大供应,到当前的建立规范运营的环境。接下来的4月,需求增速或有所放缓,但底租房源的租金水平稳定,租金微幅上涨或将持续。(上海房产之窗

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