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上海房产之窗房屋租赁指数报告(2019年8月)
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2019年9月11日10:47 房产之窗

8月指数     7月指数     变化幅度
1962        1956         +0.30%

   租金涨幅扩大  需求均衡升温

  2019年8月,上海房产之窗房屋租赁指数为1962点,比上月上升6点,环比上涨0.30%,涨幅扩大0.19个百分点,环比上涨连续达十四个月;8月,房屋租赁指数同比上涨2.87%,同比上涨连续达九个月。
 
  8月,上海房屋租赁市场量价稳中有升,毕租季需求延续释放,换租、改善、陪读租赁等需求叠加,求租迫切性上升,成交加快,需求均衡升温。高中低市场租金均现上涨,整体租金终结连续三个月的窄幅走势,在毕租行情行将结束之际涨幅扩大。
  8月的市场表现:一、8月虽处毕租季末尾,但行情胜于7月。市场人气不减,各类需求叠加入市,一改上月以低端房源为主的成交特征,一些紧俏板块出现挂牌供应短缺现象,推升租金效应明显。
  二、8月租房市场流动性上升。其中,不少由季节行情催生的初次独自入沪者之前选择短租、合租等方式,至本月成功入职后,换租较长租约的房源。由此,一些先前入沪者延后至本月正式进入租赁市场,市场结构性供求压力加大。加之7、8两月为租约到期高峰期,市 场变动较多。
  三、改善需求增多带热中心城区行情。一些往年毕租客入职数年后收入提高,身份转变成为改善换租客,追求地段由外而内,带动中心城区及周边新兴城区板块成交升温。调查显示,热租板块如长宁北新泾、闵行春申、虹口四川北路、徐汇田林等,租客由以往人均3000元以内,提高至3000-4000元,户型面积扩大,小区环境改善。
  四、陪读租赁需求强劲。成交多集中在中心城区的优质小学附近,受“公民同招”政策影响,一些原本计划报考民办小学的学生,转而进入对口公办小学就读,于是之前购买小户型房源仅为挂户口的家庭选择出租,再租合适房源,遂带动了优质小学周边房源升温。加上下月开学进入初三、高三的一部分陪读需求,本月陪读租赁需求集中入市。
  五、高中低端市场租金走势均现上涨,涨幅依次递增。其中,高端市场上涨0.18%,止跌转涨;中端市场上涨0.27%,涨幅扩大超一倍;低端市场上涨0.36%,领先全市。从户型看,高端市场一室户型租金涨幅领先;中、低端市场户型间租金涨幅相近。
  六、中心城区租金涨幅高于新兴城区。以城区统计,中心城区包括浦东内环租金整体上涨0.35%,新兴城区租金整体上涨0.15%。以行政区统计,中心城区租金涨幅居前的为徐汇、黄浦,分别上涨0.37%、0.36%,静安、长宁、杨浦并列第三,均上涨0.35%;新兴城区租金涨幅前三的为浦东内环外,闵行、宝山,分别上涨0.29%、0.22%、0.19%。
  七、所监测的全市254个高中低分类板块,涨幅较大板块原由各异。其中,中心城区租金涨幅较大的板块如静安西藏北路、普陀甘泉宜川、长宁中山公园,均为环CDB板块或城市副中心,换租客由外向内搬迁产生大量换租需求;新兴城区则以轨交离中心城区主要CBD1小时内板块成交较热,租金涨幅较大的如浦东上南、浦东三林、闵行七宝,其中毕租客比例高。

  在发展租赁住房市场体系中,国资国企发挥着引领和带动作用。8月8日,上海城投推出自有的租赁住宅品牌——城投宽庭,城投宽庭·江湾社区和城投宽庭·浦江社区共4000余套租赁住宅集中开工建设,年内近900套房源将正式推出市场。

  高端租金止跌转涨       

  8月,高端市场租赁指数上涨0.18%。其中,一室上涨0.21%,二室上涨0.18%,三室上涨0.16%。除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块46个上涨、4个下跌。      
  本月,高端市场租金止跌转涨,需求升温明显,其中小户型需求最多,在于商务个体租赁、年轻白领小家庭租赁等品质消费案例增多,成为本月高端市场行情主流。位于城市副中心、环CBD区域的板块需求旺盛,从统计的高端板块走势看,涨幅较大的如静安江宁路、长宁古北均上涨0.35%,黄浦打浦桥、普陀真如租金均上涨0.33%,一室户型平均租金为12314元、10558元、11676元、9739元;二室户型平均租金为16278元、14295元、15075元、13953元;三室户型平均租金为21219元、19192元、20181元、18105元。调查显示,上述四板块中一室户型需求最多,租客中既有公司,也有企业中高层管理人员、高收入职业者等,对房源品质要求高,部分房源在装修期、合约未满时便被预定。大户型成交较多的如陆家嘴、徐汇龙华、浦东联洋,租金分别上涨0.29%、0.27%、0.23%,一室户型平均租金为12510元、10571元、9662元;二室户型平均租金17322元、15485元、15009元;三室户型22846元、20566元、18913元。上述三板块内高档住宅集中,加之板块地处核心商圈或高档社区,各类租赁需求旺盛。成交案例中,一些高收入者通过租借大户型解决家庭居住需求,满足自己上班通勤、子女教育等问题,一些家庭人口较多的往往选择三室及以上户型。

  中端市区改善活跃

  8月,中端市场租赁指数上涨0.27%,涨幅环比扩大0.15个百分点。其中,二室上涨0.27%,三室上涨0.26%。所监 测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中,81个上涨,3个持平,6个下跌。中心城区(含浦东内环)租金涨幅领先,浦东内环、黄浦均上涨0.32%,徐汇、杨浦均上涨0.31%。新兴城区(含浦东内环外)的浦东内环外、宝山、闵行、松江,租金分别上涨0.26%、0.19%、0.16%、0.14%。

  8月,中端市场租金涨幅超一倍,中心城区需求增量大于新兴城区,各类改善租客活跃推升租金行情;新兴城区则表现为租金小幅上升,需求增量不及中心城区。由此,本月中端市场行情在于中心城区需求走强。中心城区租金领涨板块如静安西藏北路、杨浦黄兴公园、静安彭浦、普陀武宁,租金分别上涨0.58%、0.50%、0.47%、0.45%,二室户型平均租金为6738元、6259元、6311、5911元;三室户型平均租金为8533元、8064元、8277元、7794元。调查显示,家庭型租赁需求的上升,带动这类非学区、非商务板块的租赁成交升温。一些租客因短期无置换计划,选择租房过渡,关注的多为板块内次新小区,其中,二室户型因能满足三口或四口之家的居住要求,最受租客青睐,装修水平、装修年限、是否附带车位、是否临近轨交等因素对租金及成交影响明显。加之7、8两月属于租约到期高峰期,市场换租案例增多,一些收入提升的租客改善居住条件,在由外向内、由小换大、由老换新等需求作用下,中端市场改善型换租案例上升。成交较热的板块,如杨浦鞍山、浦东金桥、虹口四川北路、宝山通河,租金分别上涨0.38%、0.32%、0.31%、0.24%。此外,临近新学年开学,陪读租赁需求出现一轮强劲释放,热门板块如徐家汇、静安江宁路、陆家嘴,租金分别上涨0.60%、0.54%、0.40%,二室户型平均租金为7245元、7332元、7012元;三室户型平均租金为8942元、9326元、8794元。成交案例显示,优质小学附近房源需求旺盛,一些家长通过“以租养租”的方式改善居住条件,以购入小户型、售后公房的家长选择陪读租房居多,户型需求以二室户型居多,部分三代同堂的则会租借三居室,租约也往往为两年以上的长租。

  低端租金领涨市场    

  8月,低端市场租赁指数环比上涨0.36%,涨幅环比扩大0.19个百分点。其中,一室上涨0.37%,二室上涨0.36%。所监测全部16个行政区总共114个板块中,109个租金上涨,5个下跌。低端市场需求活跃,租金领涨全市。同时,中心城区租金涨幅大于新兴城区,如徐汇、虹口、黄浦,租金分别上涨0.48%、0.46%、0.45%;新兴城区的闵行、宝山、松江租金分别上涨0.32%、0.24%、0.23%。

  8月,低端租赁市场毕租需求持续释放,中心城区需求尤为强劲,如长宁北新泾、杨浦中原社区、虹口四川北路、静安闸北公园,租金分别上涨0.94%、0.85%、0.77%、0.72%,一室户型平均租金为4335元、4264元、4075元、4353元;二室户型平均租金为5468元、5273元、5039元、5279元。调查显示,上述四板块均处内外环间,板块内老工房(售后公房)密集,是成熟的传统居住板块,为年轻白领、毕租客所青睐。成交案例中,这类临近主要商圈半小时轨交板块,房源挂牌后往往一周内便能成交。究其由,本月仍有大量的外省市高校毕业生陆续入沪,先租房后找工作,加上一部分毕租客上月入沪暂租过渡,成功入职后换租至工作地附近,新租、换租需求叠加入市,推升租金行情。缘于此,中心城区需求在7月水平上稳中有升,部分小区房源紧张,租金出现3%左右的涨幅。在新兴城区热点板块,多为一些中外环间的动迁大居、产业园区板块,如浦东张江、浦东三林、松江大学城、闵行七宝,租金分别上涨0.58%、0.56%、0.45%、0.44%,一室户型平均租金为3299元、3311元、3183元、3373元;二室户型平均租金为4305元、4468元、4350元、4744元。上述四板块以动迁房、售后公房为挂牌房源主体,距离大商圈多在1小时车程内,人均承租成本较中心城区下降500元左右,一些收入不丰的年轻白领、起薪不高的毕租客求租于此。而在新兴城区位置偏远板块,需求流入所见不多,如青浦朱泾、奉贤海湾租金分别下跌0.09%、0.07%,板块内租客多为本地务工人员,人均租金在1000-1500元。

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出,8月上海房屋租赁市场整体表现为量价稳中有升,需求叠加入市是主要因素。低端市场以毕租需求为主;中端市场以改善型换租、陪读租赁等需求为主;高端市场中享受型需求升温,由跌转涨。8月进入毕租旺季末尾,市场表现略胜7月,需求均衡升温,带动租金走出普涨行情。

  8月传统毕租旺季,在改善需求抬头的氛围下,影响租金价格走势的除了低端市场毕租客,更直接的为改善客活跃所致,拉升了相关区域、板块的租金水平。预计,接下来的9月,随着毕租需求淡出,市场或走出平缓之势。(上海房产之窗)


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